의정부지방법원 2026타경60130. 파주시 야당동 바흐더빌리지 101동 201호, 전용 56.08㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 정필용은 2022.08.30. 매매를 원인으로 거래가액 340,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2022.09.27. 접수됐습니다. 이에 앞서 곽푸름은 2022.07.23. 임대차계약을 체결하고 2022.07.26. 확정일자를 받은 뒤 2022.08.19. 전입·점유를 시작했습니다. 보증금은 340,000,000원이며, 2024.07.12. 건물 전유부분 전부에 주택임차권등기를 마쳤습니다.
등기상 2020.07.20. 설정된 농협은행 근저당권 84,000,000원은 2022.08.30. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이에 따라 권리분석의 기준은 2026.01.19. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 곽푸름의 임차권과 박지휘의 전입일은 모두 이보다 앞서므로 원칙적으로 인수 가능성을 검토해야 합니다. 다만 곽푸름의 보증금채권을 승계한 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제액이 있더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 곽푸름 관련 인수는 별도로 해소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60130 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 216-25 바흐더빌리지 제101동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 하우고개길 253-85 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.08㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 규모 / 사용승인 | 바흐더빌리지101동 · 8세대 · 2020.05.26. |
| 소유자 | 정필용 (2022.09.27. 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 224,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07. |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 임차인은 미상
2020년 농협은행 근저당권은 2022.08.30. 말소됐으므로 현존 인수권리로 보지 않습니다. 핵심은 경매개시결정보다 앞선 두 임차관계입니다. 곽푸름은 보증금·전입·점유·확정일자와 임차권등기가 모두 확인되지만, 주택도시보증공사의 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약속돼 실질 인수 0원*으로 평가합니다. 반면 박지휘에게는 이 확약이 적용되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 관계인 2명, 보증기관 채권은 중복합산 금지
| 임차인·임차권자 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자·배당 | 권리 배지 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽푸름 | 2022.08.19. · 건물 전유부분 전부 | 340,000,000원 | 확정일자 2022.07.26. 배당요구 2024.07.12. | 대항력 있음 우선변제 HUG 승계 | 실질 0원* 확약 전 룰상 부족분 119,245,800원 |
| 박지휘 | 2025.06.23. | 미상 | 확정일자 미상 배당요구 여부 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 인수액 미상 곽푸름 확약 적용 대상 아님 |
③ 실거래 비교 — 66.1%라도 ‘싸다’고 확정할 수 없다
바흐더빌리지101동 전용 56.08㎡에서 확인되는 실거래는 2022.08.의 340,000,000원 1건입니다. 면적과 층이 이 물건과 같고, 등기부에 기재된 정필용의 취득 거래가액도 340,000,000원입니다. 따라서 이 거래는 독립된 다수 비교사례라기보다 현재 소유권 취득 거래와 같은 가격대의 단일 표본으로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.08. | 56.08㎡ | 2층 | 340,000,000원 | 66.1% |
최저매각가 224,700,000원은 이 단일 실거래의 66.1%입니다. 그러나 2022.08. 이후의 추가 거래가 없어 상승·하락 추세와 현재 시세 범위를 판단할 수 없고, 8세대 규모 다세대주택의 단일 거래는 환금성을 대표하기에도 부족합니다. 더구나 박지휘의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가는 224,700,000원에서 끝난다고 확정할 수 없습니다. 따라서 66.1%만으로 가격 메리트 가점을 주거나 “시세보다 저렴하다”고 결론 내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,945,800원 |
| 1. 곽푸름 보증금채권 주택도시보증공사 승계 | 340,000,000원 | 220,754,200원 |
| 2. 농협은행 근저당권 2022.08.30. 말소 기록 | 84,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 곽푸름 보증금채권과 중복합산 금지 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 집행비용을 제외한 220,754,200원이 곽푸름의 보증금채권에 배당되고 119,245,800원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인 인수 대상으로 계산되지만, 2026.03.30. 확약에 따라 곽푸름·주택도시보증공사 채권의 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 224,700,000원 | 119,245,800원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 157,290,000원 | 185,712,060원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 110,103,000원 | 232,238,442원 | 0원* |
* 0원은 곽푸름의 보증금채권에만 적용한 실질 인수액입니다. 박지휘의 보증금과 대항력 여부가 확정되지 않았으므로 전체 인수액이 0원이라는 의미가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 201호로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 입지. 경의중앙선 야당역 북동측 인근으로, 유사 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 야당역이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 남측과 북서측 포장도로에 접하고, 토지 특성상 세로한면에 접한 사다리형 평지입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 zone)이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 토지 지목은 임야로 표시돼 있으나, 현황과 토지대장상 지목은 대로 조사됐습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인 실거래가 2022.08. 1건뿐입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1회, 매각률은 0%로 나타나 가격 검증과 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.30. 인수조건변경확약서의 제출 주체·적용 채권·대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 대조하세요.
- 박지휘 임차관계 확인. 실제 점유 여부, 주민등록 유지 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 전체 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 승계채권 중복 방지. 곽푸름 보증금과 주택도시보증공사 청구액은 같은 보증금채권의 양도 전·후 관계이므로 각각 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
- 말소 근저당 확인. 농협은행 근저당권은 2022.08.30. 말소 기록이 있으므로 최신 등기부 원본에서 말소 상태를 다시 확인하세요.
- 실거래 보수적 적용. 340,000,000원은 2022.08. 단일 거래입니다. 현재 시세와 가격 추세를 보여 주는 다수 표본이 아니므로 감정가나 최저가의 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 토지이용 규제가 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 관계기관에 확인하세요.
- 지목 차이 확인. 등기상 임야와 현황·토지대장상 대의 차이가 정리됐는지, 대지권과 토지 표시를 원본 서류로 대조하세요.
- 점유·명도 비용. 임차권등기 말소 절차와 현재 점유자 인도 문제, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — 확약은 한 사람의 위험만 없앤다
이 사건의 가장 큰 보증금채권은 곽푸름의 340,000,000원입니다. 현재 최저가에서 배당 부족분은 119,245,800원이지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약으로 이 부족분은 실질 인수 0원*이 됩니다. 여기까지만 보면 최저가 224,700,000원이 실질취득 기준이 됩니다.
그러나 박지휘의 전입은 2025.06.23.로 경매개시결정보다 빠르고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 곽푸름에 대한 확약은 박지휘에게 확장되지 않습니다. 또한 가격 비교자료는 2022.08. 340,000,000원 한 건뿐이며, 8세대 다세대주택의 현재 환금성과 시세 추세를 판단하기에는 부족합니다. 주된 인수위험은 해소됐지만 전체 권리가 깨끗해진 것은 아닙니다. 박지휘의 임차관계가 확인되기 전까지는 가격 메리트 판단도, 실질취득가 확정도 보류해야 하는 고위험 확인형 물건입니다.
