450,800,000원
의정부지방법원 2026타경535. 고양시 일산서구 탄현동 ‘일산두산위브더제니스’ 102동 41층 4106호 아파트입니다. 오병호가 2016년 매매로 거래가 654,656,165원에 취득했고, 같은 날 일산농업협동조합 근저당 453,360,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 두산건설주식회사 근저당 155,040,000원, 이춘홍 근저당 50,000,000원, 그리고 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 임차인도 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 감정가 자체는 최근 실거래 평균보다 높지만, 이미 한 차례 유찰되어 최저가가 450,800,000원으로 내려왔다는 점이 이번 물건의 가격상 변화입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경535 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1640 일산두산위브더제니스 102동 41층 4106호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 94.4442㎡ · 지상 54층 건물 내 41층 |
| 소유자 | 오병호 · 거래가액 654,656,165원 |
| 감정가 / 최저가 | 644,000,000원 / 450,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 일산농업협동조합 / 334,647,007원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
말소기준은 2016.05.13 일산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 뒤 순위로 설정된 두산건설주식회사 근저당, 2021.07.23 설정된 이춘홍 근저당, 2026.02.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
일산두산위브더제니스 동일 면적대의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 552,250,000원, 표본 최저는 509,000,000원, 최고는 640,000,000원입니다. 최신 거래도 2026.08의 509,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 94.44㎡ | 6 | 509,000,000원 |
| 2026.07 | 95.5㎡ | 18 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 38 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 50 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 50 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 13 | 518,000,000원 |
| 2026.06 | 94.44㎡ | 29 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 95.5㎡ | 40 | 640,000,000원 |
| 2026.06 | 95.5㎡ | 11 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 94.44㎡ | 25 | 590,000,000원 |
| 2026.05 | 94.44㎡ | 8 | 545,000,000원 |
| 2026.05 | 94.44㎡ | 34 | 530,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 552,250,000원 |
현재 최저가 450,800,000원은 최근 12개월 평균 552,250,000원의 81.6%입니다. 평균과의 차이는 101,450,000원입니다. 최신 거래 509,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 58,200,000원 낮아, 최저가 기준으로는 최근 실거래보다 가격 여유가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 450,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,908,000원 |
| 1. 근저당 · 일산농업협동조합 | 453,360,000원 | 443,892,000원 |
| 2. 근저당 · 두산건설주식회사 | 155,040,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이춘홍 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권최고액 기준 총 채권액은 658,400,000원, 채권자 배당액은 443,892,000원, 미배당액은 214,508,000원입니다. 후순위 근저당에 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 450,800,000원 | 443,892,000원 | 214,508,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 315,560,000원 | 310,342,160원 | 348,057,840원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 220,892,000원 | 216,999,512원 | 441,400,488원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 334,647,007원이 시나리오상 충족되지만, 2회 유찰 시 매각가 315,560,000원, 3회 유찰 시 220,892,000원에서는 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 이 변화는 채권자 배당 문제이고, 매수인에게 후순위 근저당 미배당액이 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지상 54층 건물의 41층 4106호입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 탄현역(경의중앙선)이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 주변환경. 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지규모. 일산두산위브더제니스는 2,700세대이며 사용승인일은 2013.04.26입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등 대상 용도로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 최근 12개월 평균 552,250,000원, 최신 거래 509,000,000원, 최근 거래 최저 509,000,000원을 함께 놓고 응찰가를 판단해야 합니다.
- 41층 개별가치 확인. 최근 거래는 층별로 509,000,000원부터 640,000,000원까지 차이가 있으므로 향·조망·내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 일산농업협동조합 근저당과 후순위 근저당의 존속·말소 상태를 최신 등기사항증명서와 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 자료는 없지만 실제 점유 관계와 인도 상태는 현장 및 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당에는 실제 세금·집행비용 등으로 변동이 생길 수 있으므로 배당표는 가격 판단의 보조자료로 사용해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하고, 현재 가격은 실거래 아래”
이 사건은 권리와 가격의 방향이 비교적 명확합니다. 말소기준인 일산농업협동조합 근저당 이후 두산건설주식회사·이춘홍 근저당과 경매개시결정이 모두 소멸하고, 임차인과 명시 인수권리도 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 644,000,000원만 보면 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰된 현재 최저가 450,800,000원은 최근 12개월 평균 552,250,000원의 81.6%이고 최신 거래 509,000,000원보다 낮습니다. 따라서 권리 안전성은 양호하고, 최저가 기준 가격 여유도 확인되는 사건입니다. 다만 실제 낙찰가는 경쟁입찰에 따라 올라갈 수 있으므로 최종 판단은 최근 실거래와 개별 호수의 상태를 기준으로 해야 합니다.
