의정부지방법원 2025타경65265. 고양시 일산동구 식사동 ‘탑클라우드’ 109동 비01호, 전용면적 비교 기준 62.7㎡의 다세대주택입니다. 공부상 지1층이지만 현황은 1층으로 조사됐고, 건물은 2019.10.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 공동주택입니다. 현재 소유자 김재윤은 2022.04.25. 매매를 원인으로 거래가액 290,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 승부처는 단순한 ‘최저가 할인율’이 아닙니다. 2024.04.08. 등기된 권영선의 주택임차권은 주민등록·점유개시가 2022.04.05.로, 말소기준인 2025.06.25. 고양시 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 보증금 290,000,000원 대항력 임차권을 전제로 매수인이 미회수 보증금 위험을 떠안는 구조입니다. 다만 이번 사건에는 바로 그 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 2026.02.23. 확약이 제출돼 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65265 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 839-21 탑클라우드 109동 지1층비01호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 62.7㎡ · 공부상 지1층, 현황 1층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 공동주택 · 사용승인 2019.10.17. |
| 소유자 | 김재윤 · 2022.04.25. 매매 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 146,020,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 결론이 바뀐다
말소기준권리는 2025.06.25. 고양시 압류입니다. 2025.12.17. 고양시 압류와 2025.12.31. 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 반면 권영선의 임차권은 2024.04.08. 등기됐고, 그 기초가 되는 주민등록·점유개시는 2022.04.05.이므로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
* 확약 미제출 기준의 권리 구조는 보증금 290,000,000원 선순위 대항력 임차권 인수형입니다. 이번 0원 판단은 2026.02.23. 확약이 적용되는 권영선 임차권에 한정됩니다. 그 밖의 점유·임차관계가 별도로 확인될 경우에는 이 확약이 자동으로 적용되지 않으므로 별도 권리분석이 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권영선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.05. | 290,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 주장 | 승계 아님 |
임대차계약일자는 1차 2022.02.18., 2차 2022.12.05., 확정일자는 각각 2022.02.18.과 2022.12.09.입니다. 임차권등기는 2024.04.08. 접수됐고 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 정리됩니다. 보증기관 승계자로 중복 계상된 임차인이 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 시세 비교 — 50.4% 숫자는 크지만, 표본은 1건
탑클라우드108동109동의 비교 가능한 62.7㎡ 거래는 2022.04 지1층 290,000,000원 1건입니다. 평균·최저·최고 거래금액도 모두 290,000,000원으로 동일합니다. 현재 확약을 반영한 실질취득액 146,020,000원은 이 비교거래 금액의 50.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 62.7㎡ | 지1층 | 290,000,000원 |
감정가 298,000,000원은 이 거래금액 290,000,000원보다 높고, 현재 최저가이자 실질취득액인 146,020,000원은 크게 낮습니다. 다만 비교거래가 2022.04의 단 1건이므로, 146,020,000원이 현재 시장가보다 확실히 싸다고 단정할 정도의 거래 표본은 아닙니다. 특히 이 단지는 19세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 환금성은 별도로 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,280원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 143,175,720원 |
| 미배당 | - | 146,824,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 290,000,000원 중 143,175,720원이 배당되고 146,824,280원이 미배당으로 남습니다. 그러나 2026.02.23. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 이 미배당액을 매수인이 인수하는 것으로 보지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 확약 확인이 먼저다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 146,020,000원 | 143,175,720원 | 146,824,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 102,214,000원 | 99,983,004원 | 190,016,996원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 71,549,800원 | 69,861,904원 | 220,138,096원 | 0원 |
확약을 그대로 적용하면 유찰이 더 진행되어도 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 이 확약을 인정하지 않는 전제라면 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차보증금 미회수분이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴하는 구조이므로, 낮은 최저가 자체는 권리 메리트가 되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 풍동 소재 다솜초등학교 북동측 인근. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 공부상 지1층이나 현황은 1층입니다.
- 건물. 2019.10.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 공동주택으로, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지면적 1,061.0㎡, 공시지가 922,700원/㎡. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 탑클라우드108동109동은 19세대이며 비교거래는 1건, 경매 통계상 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%로 가격 외 환금성 점검이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.23. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 권영선의 임차보증금 290,000,000원에 정확히 연결되는지 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약이 실제 매각 후 말소 절차에서 그대로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 신청채권자 미배당 146,824,280원이 존재하지만, 확약 반영 시 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수는 같은 개념이 아닙니다.
- 시세 표본 한계. 290,000,000원 비교거래는 2022.04의 1건입니다. 현재 최저가가 그 금액의 50.4%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 할인폭을 단정하지 마세요.
- 현황 층수. 공부상 지1층, 현황 1층이므로 현장 접근성·채광·도로와의 레벨을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 19세대 소규모 다세대주택이고 경매 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%이므로 재매각 시 매수층과 거래 속도를 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “할인율보다 확약이 먼저다”
이 물건을 최저가 146,020,000원만 놓고 보면 감정가 298,000,000원의 49%, 비교거래 290,000,000원의 50.4%라 숫자상 할인폭이 크게 보입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 그 가격이 아닙니다. 권영선의 보증금 290,000,000원 임차권은 대항력이 있어 원래라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.
이번 사건은 2026.02.23. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의했다는 점 때문에 결론이 바뀝니다. 이 확약을 전제로 하면 실질 인수 0원, 현재 회차 실질취득 146,020,000원입니다. 다만 거래 표본이 2022.04의 1건뿐이고 19세대 소규모 다세대, 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%라는 환금성 지표를 함께 보면, 권리는 확약 확인 시 통과, 가격은 현장 시세 검증 후 판단이 적절합니다.
