의정부지방법원 2025타경65205. 고양시 일산서구 가좌동 가좌마을 307동 16층1602호 아파트입니다. 현재 소유자는 김기호로, 2021.05.28 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 450,000,000원입니다. 같은 날 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.

그 뒤 웰컴저축은행 주식회사, 광명농업협동조합, 토스뱅크 주식회사의 가압류가 순차적으로 설정됐으며, 웰컴저축은행주식회사가 강제경매를 개시했습니다. 이들 권리는 모두 자료상 말소기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 후순위 등기보다 임차인 상태와 가격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2021.05.28 을구 9번 근저당권입니다. 채무자는 김기호, 근저당권자는 주식회사한국스탠다드차타드은행이며 채권최고액은 360,000,000원입니다. 이후 웰컴저축은행 주식회사 300,000,000원, 광명농업협동조합 335,960,437원, 토스뱅크 주식회사 34,396,228원의 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

② 임차인 — 대항력 없음, 보증금·우선변제는 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에 이윤미가 확인되며, 자료상 전입신고는 말소기준권리 이후로 분류돼 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 이 부분은 입찰 전 매각물건명세서와 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 109.3%

가격 판단은 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 편이 데이터에 더 부합합니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 7건, 평균 396,285,714원입니다. 현재 최저매각가 433,000,000원은 그 평균의 109.3%입니다. 최신 거래는 2026.07 415,000,000원으로, 역시 현재 최저가보다 낮습니다.

전체 표본의 최저 거래는 380,000,000원, 최고 거래는 430,000,000원이며 전체 평균은 398,000,000원입니다. 그러나 가격 매력 판단에서는 최근 12개월 평균 396,285,714원과 최신 거래 415,000,000원이 더 중요한 기준입니다. 현재 최저가 433,000,000원은 두 기준 모두보다 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 433,000,000원 가정)

배당 시나리오상 채권자 총 청구액은 1,030,356,665원, 총 예상배당은 426,270,000원, 미배당액은 604,086,665원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용과 배당 결과는 제공된 추정 시나리오 기준입니다.

⑤ 회차별 가격·배당 변화

회차가 내려가도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수가 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰 시 매수인 인수가 증가해 실질취득가가 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 가격 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 이어지는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사지붕 제307동 제18층 건물 내 제16층 제1602호입니다.
• 주변환경. 가좌고등학교 북서측 인근에 위치하고 주변은 아파트단지가 주를 이루며, 인근에 각급 학교·농경지·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 도로. 북서측 노폭 22m 내외, 북동측·남동측·남서측 노폭 15m 내외 아스팔트 포장도로와 접하고 단지 내 도로가 개설돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(가좌구역)이며 공시지가는 1,733,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역·절대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
• 단지. 가좌마을3단지청원벽산블루밍은 782세대이며 준공일은 2002-10-14입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 없는 것으로 표시돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 기준. 현재 최저가 433,000,000원이 최근 12개월 평균 396,285,714원의 109.3%라는 점을 우선 확인해야 합니다.
• 최신 거래. 최신 거래 2026.07 415,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 전체 평균 398,000,000원만으로 가격을 긍정적으로 평가하지 않는 편이 데이터와 일치합니다.
• 하락 추세. 최근 거래 추세가 -1.0%이므로 시세가 상승 중이라는 전제로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
• 임차인 확인. 이윤미의 보증금·확정일자·우선변제 여부는 미상입니다. 대항력은 없다고 분류돼 있지만 원본 명세서를 최종 확인해야 합니다.
• 권리 대조. 2021.05.28 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류 및 강제경매개시결정이 소멸하는지 원본 등기와 대조해야 합니다.
• 배당 참고. 현재 배당 시나리오상 채권 미배당액은 604,086,665원이나 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

맺으며 — 권리는 무난하지만 가격은 보류

이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2021.05.28 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 이윤미도 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

문제는 신건 가격입니다. 최저매각가 433,000,000원은 최근 12개월 평균 396,285,714원의 109.3%이며 최신 거래 415,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -1.0%입니다. 따라서 이 사건을 현재 가격에서 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 가격이 실제 최근 거래 수준과 어느 정도 차이를 만드는지가 입찰 판단의 핵심입니다.