의정부지방법원 2026타경368. 경기도 고양시 일산서구 일산동 신우그린파크 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자 민동현은 2017.02.28 소유권을 취득했고 거래가액은 120,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 93,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 소상공인시장진흥공단의 가압류 10,000,000원, 해창트레이딩의 가압류 8,846,000원, 김금자의 근저당권 50,000,000원이 차례로 설정됐고, 2026.02.02 김금자를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경368 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 576-34 2층201호 · 도로명 경기도 고양시 일산서구 일중로 66-8 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 구조 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 민동현 (2017.02.28 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김금자 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등재 임차인 없음. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유관계는 현황조사·현장 확인으로 다시 대조할 필요가 있습니다. 현재 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 81.7% 숫자보다 ‘표본의 질’을 먼저 봐야 한다
가격 비교에 잡힌 신우그린파크 실거래는 2022.03 단 1건입니다. 거래면적은 56.14㎡, 5층, 거래금액은 138,000,000원입니다. 대상면적은 63.13㎡이고 면적 매칭도 되지 않았습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 56.14㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 비교값 | 63.13㎡ 대상 | 표본 1건 | 138,000,000원 |
현재 최저가 112,700,000원은 제공된 비교 실거래 138,000,000원의 81.7%입니다. 수치만 보면 25,300,000원 낮지만, 이 거래는 2022.03의 단일 표본이고 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 81.7%라는 할인율 자체는 확인되지만, 이를 곧바로 현재 시장가격 대비 할인으로 해석하기에는 근거가 약합니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 93,600,000원 | 93,600,000원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 해창트레이딩 | 8,846,000원 | 6,722,200원 |
| 4. 근저당 · 김금자 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 112,700,000원 가정 시 채권 총액 162,446,000원 중 110,322,200원이 배당되고, 미배당은 52,123,800원입니다. 신청채권자 김금자의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 부족 — 유찰될수록 후순위 회수액 감소
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 112,700,000원 | 110,322,200원 | 52,123,800원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 85,376,020원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 108,617,014원 |
현재 회차에서도 신청채권자 김금자의 청구액 50,000,000원은 예상배당 0원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 신청채권자 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 후순위 미배당은 매수인 인수액과 별개이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산초등학교 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·근린생활시설·아파트단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 133.0㎡, 공시지가는 1,584,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 신우그린파크는 8세대, 사용승인일 2001.11.08의 소규모 다세대입니다. 실거래 표본도 1건뿐이어서 가격 탐색과 매도 시 유동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 등재 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 현황조사 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격검증. 112,700,000원이 비교 실거래의 81.7%라는 이유만으로 시세 할인으로 확정하지 말고, 2022.03 이후 주변 다세대 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 면적 차이. 대상면적 63.13㎡와 비교 거래 56.14㎡가 일치하지 않습니다. 단순 금액 비교에는 한계가 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대라 거래 빈도가 낮을 수 있습니다. 낙찰 후 매도기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 후순위 채권에 미배당이 크더라도 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 두 개념을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 양호, 가격은 ‘검증 후’
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.02.28 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·근저당·경매개시결정은 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 다른 문제입니다. 1회 유찰돼 최저가가 112,700,000원까지 내려왔고, 제공된 실거래 138,000,000원 대비로는 81.7%입니다. 그러나 그 실거래는 2022.03 단 1건이고 대상보다 면적도 작습니다. 총 8세대의 소규모 다세대라는 환금성까지 고려하면, 권리는 합격에 가깝지만 가격 메리트는 추가 시세 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
