인천지방법원 2025타경514422. 부평동 동한아파트 5층 502호에 대한 강제경매입니다. 현 소유자 서옥동은 2021년 5월 7일 거래가액 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 같은 날 안서호의 주민등록과 점유가 시작됐고, 이후 2025년 5월 12일 주택임차권등기가 설정됐습니다. 등기된 임차보증금은 110,000,000원이며, 현재 경매개시결정일인 2025년 12월 3일보다 앞섭니다.
즉 이번 사건은 “낙찰되면 등기부가 모두 깨끗해진다”는 단순형이 아닙니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있고, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 특히 유찰 뒤 최저가가 보증금 1.10억 아래로 내려가면, 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514422 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 451-80 동한아파트 5층 502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 원적로488번길 38 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 임차권 범위 | 제5층 제502호 37.84㎡ |
| 소유자 | 서옥동 (2021.05.07. 매매 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안서호 / 108,875,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
과거 근저당·가압류·압류와 2004년 임의경매 관련 권리들은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 2025년 5월 12일의 을구 7번 주택임차권과 2025년 12월 3일의 갑구 15번 강제경매개시결정의 선후관계입니다. 임차권이 경매개시결정보다 먼저 존재하고, 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있다고 명시하므로 보증금 미배당분은 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안서호(개명전 : 안고경) | 110,000,000원 | 2021.05.07 | 2021.04.14 / 2021.06.10 / 없음 | 대항력 있음 | 배당요구 | 미변제 잔액 인수 |
을구 7번 임차권등기에는 임대차계약 내역 (1)·(2)·(3)에 각각 보증금 110,000,000원이 기재되어 있으나 동일 임차인의 계약 이력으로 보며 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다. 임대차계약일자는 2021.04.13, 2021.04.13, 2023.02.09이고 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.05.07입니다.
③ 가격 구조 — 유찰가만 보면 안 된다
현재 최저가는 감정가와 같은 113,000,000원입니다. 이 가격은 임차보증금 110,000,000원보다 3,000,000원 높습니다. 배당모형에서는 집행비용 2,382,000원을 제외하고 신청채권자 안서호에게 108,875,530원을 전액 배당하며, 소유자에게 1,742,470원이 남는 것으로 계산되어 매수인 인수액 0원으로 표시됩니다.
다만 이 사건은 배당모형 숫자만으로 끝내면 안 됩니다. 임차권등기상의 보증금은 110,000,000원이고, 명세서는 보증금 전액 미변제 시 잔액 인수를 명시합니다. 따라서 실제 배당종결 시 임차보증금 잔액이 남는지 반드시 원본 배당관계로 확인해야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 채권 미배당 | 실질 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건 100%) | 113,000,000원 | 0원 | 배당모형상 인수 0원. 보증금 전액변제 여부 확인 필요 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 90,400,000원 | 20,502,730원 | 보증금 1.10억보다 낮음 — 실질취득 약 1.10억 수준 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 72,320,000원 | 38,257,290원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 부담 증가 가능 |
④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 안서호 | 108,875,530원 | 108,875,530원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,742,470원 |
현재 회차 배당모형은 신청채권 108,875,530원을 전액 변제하고 채권 미배당을 0원으로 계산합니다. 다만 임차보증금 자체는 110,000,000원이고, 명세서상 미변제 보증금 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 안서호는 경매 신청채권자이자 임차권자로 보이므로 동일 경제적 권리를 별도로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부원초등학교 동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·판매시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부평시장역이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물의 제5층 제502호이며 위생·급배수·난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형이며 남측과 동측으로 각각 소로에 접합니다.
- 용도·규제. 공부상 아파트 용도이며 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 잔액 확인. 등기된 보증금 110,000,000원과 신청채권 108,875,530원의 차이가 실제 배당에서 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 명세서 인수문구 재확인. “보증금 전액 미변제 시 잔액 인수” 조건이 실제 매각 시점에도 동일한지 원본으로 대조해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 90,400,000원, 2회 유찰 72,320,000원만 보고 싸다고 판단하지 말고 인수 잔액을 합친 실질취득비용으로 계산해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 임차권등기에는 2021.04.14, 2021.06.10의 확정일자와 2025.05.12 배당요구가 확인됩니다.
- 가격 비교. 실거래 비교자료가 없어 감정가 113,000,000원이 시장 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 110,000,000원입니다. 현재 신건 113,000,000원에서는 배당모형상 신청채권이 전액 변제되어 인수액 0원으로 계산되지만, 말소기준보다 앞선 주택임차권과 명세서의 잔액 인수 문구가 존재합니다.
특히 1회 유찰 시 90,400,000원, 2회 유찰 시 72,320,000원으로 최저가가 떨어져도 이를 그대로 취득가격으로 보면 안 됩니다. 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 순간 미배당 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있어 실질취득은 약 110,000,000원 수준에 묶입니다. 따라서 이 사건은 “유찰될수록 싸지는 아파트”가 아니라 배당과 인수 잔액을 확인한 뒤 실질취득가로 판단해야 하는 대항력 임차권형 경매입니다.
