102,200,000원
* 배당 시나리오와 매각물건명세서의 명시 인수권리 기준입니다. 김용식의 보증금·확정일자가 미상인 만큼 실제 인수액은 임대차 실체 확인 전 확정할 수 없습니다.
의정부지방법원 2026타경60103. 파주시 문산읍 당동리 주공아파트 202동 14층 1402호입니다. 15층 건물의 14층이고, 사용승인일은 2002.06.27입니다. 소유자는 김용호이며, 2024.05.21 대물변제를 원인으로 2024.05.27 소유권을 취득했습니다. 현재 등기부에는 근저당이 남아 있지 않고, 2024.08.19 대한민국의 가압류 56,400,000원이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 2026.01.26 대한민국의 강제경매개시결정이 등기됐고 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면만 보면 담보권이 없는 단순한 강제경매입니다. 하지만 이 사건은 등기보다 점유관계 확인이 중요합니다. 임차인 조사에 등장하는 김용식은 2008.02.28 전입했고, 같은 날 이 물건의 소유권을 취득했던 과거 소유자이기도 합니다. 데이터에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있습니다. 따라서 단순히 전입일만 보고 임차권을 확정해서도 안 되고, 반대로 보증금이 표시되지 않았다는 이유로 인수 위험을 없다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60103 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 당동리 871 주공아파트 제202동 제14층 제1402호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 문산읍 방촌로 1662 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트벽식구조 · 15층 중 14층 |
| 사용승인일 | 2002.06.27 |
| 소유자 | 김용호 (2024.05.21 대물변제 · 2024.05.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 105,143,786원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 핵심은 대한민국 가압류
과거에는 국민은행·교보생명보험·우리캐피탈 근저당과 신용보증기금 가압류, 국 압류 등이 있었지만 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.08.19 갑구 9번 대한민국 가압류 56,400,000원이고, 2026.01.26의 강제경매개시결정은 그 가압류의 본압류 이행으로 기재돼 있습니다. 두 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 빠르지만 보증금·확정일자가 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용식 | 2008.02.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사돼 있습니다. 김용식의 전입일 2008.02.28은 말소기준일 2024.08.19보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 맞습니다. 배당요구 여부와 배당요구일도 확정되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 대한민국 | 56,400,000원 | 56,400,000원 |
| 3. 갑구 10번 · 대한민국 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,569,200원 |
현재 회차 시나리오에서는 표에 반영된 가압류 청구금액 56,400,000원이 전액 배당되고 43,569,200원이 소유자 교부로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여는 달라질 수 있습니다. 김용식의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 임차인 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 102,200,000원 | 56,400,000원 | 0원 | 43,569,200원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 71,540,000원 | 56,400,000원 | 0원 | 13,452,280원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 50,078,000원 | 48,776,596원 | 7,623,404원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 문산읍 문산리 소재 문산초등학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트·근린생활시설·학교·산업단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 경의중앙선 문산역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평지붕 15층 중 14층 1402호이며 사용승인일은 2002.06.27입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·E/V 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로가 외곽공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로3류·소로2류·소로3류에 접합니다.
- 보호구역. 문산동중학교·문산초등학교 관련 상대보호구역 및 문산동중학교 절대보호구역이 포함됩니다.
- 토지거래. 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택 토지거래 계약 허가구역입니다.
- 물건상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김용식의 임대차 실체 확인. 2008.02.28 전입과 과거 소유권 취득일이 같고, 현재 임차인 조사에도 같은 이름이 등장합니다. 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 최우선입니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 매수인 인수액을 현재의 0원으로 확정하지 말고 매각물건명세서·현황조사 원문과 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확정되지 않아 우선변제 관계도 현재 단계에서는 미상입니다.
- 말소기준 재확인. 현재 말소기준은 2024.08.19 대한민국 가압류 56,400,000원이며, 이후 2026.01.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 배당표 해석 주의. 현재 배당 시나리오의 인수액 0원은 김용식의 미상 보증금을 확정한 결과가 아닙니다. 임차인 관련 권리가 확인되면 실질취득비용 판단이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 유찰보다 먼저 확인할 것은 전입자”
이 물건은 감정가 146,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 102,200,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 현재 근저당이 없고, 말소기준인 대한민국 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 단순한 사건입니다.
하지만 2008.02.28 전입한 김용식이 변수입니다. 전입시점은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이고, 김용식은 과거 이 집의 소유자이기도 합니다. 따라서 대항력 가능·미상 상태로 두고 임대차 실체부터 확인해야 합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당사항 없음과 배당 시나리오상 인수 0원은 긍정적인 요소지만, 그것만으로 실질 인수액을 확정하기에는 확인되지 않은 핵심 정보가 남아 있습니다. 가격은 70%까지 내려왔지만, 권리 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
