의정부지방법원 2026타경60128. 파주시 동패동 소재 공부상 다세대주택, 비동 2층 202호입니다. 감정평가 이용상태도 “공부상 다세대주택”이고, 물건 외부에는 현황상 ‘106B’로 표시된다는 비고가 있습니다. 감정가 261,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 182,700,000원입니다. 여기까지만 보면 실거래 평균 215,250,000원 대비 84.9%로 할인처럼 보입니다.
하지만 이 사건의 가격 판단은 최저가 단독 비교가 아니라 실질취득가 비교로 해야 합니다. 유창욱 임차권은 보증금 260,000,000원, 전입 2022.06.28, 확정일자 2022.04.22로 원칙상 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 최저가 배당 가정에서는 80,657,800원이 부족해 룰상 매수인 인수로 계산됩니다. 이 경우 최저가가 낮아져도 미배당 인수가 늘어 총부담은 보증금 수준으로 붙습니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 확약서가 있어 유창욱 임차권의 실질 인수는 0원*으로 보는 특수 케이스입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60128 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 22-21 비동 2층202호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 72.7331㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 중 2층 202호 |
| 소유자 | 김광민 (2022.08.04 소유권이전, 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 182,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 특이사항 | 공부상 비동이나 현황상 건물 외부 ‘106B’로 표시됨 · 임대 미상임 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 강제경매, 쟁점은 임차권
데이터상 말소기준은 2026.01.19 강제경매개시결정으로 선언되어 있습니다. 그 이후 파주시 압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 핵심은 그 이전에 등기된 을구 7번 주택임차권입니다. 유창욱 임차권은 보증금 260,000,000원, 점유개시·주민등록일자 2022.06.28, 확정일자 2022.04.22로 되어 있어, 확약이 없다면 낙찰자가 부족분을 떠안을 수 있는 구조입니다.
② 임차인·점유자 표 — 실제 임차·점유 2명, 보증기관 중복신고 없음
tenants 데이터상 보증기관 승계 또는 대위 중복신고 플래그는 모두 false입니다. 따라서 보증기관을 보증금에 중복 합산하지 않고, 실제 임차·점유자로 표시된 사람은 박진홍과 유창욱 2명으로 정리합니다.
| 임차·점유자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진홍 현황조사 · 매각물건명세서 | 미상 | 전입 미상 / 확정 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 점유자 · 보증금 미상으로 인수 판단 불가 |
| 유창욱 등기부 임차권등기 · 매각물건명세서 | 260,000,000원 | 2022.06.28 / 2022.04.22 | 있음 | 있음 | 실질0* 룰상 미배당 80,657,800원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
최근 실거래 표본은 4건입니다. 단지명은 동패동삼성팰리스105동106동107동, 총 23세대, 사용승인일은 2016.12.26입니다. 표본 수가 많지 않은 소규모 다세대이므로 평균값만 맹신하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 70.99㎡ | 4 | 183,000,000원 |
| 2023.07 | 70.99㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2022.07 | 72.73㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 67.19㎡ | 4 | 223,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 215,250,000원 |
확약을 반영한 실질취득은 182,700,000원*으로 실거래 평균의 84.9%입니다. 가격만 놓고 보면 감정가 261,000,000원보다 크게 낮아진 것은 맞습니다. 그러나 확약이 없다면 최저가 182,700,000원에 미배당 80,657,800원이 붙어 총부담이 263,357,800원으로 올라갑니다. 그래서 이 사건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “확약이 유효하고, 확약 밖 점유자를 해소할 수 있을 때만 싸다”가 정확한 결론입니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,357,800원 |
| 1. 임차인 유창욱 보증금 (우선변제) | 260,000,000원 | 179,342,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사비지에프리테일 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 원시 배당 가정입니다. 유창욱 보증금 부족분은 80,657,800원으로 계산되지만, 확약서 반영 시 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운광초등학교 남동측 인근, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제202호입니다. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 23세대 소규모 다세대이고 실거래 표본은 4건입니다. 거래가 183,000,000원부터 260,000,000원까지 편차가 있어 재매각 가격 산정은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각절차에서 유창욱 임차권에 적용되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 박진홍 확인. 전입신고일, 점유관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 미상입니다. 대항력 있다고 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 두고 조사해야 합니다.
- 실질취득가 기준 입찰. 확약 반영 시 실질취득은 182,700,000원*입니다. 확약을 배제하면 룰상 총부담은 263,357,800원으로 실거래 평균을 웃돕니다.
- 명도 리스크. 임차권등기와 별개로 현황조사·명세서상 박진홍이 표시됩니다. 점유자 면담과 인도명령 가능성을 입찰 전 점검하세요.
- 표시 차이. 공부상 비동이나 현황상 건물 외부 ‘106B’로 표시됩니다. 현장 호수·동 표시와 등기부·건축물대장을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약이 있으면 싸다, 그러나 미상 점유자가 남는다”
이 물건의 본질은 대항력 임차권입니다. 보증금 260,000,000원이 최저가보다 크기 때문에, 확약이 없다면 최저가가 낮아 보여도 미배당 인수가 따라붙어 시세 비교는 최저가가 아니라 실질취득가로 해야 합니다. 이 사건은 다행히 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 유창욱 임차권 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그래도 결론은 보수적입니다. 확약은 유창욱 임차권에만 적용되고, 박진홍의 보증금·전입·확정일자는 미상입니다. 따라서 가격은 확약 반영 시 매력이 있지만, 권리는 아직 확인 조건부입니다. 이 물건은 “권리 깨끗한 할인 물건”이 아니라 확약 원본과 미상 점유자 확인이 끝나야만 가격 메리트가 살아나는 물건입니다.