의정부지방법원 2026타경184. 고양시 일산동구 사리현동 동문아파트 103동 2층 202호, 전용 84.6186㎡ 아파트입니다. 소유자 박덕경은 2011.04.21 소유권을 취득했고 등기 당시 거래가액은 190,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐으며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

가격은 감정가 286,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가가 200,200,000원입니다. 임차인이나 별도 인수액이 없어 실질취득도 같은 200,200,000원입니다. 특히 가격 판단에서 오래된 거래까지 섞인 전체 평균 268,500,000원보다, 최근 12개월 평균 278,500,000원과 최신 거래 309,000,000원을 우선해서 볼 필요가 있습니다. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 71.9%이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 +5.7% 흐름입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 0원

임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없습니다. 말소기준은 2011.04.21 국민은행 근저당권이며, 2025.11.04 설정된 허지원 근저당권과 2026.01.19 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 따라서 주어진 권리·배당 구조상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 71.9%

동일 단지 ‘사리현동문디이스트1단지’, 동일면적 84.62㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 268,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 4건 평균 278,500,000원과 최신 거래 309,000,000원을 우선합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 +5.7% 높아 하락장 신호도 나타나지 않습니다.

현재 최저가이자 실질취득액인 200,200,000원은 최근 12개월 평균 278,500,000원의 71.9%입니다. 최신 거래는 2026.05 309,000,000원으로 대상 물건보다 높은 12층 거래이므로, 단순히 최신가를 대상 호수의 직접 시세로 치환하기보다는 2층이라는 층 차이를 함께 반영해야 합니다. 그래도 현재 가격은 최근 시세축과 비교할 때 가격 메리트가 확인되는 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 200,200,000원 가정)

채권 총액 290,800,000원 중 예상 배당액은 196,597,200원, 미배당은 94,202,800원입니다. 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 주어진 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 모형입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 벽제초등학교 북동측 인근이며, 주위에는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통시설 환경은 보통입니다.
• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조, 지하1층/지상15층 건물의 2층 202호입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 계획관리지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 931,700원/㎡입니다.
• 환금성. 단지는 180세대, 사용승인 관련 기준일은 2004.11.12이며 동일면적 실거래는 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 표본은 4건이므로 층·상태 차이를 감안한 보수적 가격 판단이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 기준은 최근 거래로. 현재 실질취득 200,200,000원은 최근12개월 평균 278,500,000원의 71.9%입니다. 전체 평균 268,500,000원보다 최근 평균과 최신 거래 309,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 2층 보정. 대상은 2층이고 최신 309,000,000원 거래는 12층입니다. 층 차이를 무시하고 최신 거래가를 그대로 목표 시세로 잡으면 안 됩니다.
• 근저당 변경등기 대조. 국민은행 채권최고액이 166,800,000원에서 126,000,000원으로 변경된 기록과 예상배당표 기준이 다르므로 최신 원본을 확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 140,140,000원, 3회 유찰 시 98,098,000원으로 제시돼 있으며 두 경우도 매수인 인수액은 0원으로 분석돼 있습니다.
• 점유와 규제 확인. 임차인은 없지만 실제 점유상태를 확인하고, 토지거래계약 허가구역 등 적용되는 규제 여부도 입찰자 조건에 맞춰 원문을 대조하세요.

맺으며 — “권리도 깨끗하고, 가격도 최근 시세 아래”

이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 임차인 없음, 명시 인수권리 없음, 매수인 인수 0원으로 권리구조가 단순하고, 현재 실질취득액 200,200,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 278,500,000원의 71.9%입니다. 최근 거래 흐름도 +5.7%로 하락 추세가 아닙니다. 따라서 단순히 감정가 대비 70%라는 이유가 아니라, 최근 거래 기준으로도 가격 메리트가 확인되는 물건입니다.

다만 대상이 2층이고 단지가 180세대라는 점, 그리고 국민은행 근저당의 166,800,000원 → 126,000,000원 변경등기와 예상배당 기준 사이에 차이가 있다는 점은 반드시 원본 확인이 필요합니다. 결론적으로 권리 안전성은 높고 가격도 우호적이지만, 실거래 층 보정과 배당기준 대조를 끝낸 뒤 입찰가를 정하는 유형입니다.