의정부지방법원 2026타경60129. 고양시 일산동구 식사동의 다세대주택 3층 302호입니다. 소유자 배동충은 2022.08.19 292,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 과거 농협은행 근저당이 아닙니다. 농협은행 채권최고액 120,000,000원의 근저당은 2020.10.07 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2023.03.10 국민건강보험공단 압류입니다.
문제는 이보다 앞선 임차관계입니다. 이승향은 확정일자 2022.06.29, 전입·점유개시 2022.07.25로 말소기준보다 앞서고, 보증금은 290,000,000원입니다. 원칙대로라면 현재 최저가 135,730,000원에서 배당으로 다 받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 회차 미배당 인수를 156,970,220원으로 계산합니다. 그러나 이 사건에는 이를 뒤집는 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60129 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 730-7 식사동씨제이홈타운2차 2동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 60.495㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하 1층·지상 4층 중 3층 |
| 사용승인 | 2017.07.03 |
| 소유자 | 배동충 (2022.08.19 매매 · 거래가액 292,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 135,730,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 주된 위험 해소
주택도시보증공사를 별도의 두 번째 임차인으로 계산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사는 이승향의 임차보증금 채권을 양도받은 신청채권자이므로, 이승향 보증금 290,000,000원과 주택도시보증공사 청구 290,000,000원을 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 확인되는 실제 임차인은 이승향 1명이며, 2024.08.30의 임차권 변경은 임대차계약일자를 2022.06.25로 경정한 같은 임차권입니다.
| 임차 관계 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승향 · 건물전부 · 주거(임차권등기) | 290,000,000원 | 2022.07.25 / 2022.06.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 양도승계·확약 |
| 성명·점유관계 확인 필요 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확약 적용 확인 안 됨 |
② 시세 비교 — 59.0%지만 하락 추세를 먼저 본다
같은 단지·같은 면적대의 확인 거래는 5건입니다. 전체 평균은 277,800,000원이지만, 2022년의 292,000,000원·327,000,000원·248,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격 메리트 판단은 전체 평균이 아니라 최근 12개월 거래를 기준으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 60.5㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.08 | 60.5㎡ | 3 | 292,000,000원 |
| 2022.08 | 60.5㎡ | 3 | 292,000,000원 |
| 2022.05 | 60.5㎡ | 1 | 327,000,000원 |
| 2022.04 | 60.5㎡ | 2 | 248,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 230,000,000원이고, 현재 최저가 135,730,000원은 그 59.0%입니다. 표면적인 가격 간극은 큽니다. 하지만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -20.6%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 거래가 섞인 전체 평균 277,800,000원을 근거로 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,700,220원 |
| 1. 임차보증금 · 이승향 | 290,000,000원 | 133,029,780원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,239,452원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이승향 보증금 290,000,000원과 주택도시보증공사 청구 290,000,000원은 양도 전·후의 같은 임차보증금 채권 관계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 위 배당 계산에서는 현재 회차의 이승향 미배당액을 156,970,220원으로 계산하지만, 2025.02.05 확약에 따라 그 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 이승향 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 135,730,000원 | 156,970,220원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 95,011,000원 | 197,099,198원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 66,507,699원 | 225,089,440원 | 0원* |
* 0원은 이승향 임차권에 대한 2025.02.05 인수조건변경확약서만 반영한 값입니다. 별도의 성명·보증금·전입일 미확인 주거 기재에는 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제고등학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택과 중소규모 근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층, 사용승인일 2017.07.03. 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역, 과밀억제권역·제한보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 810,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으나, 공부상 2동인 건물 외벽에는 ‘102동’으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 단지는 25세대이고, 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 최근 실거래 표본도 1건으로 가격 판단 시 표본 부족을 함께 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.02.05 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 원문으로 재확인하세요.
- 미상 주거 기재 확인. 성명·전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않는 별도 기재의 실제 점유자와 임대차관계를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 이승향 290,000,000원과 주택도시보증공사 290,000,000원은 양도승계 관계이므로 두 보증금으로 합산하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 실거래는 230,000,000원이고 최근 대 과거 추세는 -20.6%입니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균 277,800,000원을 현재 시세로 그대로 사용하지 마세요.
- 2회 유찰의 의미. 현재 최저가는 135,730,000원이지만 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.4회입니다. 할인율 자체보다 실제 환금성과 권리확정 여부를 우선 점검해야 합니다.
- 당해세·최우선변제. 배당 시뮬레이션에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “59.0% 할인”보다 확약의 범위가 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 277,000,000원에서 2회 유찰돼 135,730,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 230,000,000원의 59.0%입니다. 그러나 원래 구조는 보증금 290,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형이었습니다.
그 위험을 바꾸는 핵심 문서는 2025.02.05 인수조건변경확약서입니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 이승향 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리할 수 있습니다. 반면 이 확약 밖의 성명·보증금·전입일 미확인 주거 기재는 그대로 남습니다.
또 최근 거래 추세가 -20.6%인 하락 흐름이라는 점도 무시할 수 없습니다. 따라서 결론은 “주된 임차권은 확약으로 해소됐지만, 미상 점유 확인 전까지는 권리 완결형이 아니다.” 가격은 최근 시세보다 낮지만, 이 사건의 승부처는 할인율보다 확약의 유효 범위와 미상 점유의 정체를 원본으로 확정하는 것입니다.
