인천지방법원 2025타경514256. 블루텍 7층 공존-714호로, 감정평가상 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 김기홍이 2018.10.11. 소유권을 이전받았고 거래가액은 310,493,000원입니다. 같은 날 우리은행 명의 근저당권이 채권최고액 284,400,000원으로 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.08.01. 인천신용보증재단 가압류 69,084,000원, 2025.11.27. 임의경매개시결정, 2026.02.06. 신한카드 가압류 5,455,821원이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 권리 순서 자체는 단순하지만, 현장 임대관계가 미상인 점은 등기 순서와 별개로 반드시 확인할 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514256 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 7층 공존-714호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 현장조사일 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상15층 건물 내 제7층 공존-714호 · 사용승인일 2016.08.19 |
| 소유자 | 김기홍 · 2018.10.11. 소유권이전 · 거래가액 310,493,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 234,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2016.08.26. 생보부동산신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2018.10.11. 신탁재산 귀속을 거쳐 김기홍에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 284,400,000원이 말소기준입니다. 이후 인천신용보증재단·신한카드의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 302,000,000원입니다. 1회 유찰 시 241,600,000원, 2회 유찰 시 193,280,000원으로 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 302,000,000원 | 296,972,000원 | 61,967,821원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 241,600,000원 | 237,417,600원 | 121,522,221원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 193,280,000원 | 189,774,080원 | 169,165,741원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 낮아지고 채권자 미배당액은 61,967,821원 → 121,522,221원 → 169,165,741원으로 커집니다. 하지만 이 부족액은 배당관계의 문제이고, 제시된 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 가격 메리트는 배당 부족액이 아니라 실제 시장 거래와의 비교로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 284,400,000원 | 284,400,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 69,084,000원 | 12,572,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,455,821원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 358,939,821원 중 채권자 예상배당은 296,972,000원, 미배당은 61,967,821원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현장조사일 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 검단·양촌IC 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공장·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 검단오류역이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상15층 건물이며 사용승인일은 2016.08.19입니다. 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 광대로변, 북동측 및 남서측 중로변 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역에 포함됩니다. 공시지가는 939,500원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계 미상입니다. 현 사용자와 점유 원인, 사업자등록 및 임대차 유무를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2018.10.11. 우리은행 근저당권이 기준이며, 후순위 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가는 302,000,000원이나 실거래 비교자료가 없습니다. 별도의 실제 거래·매물 자료 없이 신건 가격이 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 241,600,000원, 2회 유찰 시 193,280,000원으로 제시돼 있으나, 유찰가격 자체만으로 시장가 대비 메리트를 단정하지 마세요.
- 용도 확인. 실제 이용은 공장(지식산업센터)입니다. 해당 용도의 입주·사용조건과 실제 사업 활용 가능성은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 61,967,821원 발생합니다. 이는 매수인 인수액과 구분해서 봐야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 점유와 가격은 확인”
이 물건의 등기 흐름은 비교적 선명합니다. 2018.10.11. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리 순서는 무난하지만, 점유관계 확인과 가격 검증 없이는 신건 응찰을 서두를 이유가 없다”입니다. 등기는 합격에 가깝지만, 현장과 가격은 아직 확인해야 합니다.
