의정부지방법원 2025타경65304. 고양시 덕양구 관산동 새서울아파트 5동 4층 405호, 공부 및 현황 모두 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 218,000,000원, 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 152,600,000원입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 가격보다 먼저 임차인 표기의 중복입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 오하나가 보이고, 등기부에는 한국토지주택공사의 주택임차권이 올라와 있습니다. 그러나 데이터상 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 표시되어 있어, 보증금 130,000,000원을 오하나 보증금과 별도로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다.
말소기준권리는 2005.01.12 갑구 2번 국민은행 가압류입니다. 오하나의 전입일은 2024.04.15, LH의 임차권등기명령은 2026.04.23 접수로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 데이터 기준으로는 대항력 있는 임차보증금 인수형이 아니며, 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 다만 오하나의 보증금은 미상으로 표시되어 있으므로 매각물건명세서 원본 보완 확인이 입찰 전 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65304 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 관산동 178-57 새서울아파트 5동 4층405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공부 및 현황 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 한인화 (2017.10.25. 거래가 134,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유성조 / 89,275,687원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2005년 국민은행 가압류
이 사건의 기준점은 2005.01.12 국민은행 가압류입니다. 2010년 농협 근저당은 2017.09.19 해지로 말소된 등기이고, 2022년 유성조 가압류와 2026년 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. LH 주택임차권도 2026.04.23 접수로 기준권리보다 늦고, 데이터상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인은 1명, LH는 보증기관 대위·승계
| 성명 | 점유/용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/중복 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오하나 | 미상 | 2024.04.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.04.15 | 2024.03.07 | 130,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 대위·승계 |
LH의 130,000,000원 임차보증금은 오하나 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있습니다. 따라서 임차인 수와 보증금을 계산할 때 LH를 별도 실제 임차인으로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 오하나 1명입니다. 또한 두 임차 관련 정보 모두 말소기준권리 이후 전입·등기라 매수인 인수 0원으로 정리됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,936,400원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 주식회사국민은행 | 8,084,529원 | 8,084,529원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 21,600,000원 | 21,600,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 유성조 | 284,607,030원 | 119,979,071원 |
| 4. 갑구 8번 경매개시결정 · 유성조 | 89,275,687원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 152,600,000원 기준 총 채권 403,567,246원 중 149,663,600원이 배당되고, 미배당은 253,903,646원입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 덕양구 관산동 소재 고양외국어고등학교 동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제405호입니다. 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 및 소화설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 소로3류 접합, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 “-”로 표시되어 있고, 위반건축물 플래그는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증기관 중복신고 확인. LH는 실제 임차인이 아니라 오하나 보증금의 대위·승계로 표시되어 있습니다. 보증금 130,000,000원을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 오하나 보증금 미상 확인. 데이터상 대항력은 없지만, 보증금·확정일자 미상입니다. 매각물건명세서 원본과 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. LH 주택임차권은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 구조입니다. 다만 낙찰 후 말소촉탁과 인도 절차 진행 가능성을 확인하세요.
- 관리비 체납. 아파트는 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체에 체납 내역을 확인하세요.
- 시세 검증. 데이터에 실거래 정보가 없으므로 최저가 152,600,000원과 감정가 218,000,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 같은 단지·동일 면적 거래사례를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “임차권등기 = 무조건 인수”가 아니다
이 사건은 임차권등기가 있어 겉으로는 복잡해 보이지만, 데이터상 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2005년 국민은행 가압류이고, 오하나 전입과 LH 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 게다가 LH는 실제 독립 임차인이 아니라 보증기관 대위·승계로 표시되어 있어 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 결론적으로 권리상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 보증금 미상 점유자 확인과 실거래 시세 검증이 남아 있으므로, 이 물건은 “권리는 비교적 정리되지만, 자료 보완 후 가격을 정해야 하는 1회 유찰 아파트”로 보는 것이 맞습니다.