인천지방법원 2025타경514207. 인천 남동구 간석동 뉴파크빌리지 2동 202호, 전용 31.09㎡ 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층에 위치하고, 해당 동은 15세대이며 사용승인일은 1997.09.08입니다. 현재 소유자는 오상우로, 2021.06.07 매매를 원인으로 2021.07.12 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 39,000,000원이었습니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 선순위 주택임차권 자체보다 그 뒤에 제출된 확약의 효과입니다. 주택임차권은 2021.12.21 등기됐고, 임대차계약일 2021.05.11, 확정일자 2021.05.12, 점유개시일 2021.06.01, 주민등록일 2021.06.03으로 분석상 말소기준인 2022.05.12 남동구 압류보다 앞섭니다. 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조지만, 이 사건은 그 잔존 반환채권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 명시돼 실질 인수 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514207 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 224-725 뉴파크빌리지 2동 2층202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 용천로176번길 85-23 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 31.09㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 오상우 (2021.07.12 소유권이전 · 거래가액 39,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 61,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 66,465,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 말소기준 | 2022.05.12 남동구(인천광역시) 압류 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
분석상 말소기준은 2022.05.12 남동구 압류입니다. 주택임차권은 그보다 앞선 2021.12.21 등기돼 형식상 선순위이고, 보증금은 56,000,000원입니다. 대항력과 우선변제권도 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 한국토지주택공사의 양수인 서울보증보험 주식회사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 을구 순위 16번 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출한 사실이 명시돼 있습니다.
② 임차권·보증기관 승계 현황 (실제 임차인 0명)
| 명의 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제2층 제202호 31.09㎡ 전부 | 56,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 실질인수 0 |
임대차계약일 2021.05.11 · 확정일자 2021.05.12 · 점유개시일 2021.06.01 · 주민등록일 2021.06.03 · 임차권등기 2021.12.21. 보증금 56,000,000원은 실제 임차인 수나 보증금 총액에 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
뉴파크빌리지2동 전용 31.09㎡의 확인 실거래는 2건입니다. 2021.06 2층이 39,000,000원, 2021.07 1층이 33,000,000원에 거래됐고, 평균은 36,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2021.07의 33,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 31.09㎡ | 1 | 33,000,000원 |
| 2021.06 | 31.09㎡ | 2 | 39,000,000원 |
| 평균 | 31.09㎡ | 2건 | 36,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 61,000,000원은 최근 12개월 평균으로 집계된 36,000,000원의 169.4%입니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부가 아니라 실질취득액 자체가 확인 실거래 수준보다 높다는 점이 핵심입니다. 최신 거래 33,000,000원과 비교해도 최저가는 현저히 높은 수준입니다.
유찰 시나리오도 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 1회 유찰 시 최저가는 48,800,000원, 2회 유찰 시 39,040,000원입니다. 확약을 반영하면 이때도 실질 인수는 0원이므로 실질취득액은 각각 낙찰가와 같습니다. 그런데 2회 유찰 가격 39,040,000원조차 확인 실거래 평균 36,000,000원보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,000원 |
| 1. 주택임차권 보증금 · 한국토지주택공사 | 56,000,000원 | 56,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 66,465,095원 | 3,502,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 61,000,000원 가정에서는 집행비용 1,498,000원과 임차보증금 56,000,000원이 먼저 배분되고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사에 3,502,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 신청채권 청구액 66,465,095원은 전액 충족되지 않습니다. 보증기관 승계 관계를 실제 임차인 보증금과 별개의 추가 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시 인수 구조 — 산식상 미배당은 생겨도 확약 반영 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 61,000,000원 | 0원 | 0원 | 61,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 48,800,000원 | 8,478,400원 | 0원 | 48,800,000원 |
| 2회 유찰 시 | 39,040,000원 | 18,062,720원 | 0원 | 39,040,000원 |
룰상 미배당 인수액은 선순위 임차보증금이 배당으로 전액 소진되지 않을 경우의 계산값입니다. 이 사건은 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로, 해당 임차권에 대한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 “다세대주택”으로 이용 중이며, 전용면적은 31.09㎡입니다.
- 입지. 간석3동 행정복지센터 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 202호이며, 외벽은 석재타일 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 164.0㎡, 공시지가 1,026,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등 대상 지정기간 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 뉴파크빌리지2동은 15세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 얇아 가격 판단 시 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 을구 순위 16번 임차권등기 말소 동의 범위를 입찰 전 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복계산 금지. 한국토지주택공사 표시는 보증기관·승계성 권리이므로 실제 임차인 1명을 추가하거나 보증금 56,000,000원을 별도 인수액으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 실질취득 61,000,000원은 최근 12개월 평균 36,000,000원의 169.4%로, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 유찰 후에도 비교. 1회 유찰가 48,800,000원과 2회 유찰가 39,040,000원도 확인 실거래 평균·최신 거래와 다시 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 등기된 임차권은 보증기관 승계성 권리로 처리되므로 실제 현황 점유와 인도 상태는 입찰 전 현황자료와 현장에서 대조하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 처음 보면 보증금 56,000,000원의 선순위 주택임차권 때문에 인수형 사건으로 보입니다. 하지만 매각물건명세서에 기재된 확약으로 해당 임차권의 잔존보증금 반환채권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의돼 있어, 실질 인수는 0원입니다. 권리 측면의 가장 큰 장애물은 해소된 셈입니다.
그렇다고 신건 61,000,000원이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 동일 면적 실거래는 36,000,000원, 최신 거래는 33,000,000원이고, 현재 실질취득액은 평균의 169.4%입니다. 더구나 2회 유찰가 39,040,000원도 평균 36,000,000원을 웃돕니다. 권리는 확약으로 정리됐지만 가격은 아직 비싸다. 이 사건은 권리분석보다 어느 가격대에서 시장가와 균형이 맞는지를 판단하는 것이 승부처입니다.
