인천지방법원 2025타경514292. 인천 남동구 장수동 777-6의 5층 건물 중 4층 402호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 현 소유자는 주식회사마니주택으로 2020.07.24. 매매를 원인으로 148,000,000원에 취득했습니다. 감정가는 150,000,000원, 신건 최저가도 150,000,000원입니다.

등기만 보면 말소기준은 2022.09.22. 주택도시보증공사의 가압류이고 그 뒤의 압류와 경매개시결정, 2024년의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기순서만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차권자 이정호는 말소기준보다 앞선 2022.05.24. 전입·점유와 2022.04.26. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이고, 보증금 전액을 배당받지 못한 잔액은 매수인이 떠안습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다

말소기준권리는 2022.09.22. 주택도시보증공사 가압류입니다. 2023.03.17. 국 압류, 2024.12.09. 남동구 압류, 2025.11.27. 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2024.06.21. 등기된 이정호의 주택임차권도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 이정호의 대항력은 그보다 앞선 2022.05.24. 전입·점유에서 발생해 말소기준보다 선행합니다.

임차인 현황 — 실제 확인 3명

박인호·김은경은 2024.09.05. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 두 사람은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 반면 이정호는 4층 402호 49.08㎡ 전부를 대상으로 한 주택임차권자이며, 보증금 173,000,000원, 전입·점유 2022.05.24., 확정일자 2022.04.26.로 확인됩니다.

② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

확인된 실거래 표본은 1건입니다. 2023.09. 전용 59.72㎡, 2층 거래가 105,000,000원이며, 대상 면적 49.08㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 105,000,000원을 대상 호수의 정확한 시세로 단정할 수는 없지만, 가격 판단에 사용할 수 있는 유일한 실거래 기준값이라는 점은 분명합니다.

최저가 150,000,000원만 놓고도 비교 실거래 105,000,000원의 142.9%입니다. 여기에 미배당 보증금 25,900,000원을 더한 현재 회차 실질취득 175,900,000원은 같은 기준의 167.5%입니다. 더구나 비교 거래가 대상과 면적이 다른 1건뿐이라는 점까지 감안하면, 가격 메리트를 적극적으로 주장할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 150,000,000원이 집행비용 2,900,000원과 이정호 배당 147,100,000원으로 전부 소진됩니다. 이정호의 보증금 미배당액 25,900,000원은 매수인 인수입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 장수동 인천대공원역 북동측 인근. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 공원, 임야, 근린생활시설 등이 섞인 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천2호선 인천대공원역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 중 4층 402호이며, 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(장수구획)·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역은 기재된 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 환금성. 확인된 세대수는 8세대이고 실거래 표본은 1건뿐이며, 그 거래도 대상 49.08㎡와 다른 59.72㎡입니다. 시세 확인 폭이 좁아 응찰가 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
• 현장 확인. 현장 조사 당시 거주인 및 이해관계인 부재로 내부상태를 직접 확인하지 못했고 외형조사·건축물현황도·평가전례를 토대로 평가됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 낙찰가와 실질취득을 반드시 분리. 현재 최저가 150,000,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 현재 회차의 인수액 25,900,000원을 합쳐 실질취득 175,900,000원으로 봐야 합니다.
• 유찰 기대 금지. 1회 유찰 시 낙찰가 120,000,000원이지만 인수 55,480,000원, 2회 유찰 시 낙찰가 96,000,000원이지만 인수 79,128,000원입니다.
• 이정호 보증금 확인. 전입 2022.05.24., 확정일자 2022.04.26., 보증금 173,000,000원, 배당요구 2024.06.21.의 선순위 임차관계를 입찰 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 박인호·김은경 확인. 두 사람은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 점유관계와 계약관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 실거래 표본 한계. 확인 거래는 2023.09. 59.72㎡ 105,000,000원 한 건으로, 대상 49.08㎡와 면적이 다릅니다. 해당 거래만으로 적정가를 단정하면 안 됩니다.
• 내부상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 내부상태와 수선비를 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰돼도 실질가격은 거의 안 내려간다”

이 물건은 최저가 150,000,000원이라는 숫자만 보면 감정가와 같은 평범한 신건처럼 보입니다. 그러나 권리구조를 반영하면 전혀 다릅니다. 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 이정호의 보증금이 173,000,000원이고, 현재 회차에서 미배당되는 25,900,000원을 매수인이 인수하기 때문에 실질취득은 175,900,000원입니다.

더 중요한 점은 유찰 효과입니다. 1회 유찰로 낙찰가가 120,000,000원이 되어도 실질취득은 175,480,000원, 2회 유찰로 96,000,000원이 되어도 175,128,000원입니다. 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어나 실질취득이 약 1.75억원 수준에 고정되는 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다.

확인된 실거래 기준은 105,000,000원 한 건뿐이고 면적도 대상과 달라 직접적인 시세 확정에는 한계가 있습니다. 그럼에도 현재 실질취득 175,900,000원은 해당 기준보다 크게 높습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “최저가가 낮아질 때까지 기다리자”가 아니라, “임차보증금 인수까지 포함한 약 1.75억원의 실질가격을 감당할 가치가 있는지부터 판단하자”입니다.