의정부지방법원 2026타경382. 경기도 고양시 일산동구 장항동 호수마을아파트 317동 12층 1204호입니다. 사건상 용도표시는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 아파트로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 15층 건물 내 12층이며 사용승인일은 1994.05.26입니다. 현재 소유자는 이관림이고 2015.04.27 거래가 449,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 360,000,000원이며 이후 2019.07.04 294,400,000원, 2022.01.06 273,600,000원으로 변경 기재가 있습니다. 다만 제공된 배당 시뮬레이션은 신한은행 채권액을 360,000,000원 기준으로 계산하고 있습니다. 이후 설정된 하나은행 근저당과 신보2024제27차유동화전문유한회사 가압류는 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경382 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 877 호수마을아파트 317동 12층1204호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 · 15층 중 12층 · 사용승인 1994.05.26 |
| 소유자 | 이관림 · 2015.04.27 소유권이전 · 거래가액 449,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 672,000,000원 / 470,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 383,595,479원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 비교면적이 다르다
호수마을(삼환)의 제공된 거래 12건은 모두 전용 132.33㎡입니다. 본건의 비교 대상면적은 101.85㎡로 면적 일치 여부가 불일치이므로 이 거래가격을 본건의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다. 다만 시장 방향과 가격 수준을 보는 참고자료로는 활용할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 132.33㎡ | 10 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 132.33㎡ | 1 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 132.33㎡ | 12 | 720,000,000원 |
| 2025.11 | 132.33㎡ | 4 | 665,000,000원 |
| 2025.11 | 132.33㎡ | 14 | 755,000,000원 |
| 2025.08 | 132.33㎡ | 4 | 640,000,000원 |
| 2025.06 | 132.33㎡ | 12 | 800,000,000원 |
| 2025.06 | 132.33㎡ | 9 | 820,000,000원 |
| 2025.06 | 132.33㎡ | 12 | 780,000,000원 |
| 2024.12 | 132.33㎡ | 8 | 842,000,000원 |
| 2024.11 | 132.33㎡ | 5 | 740,000,000원 |
| 2024.10 | 132.33㎡ | 2 | 740,000,000원 |
12건 전체 평균은 731,833,333원이지만 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 676,666,666원, 최신 2026.06 거래는 700,000,000원입니다. 현재 최저가 470,400,000원은 최근 12개월 평균의 69.5%입니다. 다만 최근 구간은 과거 구간 대비 -14.0%로 하락한 상태라 과거 전체 평균 731,833,333원을 기준으로 할인폭을 부풀려 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 470,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,104,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 480,000,000원 | 103,296,000원 |
| 4. 가압류 · 신보2024제27차유동화전문유한회사 | 950,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,790,000,000원 중 예상 배당액은 463,296,000원이며, 미배당은 1,326,704,000원입니다. 신청채권자 청구액 383,595,479원에 대해 현재 회차 예상배당은 103,296,000원으로 전액 만족되지 않습니다. 이 미배당 채권은 매수인 인수액과 별개이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 470,400,000원 | 463,296,000원 | 1,326,704,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 329,280,000원 | 323,870,080원 | 1,466,129,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 230,496,000원 | 226,469,056원 | 1,563,530,944원 | 0원 |
현재 회차에서는 하나은행에 103,296,000원이 배당되지만, 2회 또는 3회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자 하나은행 예상배당이 0원입니다. 반면 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 채권자의 미배당 증가가 곧 낙찰자 승계로 이어지는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호수초등학교 서측 인근이며 주변에 아파트, 공원, 학교, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 마두역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 단지. 호수마을(삼환) 436세대 · 사용승인 1994.05.26입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역·과밀억제권역이며 공시지가는 2,597,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되고 대로2류·대로3류·중로2류에 접합니다.
- 제한. 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 호수초등학교·은선유치원 관련 절대·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 면적 맞는 실거래 재확인. 제공 거래는 전용 132.33㎡이고 본건 비교 대상면적 101.85㎡와 일치하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 과거 대비 -14.0%입니다. 전체 평균 731,833,333원보다 최근 12개월 평균 676,666,666원을 우선해 보수적으로 판단해야 합니다.
- 근저당 변경 내역 대조. 신한은행 근저당은 360,000,000원 설정 후 294,400,000원, 273,600,000원 변경 기재가 있으므로 등기 원본과 배당요구 내역을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 원문을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 시세 비교는 그대로 믿으면 안 된다
이 사건의 장점은 권리구조가 명확하다는 점입니다. 2015.04.27 신한은행 근저당을 기준으로 이후 하나은행 근저당과 가압류가 소멸하고, 명시된 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 470,400,000원은 최근 12개월 거래 평균 676,666,666원의 69.5%로 낮게 보입니다.
다만 이 숫자를 그대로 ‘시세 대비 30% 할인’으로 해석하는 것은 위험합니다. 거래자료는 모두 전용 132.33㎡이고 본건의 비교 대상면적은 101.85㎡로 일치하지 않습니다. 최근 흐름도 과거 대비 -14.0%로 하락했습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격은 면적이 맞는 최신 실거래를 확인한 뒤 판단하는 유형입니다.
