부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경60005 · 고양지원 · 아파트
철근콘크리트 134.99㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

211,799,990원 2억 1,179만 감정가 298,000,000원

감정가의 71% 2026-07-07 낙찰

최저매각가 208,600,000원 최저가 대비 +1%

낙찰일

07-07 낙찰 완료

고양지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,086만원

최저가의 10% · 20,860,000원

감정가 대비

▼ 28.9% 싸게 매수

감정가 2.98억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 확약으로 이주영 임차권 인수는 실질 0원이지만 보증금 미상 대항력 가능 임차인이 남아 주의가 필요한 물건입니다.

가격 최저가 208,600,000원은 감정가 298,000,000원의 70% 수준
자금 확약 적용 임차권은 실질 인수 0원이나 외부 미상 임차인 위험 확인 필요
리스크 대항력 가능·보증금 미상 점유자 1명 존재

한 줄 평 임차권등기 임차인 이주영의 보증금 300,000,000원은 매각물건명세서 확약에 따라 실질 인수 0원 처리가 가능하지만, 별도 점유자 강신성은 보증금이 미상인 대항력 가능 임차인입니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하기 어렵고 점유 확인이 핵심입니다.

감정가

298,000,000원

평가금액

최저가

208,600,000원

1회 유찰

실질취득

점유 확인 필요

확약 밖 위험 존재

핵심지표

임차인 변수

대항력 가능·미상

의정부지방법원 2026타경60005. 파주시 조리읍 한라아파트 118동 1001호 아파트입니다. 등기상 주택도시보증공사의 강제경매가 진행되고 있으며, 핵심 쟁점은 임차권등기와 점유자 분석입니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2026타경60005
소재지	경기도 파주시 조리읍 대원리 992-1 한라아파트 118동 10층1001호
용도 / 이용상태	아파트 · 공동주택(아파트) 이용
소유자	강연주
감정가 / 최저가	298,000,000원 / 208,600,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.07

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권 확인

⚠️ 임차권 인수 판단 이주영 임차권은 말소기준권리 이전 임대차로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이나, 매각물건명세서상 2026.04.23 인수조건변경확약서에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 내용이 있습니다. 따라서 해당 임차인에 한해 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 다만 확약 밖 임차인 위험은 별도입니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이주영	300,000,000원	有	有	확약으로 실질 0원
강신성	미상	가능·미상	확인 필요	위험 확인 필요

③ 예상 배당표 (최저가 208,600,000원 가정)

항목	청구	배당
집행비용	-	3,720,400원
임차인 이주영 보증금	300,000,000원	204,879,600원
주택도시보증공사	300,000,000원	0원
소유자 잔여	-	0원

매각대금 분배

회차별 미배당 위험

낙찰가 하락 시에도 확약 밖 임차인 위험은 별도 검토가 필요합니다.

⛔ 입찰 핵심 최저가 208,600,000원만 보면 감정가 대비 할인처럼 보이지만, 대항력 가능 임차인 강신성의 보증금이 미상입니다. 확약 적용 임차인 이주영만 실질 0원으로 처리되며 전체 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 능안초등학교 북동측 인근이며 아파트·주택·농경지가 혼재하는 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
규제. 계획관리지역, 보전관리지역, 개발진흥지구 등 토지이용 제한사항이 있습니다.
환금성. 아파트 물건이나 임차권·점유 문제가 가격 판단보다 우선되는 유형입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

강신성의 실제 점유관계와 보증금 확인이 우선입니다.
이주영 확약은 해당 임차인에만 적용되므로 다른 점유자 위험과 구분해야 합니다.
등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.
최저가 하락보다 인수 가능 금액 확인이 먼저인 사건입니다.

맺으며 — “확약은 해결책이지만 전부는 아니다”

이 물건의 가장 큰 특징은 임차권등기 임차인의 보증금 300,000,000원이 존재하지만 확약으로 해당 인수가 해소된다는 점입니다. 그러나 보증금 미상 점유자가 별도로 존재해 권리분석은 단순하지 않습니다. 낙찰가는 낮아졌지만 매수인이 부담할 수 있는 실질 비용은 점유 확인 결과에 따라 달라집니다.

부동산강제경매

임차보증금 확약은 반영됐지만, 미상 임차인 변수가 남았다 — 파주 한라아파트 1001호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권 확인

② 임차인 분석

③ 예상 배당표 (최저가 208,600,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약은 해결책이지만 전부는 아니다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-02	유찰	2억 9,800만원
2	2026-07-07	대기	2억 860만원