인천지방법원 2025타경514356. 계양산파크트루엘 상가동 지하 1층 비101호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 현황조사에서는 계양산파크트루엘아파트 상가동에 소재하는 상가점포로 확인됐습니다. 소유자는 주식회사써미트이앤씨이며, 2022.03.30. 설정된 박경희 근저당권 채권최고액 250,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 계양구·국·국민건강보험공단·서초구 등의 압류와 근로복지공단 가압류, 그리고 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기상으로는 매각에 따라 소멸하는 권리들이지만, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있다는 점은 별도로 확인해야 합니다. 이는 낙찰자의 등기상 인수 문제와 배당순위 문제를 구분해서 봐야 하는 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514356 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 1110 계양산파크트루엘 상가동 지1층비101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 상가점포 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하1층 제비101호 · 사용승인일 2020-02-27 |
| 소유자 | 주식회사써미트이앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박경희 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.30. 박경희 근저당권 · 채권최고액 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
2021.10.15. 손동엽 명의 근저당권 65,000,000원이 먼저 설정됐지만 2022.03.10. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.03.30. 박경희 근저당권입니다. 이후 압류 5건, 근로복지공단의 가압류 8,403,540원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 83,000,000원
현재 회차는 감정가의 100%인 83,000,000원에서 시작하는 신건입니다. 이번 자료에서 확인되는 핵심은 감정가와 회차별 최저가이며, 동일 상가의 실제 거래가격과 직접 대조할 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 83,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 83,000,000원 | 177,297,540원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 66,400,000원 | 193,598,740원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 53,120,000원 | 206,639,700원 |
유찰로 매각가가 낮아져도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 대신 배당재원이 줄어 채권자들의 미배당액은 커집니다. 이는 채권자의 회수 문제이지, 제공된 배당 시나리오상 낙찰자가 그 미배당액을 추가로 떠안는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 2. 근저당 · 박경희 | 250,000,000원 | 81,106,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 8,403,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 258,403,540원 중 예상배당액은 81,106,000원이고, 총 미배당액은 177,297,540원입니다. 신청채권 200,000,000원도 현재 가정 매각가에서는 전액 충족되지 않습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 경인여자대학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 현황조사에서는 아파트 104동 지하층에 소재하는 상가점포로 기재됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하1층 건물 내 제비101호이며 위생설비·급배수설비 등 기본설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측과 동측으로 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당순위를 점검하세요.
- 점유 확인. 현황상 공실로 보이지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현장점유를 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 83,000,000원을 주변 상가 실거래·임대료·공실률과 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 지하 상가 확인. 실제 출입동선, 가시성, 상가 위치와 현재 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 재확인. 현재 예상배당은 당해세 등에 따라 달라질 수 있으므로 매각 전 최신 서류로 다시 계산하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 등기 구조만 보면 비교적 선명합니다. 2022.03.30. 박경희 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 국세·지방세 압류 5건은 당해세 여부를 별도로 살펴야 하고, 현황상 공실로 보인다는 기록과 달리 임대관계는 미상입니다.
또한 신건 최저가 83,000,000원 자체가 투자 메리트가 있는지는 권리분석만으로 판단할 수 없습니다. 이 물건은 근린생활시설 상가점포인 만큼 주변 상가의 실제 거래가격과 임대수익, 현장 이용가치를 확인한 뒤 가격을 결정해야 합니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 세금은 확인, 가격은 검증 후 판단입니다.
