의정부지방법원 2026타경60003. 파주시 야당동 로뎀하우스 3층 302호, 전용 41.6897㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 임차권은 분명 존재하지만, 별도 확약으로 매수인 인수구조가 뒤집힌다”는 점입니다. 임차권자 박종영은 2022.08.16. 전입·점유를 시작했고 2022.07.19. 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 국민건강보험공단 압류는 2022.12.19.이므로, 원칙적으로 박종영의 대항력이 말소기준보다 앞섭니다.
실제 현재 최저가 94,570,000원을 그대로 배당하면 집행비용 2,102,260원 후 박종영 보증금에는 92,467,740원만 배당돼 87,532,260원이 부족합니다. 통상 구조라면 낙찰자가 그 부족분을 떠안아 실질취득비용이 보증금 180,000,000원 수준으로 고정되는 유형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 2026.02.19. 확약서가 있습니다. 확약 내용대로라면 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기 말소에 동의하므로, 박종영 임차권의 부족분은 매수인 실질 인수 0원*으로 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60003 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 45-3 로뎀하우스 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.6897㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 302호 |
| 사용승인일 | 2016.11.25 |
| 소유자 | 서해환 (2022.09.14. 매매 · 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 94,570,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 승부처
말소기준은 2022.12.19. 국민건강보험공단 압류입니다. 박종영의 전입·점유 2022.08.16.이 이보다 앞서므로 원래는 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 180,000,000원, 확정일자는 2022.07.19., 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 회차 배당 계산상 보증금 부족분은 87,532,260원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종영 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.16 확정 2022.07.19 · 배당요구 2024.09.09 | 180,000,000원 | 있음 확약으로 포기* | 있음 | 없음 |
| 이경미 | 2025.05.19 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 없음 |
보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고는 없습니다. 따라서 실제 임차인은 박종영·이경미 2명으로 봅니다. 박종영 보증금 180,000,000원 외에 이경미의 보증금을 임의로 합산하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 물건은 대항력 임차권 때문에 원래라면 최저가 94,570,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 구조입니다. 확약이 없었다면 현재 회차에서도 미배당 87,532,260원이 붙어 실질 부담이 182,102,260원 수준으로 커집니다. 그러나 확약을 적용하면 박종영 임차권의 실질 인수는 0원*이고, 현재 실질취득은 94,570,000원*으로 내려옵니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 41.69㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.04 | 41.97㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 2022.12 | 41.69㎡ | 2 | 188,000,000원 |
| 2022.09 | 41.69㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 41.97㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 43.44㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 158,500,000원 |
전체 6건 평균은 194,166,666원이지만 2022년 240,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 158,500,000원, 최신 거래는 160,000,000원입니다. 확약 적용 실질취득 94,570,000원은 최근 평균의 59.7%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,102,260원 |
| 1. 임차인 박종영 보증금 | 180,000,000원 | 92,467,740원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박종영 보증금의 미배당은 87,532,260원입니다. 일반 대항력 인수형이면 이 금액이 매수인에게 넘어가지만, 2026.02.19. 확약서에 따라 본 분석의 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 국민건강보험공단·파주시 압류와 당해세 등은 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 총액 고정형이 아니다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 94,570,000원 | 87,532,260원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 66,198,999원 | 115,392,583원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 46,339,299원 | 134,894,808원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 박종영 보증금의 미배당 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에 붙잡히는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 확약을 그대로 적용하면 박종영 임차권의 부족분은 매수인에게 승계되지 않으므로, 실질취득은 각 회차의 매각가 자체가 됩니다. 이 때문에 이 사건은 확약서의 내용과 적용 여부 확인이 가격보다 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 4층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 파주시 야당동 운정역(경의중앙선) 남동측 인근이며, 다세대주택과 중소형 공장이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거복합 Zone)·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 공시지가는 1,052,000원/㎡, 토지면적은 510.0㎡입니다.
- 환금성. 로뎀하우스는 10세대 규모이며 동일·유사 면적 거래는 6건입니다. 최근 가격 추세가 -25.2%이므로 재매각 가격은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 적용 범위와 원본 문구를 반드시 확인해야 합니다.
- 박종영 임차권. 보증금 180,000,000원, 전입 2022.08.16., 확정일자 2022.07.19., 배당요구 2024.09.09.입니다. 확약이 없다면 현재 회차 룰상 미배당 87,532,260원이 인수되는 구조입니다.
- 이경미 점유. 2025.05.19. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 현재 점유·명도 상태를 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균 158,500,000원과 최신 160,000,000원을 기준으로 판단하고, 최근 추세 -25.2%를 반드시 반영해야 합니다.
- 압류 확인. 국민건강보험공단 압류와 파주시 압류의 실제 배당순위·금액 및 당해세 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 감정자료상 토지거래계약에관한허가구역이므로 입찰 전 적용 범위와 요건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “싼 물건”보다 먼저 확인할 것은 확약이다
숫자만 보면 감정가 193,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 94,570,000원까지 내려왔고, 확약 적용 실질취득 역시 94,570,000원*으로 최근 12개월 평균 158,500,000원의 59.7%입니다. 이 정도 가격 차이는 분명 눈에 띕니다.
그러나 이 사건은 단순 할인 경매가 아닙니다. 박종영의 보증금 180,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차권이고, 확약이 없다면 현재 회차에서도 87,532,260원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 가격 메리트가 살아나는 이유는 오직 2026.02.19. 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시했기 때문입니다. 따라서 결론은 “확약 확인 전에는 위험형, 확약 확인 후에는 가격 검토형”입니다.
여기에 별도 점유자 이경미의 보증금 미상, 10세대 소규모 다세대의 환금성, 최근 거래가격 -25.2% 하락 추세까지 겹칩니다. 현재 최저가가 최근 거래보다 낮다는 이유만으로 높은 등급을 주기는 어렵습니다. 확약서 효력·점유관계 확인이 완료돼야 현재 할인폭을 실제 메리트로 인정할 수 있는 물건입니다.
* 박종영 임차권은 배당계산상 미배당액이 존재하지만, 주택도시보증공사의 2026.02.19. 확약서에 기재된 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의를 적용해 실질 인수 0원으로 분석했습니다. 이 확약은 박종영 임차권에 한정하며 이경미 등 다른 점유관계에는 별도로 적용하지 않습니다.
