제주지방법원 2024타경37379. 제주시 한림읍 상대리의 다세대주택 101동 3층 302호입니다. 공부상 건물명은 없지만 현장표시는 디알시티이고, 감정평가상 상부에 소재하는 다락을 포함해 평가했습니다. 감정가는 343,000,000원이었으나 네 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 82,354,000원, 감정가의 약 24.01% 수준까지 내려왔습니다.
권리관계는 가격 낙폭에 비해 단순한 편입니다. 2021.03.25. 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권이 말소기준이며, 이후 서울보증보험의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 부산진구 압류는 2024.12.24. 해제로 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경37379 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 한림읍 중산간서로 4708, 3층 302호 (101동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가 이용상태 다세대주택 · 거래 비교면적 68.96㎡ |
| 소유자 | 주식회사씨에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 82,354,000원 (4회 유찰) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 1,373,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.03.25. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,240,000,000원 · 공동담보목록 제2021-392호 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자가 누구인지와 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 48.4%지만, 시장은 이미 크게 내려왔다
가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 298,888,888원보다 최근 12개월 평균 170,000,000원과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 안전합니다. 최신 거래는 2025.06. 전용 비교면적 68.96㎡·1층의 170,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 170,000,000원입니다. 현재 최저가 82,354,000원은 이 금액의 48.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 68.96㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2024.06 | 68.96㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2024.05 | 65.56㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2022.12 | 68.96㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2022.10 | 65.56㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2022.07 | 65.56㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2021.11 | 68.96㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2021.10 | 65.56㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2021.07 | 68.96㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 298,888,888원 |
과거에는 290,000,000원~350,000,000원 거래가 반복됐지만 최신 거래는 170,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세 차이는 -46.0%로 뚜렷한 하락 방향입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 사실은 분명한 가격 여유지만, 과거 전체 평균의 27.6%라는 숫자를 근거로 투자등급을 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,882,372원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,240,000,000원 | 80,471,628원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 298,837,321원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 47,690,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 3,586,527,321원 중 배당 예상액은 80,471,628원이고, 미배당액은 3,506,055,693원입니다. 이 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 배당모델의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (감정가 24%) | 82,354,000원 | 80,471,628원 | 3,506,055,693원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 57,647,800원 | 56,210,140원 | 3,530,317,181원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 40,353,460원 | 39,227,098원 | 3,547,300,223원 |
어느 시나리오에서도 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격이 더 내려가면 남부산농업협동조합 등 채권자의 미배당액이 늘어날 뿐, 현재 확인된 구조에서 그 미배당액이 매수인 취득원가로 붙지는 않습니다.
⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택이며, 상부에 소재하는 다락을 포함해 평가했습니다.
- 입지. 한림저수지 남측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지면적 1,931.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부상 경사슬래브 위 아스팔트슁글지붕이나 현황은 기와지붕입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·점유 시점을 직접 대조해야 합니다.
- 다락 범위 확인. 감정가에는 상부 다락이 포함돼 있으므로 현황·도면·실제 이용범위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 남부산농업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2021-392호와 연결돼 있습니다. 관련 물건의 진행 상황과 배당관계를 원본에서 대조하는 것이 좋습니다.
- 가격 기준은 최신 거래. 과거 전체 평균 298,888,888원보다 최근12개월 평균과 최신 거래 170,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 과거 거래 추세가 -46.0%입니다. 현재 가격이 최근 거래 대비 낮아도 재매각 가격은 보수적으로 잡아야 합니다.
- 환금성 점검. 총 18세대이고 관련 경매 평균 유찰 3.2회, 매각가율 24.32%입니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 가능성을 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 가볍고, 가격은 낮지만 시장 리스크는 무겁다
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액이 0원이며, 현재 실질취득액은 최저가와 같은 82,354,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 170,000,000원에 비해서는 48.4% 수준이라 가격 간격도 큽니다.
다만 감정가 343,000,000원이나 과거 평균 298,888,888원을 기준으로 “엄청 싸다”고 판단하면 위험합니다. 최신 거래는 170,000,000원까지 내려왔고 추세는 -46.0%, 본 건은 이미 4회 유찰됐습니다. 18세대 다세대라는 규모와 반복 유찰까지 감안하면 권리는 합격, 가격은 매력 구간, 환금성과 하락 추세는 보수적으로 평가하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
