⚠️ 실질취득 1,044,200,000원+α 🏦 선순위근저당 891,600,000원 👥 실제 임차인 3명 📊 시세비 465.1%+α
한 줄 평 최저가만 보면 실거래 평균의 68.0%라 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 그렇게 보면 안 됩니다. 데이터상 말소기준은 2025.08.01 고양시 압류이고, 그보다 앞선 을구 1번 고양누리새마을금고 831,600,000원과 을구 2번 농협은행주식회사 60,000,000원이 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 노용규 임차권은 확약으로 실질 인수 0원* 처리 가능하더라도, 이 확약은 노용규에게만 적용됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가 152,600,000원 + 선순위근저당 891,600,000원 = 1,044,200,000원+α입니다.의정부지방법원 2026타경60099. 경기도 고양시 일산서구 덕이동 389-23 삼성홈타운 에이동 1층 102호, 전용 53.2008㎡ 다세대주택입니다. 겉으로 보이는 숫자는 감정가 218,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 152,600,000원입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 인수되는 선순위 권리입니다. 등기 데이터는 2025.08.01 고양시 압류를 말소기준으로 두고, 그 전의 고양누리새마을금고 근저당 831,600,000원과 농협은행주식회사 근저당 60,000,000원을 매수인 인수로 표시합니다. 이 둘만 합쳐도 891,600,000원입니다.
임차권도 별도로 봐야 합니다. 노용규의 임차보증금은 255,000,000원이고 배당표상 현재 회차 부족분은 105,336,400원입니다. 다만 notes에는 주택도시보증공사가 2026.02.23자로 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 제출한 내용이 있습니다. 그래서 노용규 임차권의 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있습니다. 그러나 이 확약은 노용규 임차권에만 적용됩니다. 선순위 근저당 2건과 안재성·조성용의 보증금 미상 점유 리스크에는 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60099 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 389-23 삼성홈타운 에이동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 53.2008㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 1층 102호 |
| 소유자 | 최종훈 (2021.12.06 매매, 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 근저당이 핵심
말소기준은 데이터상 2025.08.01 고양시 압류입니다. 이보다 앞선 을구 1번 고양누리새마을금고 근저당과 을구 2번 농협은행주식회사 근저당은 각각 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 따라서 이 사건을 “노용규 확약으로 인수 0원”으로 요약하면 안 됩니다. 확약은 임차권 부족분을 지우는 장치일 뿐, 선순위 근저당 인수 위험을 지우지 않습니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차인 3명, 승계 중복 없음
tenants 데이터상 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 실제 임차인은 안재성, 조성용, 노용규 총 3명으로 봅니다. 다만 안재성·조성용은 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안재성 | 2025.06.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 승계 아님 |
| 조성용 | 2025.06.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 승계 아님 |
| 노용규 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 2021.11.11 | 2021.10.13 | 255,000,000원 | 2023.11.24 | 대항력 有 우선변제 有 확약* |
* 노용규 임차권은 notes의 확약서 문구에 따라 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 단, 배당표 룰상 현재 회차의 미배당 부족분은 105,336,400원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 68.0%가 아니라 실질취득 465.1%+α
제공된 실거래 표본은 삼성홈타운208동209동 2건입니다. 평균 거래가액은 224,500,000원, 최저는 194,000,000원, 최고는 255,000,000원입니다. 최저가 152,600,000원만 놓고 보면 실거래 평균의 68.0%로 보이지만, 선순위 근저당 인수를 반영하면 비교 대상은 최저가가 아니라 실질취득 1,044,200,000원+α입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 53.2㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 55.41㎡ | 1 | 194,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 224,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,400원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 노용규 보증금 | 255,000,000원 | 149,663,600원 | 부족분 105,336,400원 · 확약으로 실질 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당 · 고양누리새마을금고 | 831,600,000원 | 0원 | 데이터상 말소기준 전 → 매수인 인수 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 0원 | 데이터상 말소기준 전 → 매수인 인수 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
노용규 부족분은 확약으로 실질 인수 0원* 처리했지만, 배당표상 산출된 룰상 부족분 105,336,400원은 각주로 남깁니다. 선순위 근저당 891,600,000원은 별도 인수 리스크입니다.
⑤ 회차별 착시 — 유찰돼도 인수 위험은 남는다
유찰로 최저가는 내려가도 선순위 근저당 891,600,000원은 그대로 남습니다. 노용규 임차권은 확약으로 실질 0원* 처리하더라도, 안재성·조성용의 보증금 미상 리스크는 α로 남습니다.
| 시나리오 | 최저가 | 노용규 룰상 부족분 | 선순위근저당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 152,600,000원 | 105,336,400원* | 891,600,000원 | 1,044,200,000원+α |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 106,820,000원 | 150,475,480원* | 891,600,000원 | 998,420,000원+α |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 74,774,000원 | 181,971,932원* | 891,600,000원 | 966,374,000원+α |
* 노용규 룰상 부족분은 확약서로 실질 인수 0원 처리 가능하다는 전제로 본문 실질취득 계산에서 제외했습니다.
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 “덕이고등학교” 남쪽 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 4층 중 1층 102호입니다.
- 도로. 동쪽으로 노폭 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제·공부. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 false로 표시되어 있습니다.
- 표시 차이. 공부상 제에이동이나 건물 외벽에는 208동으로 표시됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 152,600,000원이 아니라 1,044,200,000원+α를 기준으로 판단해야 합니다.
- 선순위 근저당 원본 대조. 을구 1번 고양누리새마을금고 831,600,000원, 을구 2번 농협은행주식회사 60,000,000원이 데이터상 인수로 표시되어 있으므로 원본 등기부·매각물건명세서 확인이 필수입니다.
- 확약 범위 확인. 주택도시보증공사의 2026.02.23 확약은 노용규 임차권에만 적용됩니다. 선순위 근저당과 안재성·조성용에게 확장해 해석하면 안 됩니다.
- 미상 점유자 확인. 안재성·조성용은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 보증금·점유관계·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 임차인 3명이 표시되어 있어 명도 협의, 임차권등기 말소, 미납 관리비 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터만으로 작성한 자동 추정입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 1회”가 아니라 “인수 8.916억+α” 사건
이 물건의 함정은 최저가가 낮아 보인다는 데 있습니다. 152,600,000원은 실거래 평균 224,500,000원의 68.0%라서 표면상 할인처럼 보입니다. 그러나 데이터상 선순위 근저당 2건 합계 891,600,000원이 매수인 인수로 표시되어 있고, 안재성·조성용의 보증금 미상 점유 리스크도 남습니다. 노용규 임차권은 확약으로 실질 인수 0원* 처리할 수 있지만, 그 확약은 선순위 근저당과 다른 점유자에게 적용되지 않습니다. 결론은 명확합니다. 이 사건은 최저가 입찰 물건이 아니라 실질취득 1,044,200,000원+α를 감당해야 하는 고위험 인수형 물건입니다.
