의정부지방법원 2025타경65266. 파주시 와동동 가람마을3단지 동문아파트 311동 1504호, 전용 84.46㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 오민진이며 2023.08.09. 거래가 290,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.04.04. 등기된 배진철의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.03., 확정일자는 2022.03.04., 전입·점유개시는 2022.04.01., 보증금은 310,000,000원입니다.
이 임차권은 데이터상 말소기준으로 잡힌 2025.12.30. 강제경매개시결정보다 앞서고, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 회차 219,100,000원에서 단순 배당만 계산하면 집행비용 3,867,400원을 제외한 215,232,600원이 임차인에게 배당되고, 94,767,400원이 미회수됩니다. 원칙적으로는 이 미배당액이 매수인에게 넘어오는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65266 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 240 가람마을3단지 동문아파트 311동 15층 1504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.46㎡ · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 오민진 (2023.08.09. 거래가 290,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 219,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 단지 | 가람마을3단지동문굿모닝힐 · 902세대 · 2001.09.15. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 승계는 확약으로 차단
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배진철 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.01. | 2022.03.04. | 310,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원 |
실제 임차인은 배진철 1명입니다. 보증기관 승계나 대위신고로 중복 집계된 임차인이 아닙니다. 배당요구도 2024.04.04. 이루어졌습니다. 다만 매각물건명세서 비고에 반영된 확약으로, 이 임차인에 대한 매수인 잔존 보증금 부담은 실질적으로 제거됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 219,100,000원 기준
가격 판단은 최저가만 따로 보지 않고 확약 반영 실질취득액으로 봐야 합니다. 이 사건은 실질 인수가 0원이므로 실질취득액은 현재 최저가와 동일한 219,100,000원입니다. 동일 전용면적 84.46㎡의 최근 12개월 거래 평균은 280,708,333원으로, 실질취득액은 그 78.1%입니다. 최신 거래도 2026.07. 270,000,000원으로 현재 실질취득액보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.46㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 84.46㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.46㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 84.46㎡ | 15 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 84.46㎡ | 11 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 84.46㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 84.46㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.46㎡ | 7 | 299,000,000원 |
| 2026.05 | 84.46㎡ | 15 | 269,500,000원 |
| 2026.05 | 84.46㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 84.46㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 84.46㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.46㎡ | 12건 | 280,708,333원 |
최근 12건의 범위는 265,000,000원~305,000,000원입니다. 특히 이 물건과 같은 15층 거래도 2026.06. 305,000,000원, 2026.05. 269,500,000원이 확인됩니다. 현재 실질취득액 219,100,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두보다 낮아, 이번 회차에는 가격 메리트가 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,867,400원 |
| 1. 임차인 배진철 보증금 | 310,000,000원 | 215,232,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차보증금 미회수분은 94,767,400원이지만, 2026.05.21. 확약에 따라 해당 임차인의 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 확약 효과는 동일
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 219,100,000원 | 94,767,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 153,370,000원 | 159,577,180원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 107,359,000원 | 204,944,026원 | 실질 0원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 쉽게 내려가지 않습니다. 하지만 이 사건은 배진철 임차권에 대한 확약 때문에 각 회차의 룰상 인수액이 매수인에게 실질 승계되지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트 1세대로 이용 중이며 철근콘크리트벽식조 박공지붕 15층 건물의 15층 1504호입니다.
- 입지. 한가람초등학교 동측 인근으로, 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·각급학교가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 가람마을3단지동문굿모닝힐 902세대, 2001.09.15. 준공입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형, 중로한면이며 공시지가는 1,682,000원/㎡입니다.
- 규제. 감정요항표에는 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택)으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 배진철의 임차권은 등기부 을구 15번으로 현재 존재합니다. 매각 후 말소 절차까지 확인하는 것이 핵심입니다.
- 시세 기준. 현재 실질취득 219,100,000원은 최근 12개월 평균 280,708,333원의 78.1%입니다. 최저가 자체보다 확약 반영 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 집행비용 3,867,400원과 임차인 215,232,600원으로 매각대금이 모두 소진됩니다.
- 토지 규제. 감정요항표에 기재된 토지거래계약 허가구역 내용을 입찰자 본인의 해당 여부와 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 사건은 확약이 가격을 바꾼다”
겉으로만 보면 위험도가 높은 물건입니다. 보증금 310,000,000원의 임차권자가 2022.04.01. 전입·점유했고, 현재 최저가 219,100,000원보다 보증금이 큽니다. 배당표만 적용하면 94,767,400원의 잔존 보증금이 발생합니다.
하지만 2026.05.21. 제출된 확약서는 이 결론을 바꿉니다. 해당 임차보증금에 대해 우선변제권만 행사하고 대항력과 매수인 상대 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의하겠다고 명시됐기 때문입니다. 이 조건을 그대로 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 219,100,000원입니다.
가격도 나쁘지 않습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 280,708,333원, 최신 거래는 270,000,000원이며 현재 실질취득은 최근 평균의 78.1%입니다. 따라서 이 사건은 “선순위 임차권 때문에 무조건 피할 물건”도 아니고, “최저가가 낮으니 그냥 싼 물건”도 아닙니다. 승부처는 오직 하나, 확약서의 효력과 말소 조건을 원본으로 확실히 확인하는 것입니다.
