37,730,000원
의정부지방법원 2026타경60101. 고양시 일산동구 사리현동 삼성벨라지오빌 105동 202호, 전용 45.42㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 37,730,000원으로 감정가 110,000,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차권과 압류의 실제 인수 여부입니다.
등기부에는 박정인의 주택임차권이 있습니다. 임대차계약일은 2022.04.09, 확정일자는 2022.04.11, 전입·점유개시는 2022.05.06, 보증금은 130,000,000원입니다. 경매개시결정 2026.01.15보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조이므로 확약이 없었다면 현재 최저가 기준 배당 부족분 93,349,140원이 매수인에게 이어지는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60101 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 사리현동 636 삼성벨라지오빌 105동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.42㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.05.23 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 37,730,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 확약은 해결됐지만 압류·미상 점유를 남겨두면 안 된다
말소기준으로 제시된 권리는 2026.01.15. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 2023.02.07부터 국세·지방세 관련 압류가 5건 등기돼 있고, 제공된 권리분석상 이들 압류는 말소기준 이전 권리로 표시돼 있습니다. 금액은 확인되지 않으므로 실제 당해세 여부와 배당·인수 범위는 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 사용 / 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정인 | 주거(임차권등기) · 건물전부 | 130,000,000원 | 2022.05.06 | 2022.04.11 | 대항력 有 우선변제 有 확약으로 실질 인수 0 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
실제 확인되는 임차권자는 박정인 1명이며 보증기관의 중복 임차인 신고는 없습니다. 박정인은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 배당 계산상 보증금 130,000,000원 중 36,650,860원이 배당되고 93,349,140원이 부족하지만, 위 확약 때문에 그 부족분은 박정인 임차권에 관한 한 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조입니다.
③ 가격 비교 — 싸기는 하지만, ‘37,730,000원만 내면 끝’이라고 단정하면 안 된다
동일 면적 45.42㎡ 거래는 2건이며 거래가는 모두 130,000,000원입니다. 최신 거래도 2022.10월 130,000,000원이고, 최근 시세 평균으로 집계된 값 역시 130,000,000원입니다. 현재 최저가 37,730,000원은 이 기준의 29.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 45.42㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 45.42㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 평균 | 45.42㎡ | 2건 | 130,000,000원 |
박정인 확약을 적용하면 확인된 실질취득가는 현재 최저가와 같은 37,730,000원입니다. 반대로 확약이 없었다면 현재 회차의 룰상 계산은 최저가 37,730,000원에 인수 부족분 93,349,140원이 더해져 131,079,140원 수준으로 올라가므로 시세 130,000,000원과 거의 같아집니다. 이 사건에서 확약의 의미가 큰 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,079,140원 |
| 1. 임차인 박정인 보증금 | 130,000,000원 | 36,650,860원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 박정인 보증금의 미배당액은 93,349,140원입니다. 다만 2026.02.13.자 확약으로 박정인은 대항력을 포기하고 미변제액이 남더라도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 금액은 박정인에 관한 한 실질 인수 0원으로 처리합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 박정인 확약 전 총액은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 박정인 룰상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 37,730,000원 | 93,349,140원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 26,411,000원 | 104,464,398원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 | 18,487,700원 | 112,245,079원 | 실질 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 부근에 고정됩니다. 이 사건도 같은 구조지만, 박정인에 대해서는 대항력 포기·말소 확약이 있어 그 원리가 실제 매수인 부담으로 이어지지 않습니다. 다만 확약 밖 미상 점유는 이 계산에 포함되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 벽제초등학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·소규모 공장·창고·자연림이 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브 및 경사지붕 4층 건물의 2층 202호입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북측과 서측으로 노폭 약 4미터 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다. 공시지가는 512,300원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이며 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 거래·경매 표본이 얇습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.02.13. 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 미상 점유 확인. “기사항전”으로 표시된 점유자의 전입일·보증금·점유 범위를 확인해야 합니다. 현재로서는 대항력 가능·미상입니다.
- 세금 압류 5건 확인. 강서세무서·안산시 단원구·안산시 상록구·고양시 일산동구·양천세무서 관련 압류의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 이유 확인. 최저가가 37,730,000원까지 내려온 배경을 현장 상태·점유·환금성까지 포함해 점검해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래는 2건, 모두 130,000,000원입니다. 개별 호수의 상태와 실제 매도 가능 가격은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 핵심이고, 그 밖의 미상 권리가 등급을 깎는다”
이 물건은 감정가 110,000,000원에서 최저가 37,730,000원까지 내려와 표면상 할인 폭이 매우 큽니다. 더 중요한 점은 보증금 130,000,000원의 박정인 임차권에 대해 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제액이 남더라도 임차권등기 말소에 동의했다는 것입니다. 그 결과 박정인의 룰상 미배당 93,349,140원은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않습니다.
하지만 이 확약 하나만 보고 권리가 완전히 깨끗하다고 볼 수는 없습니다. 대항력 판정이 불가능한 별도 점유 1건과 국세·지방세 압류 5건이 남아 있고, 8세대 소규모 다세대에 평균 유찰 3.0회라는 환금성 부담도 있습니다. 따라서 결론은 “주된 임차권 위험은 해소됐지만, 세금·미상 점유 확인 전에는 가격 할인만 보고 들어갈 물건은 아니다”입니다.
