제주지방법원 2024타경37379. 제주시 한림읍 상대리, 현장표시 ‘디알시티’ 101동 3층 302호의 다세대주택입니다. 감정가 343,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 117,649,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2021.03.25. 남부산농업협동조합 근저당권이며, 이후 서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.11.22. 부산진구 압류는 2024.12.24. 이미 말소됐습니다.
권리 측면의 핵심은 단순합니다. 매각물건명세서에 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시되어 있고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 현장 점유관계는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경37379 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 중산간서로 4708, 3층 302호 (101동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 68.96㎡ · 3층 · 상부 다락 포함 평가 |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 117,649,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 1,373,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 현장표시 ‘디알시티’ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2021.03.25. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,240,000,000원이고 공동담보목록 제2021-392호가 기재되어 있습니다. 그 뒤 2024.07.16. 서울보증보험 가압류 298,837,321원, 2024.12.26. 임의경매개시결정, 2025.01.20. 서울보증보험 가압류 47,690,000원이 이어지지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 69.2%보다 중요한 것은 ‘-46.0% 추세’
가격 판단은 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균 298,888,888원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 2025.06. 전용 68.96㎡ 1층이 170,000,000원에 거래됐습니다. 따라서 현재 실질취득 117,649,000원은 그 금액의 69.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 68.96㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2024.06 | 68.96㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2024.05 | 65.56㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2022.12 | 68.96㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2022.10 | 65.56㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2022.07 | 65.56㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2021.11 | 68.96㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2021.10 | 65.56㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2021.07 | 68.96㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
표면적으로는 117,649,000원이 최신 거래 170,000,000원보다 52,351,000원 낮습니다. 그러나 최근 가격 추세는 이전 거래 수준 대비 -46.0%입니다. 2024.06. 290,000,000원에서 2025.06. 170,000,000원으로 내려온 거래 흐름도 확인됩니다. 따라서 과거 전체 평균 298,888,888원이나 감정가 343,000,000원을 기준으로 ‘66% 할인’처럼 해석하면 현재 시장 수준을 과대평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,447,086원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,240,000,000원 | 115,201,914원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 | 298,837,321원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 47,690,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 3,586,527,321원 중 예상 배당액은 115,201,914원이며, 미배당액은 3,471,325,407원입니다. 신청채권자 청구액 1,373,000,000원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권은 현재 분석상 매수인이 승계하는 금액이 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 117,649,000원 | 115,201,914원 | 3,471,325,407원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 82,354,300원 | 80,471,923원 | 3,506,055,398원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 57,648,010원 | 56,210,346원 | 3,530,316,975원 | 0원 |
이 사건은 대항력 보증금을 떠안는 구조가 아니므로 유찰될수록 실질취득가도 매각가와 함께 낮아집니다. 현재 117,649,000원, 4회 유찰 시 82,354,300원, 5회 유찰 시 57,648,010원이며 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한림저수지 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 3층 다세대주택으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20m 내외 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가는 186,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역·경관보전지구3등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전4등급·건축계획심의대상구역 등이 포함됩니다.
- 규모·거래. 18세대, 2021.02.09. 준공으로 확인됩니다. 확인된 실거래는 9건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 현황상 특이사항
- 다락 포함. 본 건 상부에 소재하는 다락이 평가에 포함돼 있습니다.
- 건물명. 공부상 건물 명칭은 없으나 현장표시는 ‘디알시티’입니다.
- 지붕 차이. 공부상 ‘경사슬래브 위 아스팔트슁글지붕’이나 현황은 ‘기와지붕’으로 조사됐습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 가격을 기준으로 판단. 과거 전체 평균 298,888,888원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 170,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 이전 거래 대비 -46.0%로 내려온 만큼 117,649,000원이 170,000,000원보다 낮다는 사실만으로 가격 안전마진을 확정하지 마세요.
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 조사된 만큼 현장 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 남부산농업협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2021-392호가 기재돼 있으므로 원등기와 공동담보 관계를 대조하세요.
- 현황·공부 차이 확인. 다락 포함 평가와 지붕 형태의 공부상·현황상 차이가 실제 이용 및 향후 거래에 미치는 영향을 확인하세요.
- 환금성 점검. 18세대 다세대이고 최근 12개월 거래가 1건이므로 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 가능 가격과 기간을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 현장상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘하락한 시세의 바닥’
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 명료합니다. 말소기준 이후 후순위 권리는 정리되고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 실질취득가는 현재 최저가와 같은 117,649,000원입니다.
가격 역시 최신 거래 170,000,000원 대비 69.2%라는 여유가 있습니다. 하지만 이 숫자를 감정가 343,000,000원이나 과거 평균 298,888,888원과 비교해 과도하게 낙관해서는 안 됩니다. 시장 자체가 최근 -46.0%의 하락 추세를 보였고, 최근 12개월 비교 거래도 1건에 불과합니다. 이미 3회 유찰됐다는 사실과 18세대 다세대의 환금성까지 감안하면, 이 사건은 “권리는 합격, 가격은 최신 현장 시세를 한 번 더 확인한 뒤 판단”하는 유형입니다.
