의정부지방법원 2026타경60145. 고양시 일산동구 백석동 1202-4의 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 이용상태는 근린생활시설 및 다가구주택이고, 건물은 철근콘크리트조 및 연와조 경사슬라브지붕 지상3층입니다. 감정가는 1,194,656,540원, 현재 최저매각가는 585,380,000원으로 2회 유찰된 상태입니다.
등기부만 보면 기준선은 단순합니다. 2024.02.22. 설정된 주식회사씨와이대부의 채권최고액 675,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 2024.02.27. 후순위 근저당권과 2026.01.21. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 선순위 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60145 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 백석동 1202-4 · 백석로71번길 43 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 공부상 근린생활시설 및 다가구주택 |
| 토지 | 221.9㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 연와조 경사슬라브지붕 · 지상3층 |
| 소유자 | 이문숙 |
| 감정가 / 최저가 | 1,194,656,540원 / 585,380,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순, 점유관계가 핵심
말소기준은 2024.02.22. 을구 6번 근저당권입니다. 주식회사씨와이대부의 채권최고액은 675,000,000원이며 토지 백석동 1202-4가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 2024.12.26. 이 근저당권의 확정채권 일부가 조정일·권귀례·박상배·조지연·조주영에게 각 112,500,000원씩 일부양도됐습니다. 2024.02.27. 설정된 채권최고액 45,000,000원의 후순위 근저당권과 2026.01.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 보증금을 알아야 실질취득가가 나온다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상현 | 202호(1층) · 주거 | 2012.06.26. | 2026.03.19. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 구덕성 | 확인 필요 | 2017.11.20. | 2026.03.19. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람 모두 배당요구는 2026.03.19. 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 우선변제 범위와 미배당 보증금, 낙찰자 인수액을 지금 단계에서 숫자로 고정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 585,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,253,800원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사씨와이대부 | 675,000,000원 | 577,126,200원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사씨와이대부 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 720,000,000원 중 577,126,200원이 배당되고, 142,873,800원이 미배당되는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자 보증금이 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 585,380,000원 | 577,126,200원 | 142,873,800원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 409,766,000원 | 403,268,340원 | 316,731,660원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 286,836,200원 | 282,020,493원 | 437,979,507원 |
유찰될수록 표면 최저가는 낮아집니다. 그러나 이 사건은 선순위 점유자의 보증금이 미상이라 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락을 뜻하지 않습니다. 보증금과 대항력이 확인되기 전에는 409,766,000원이나 286,836,200원 같은 후속 회차 가격만 보고 투자 메리트를 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금계초등학교 남서측 인근으로, 다가구주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 221.9㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방·소로한면입니다. 공시지가는 1,817,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류·소로2류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 연와조 경사슬라브지붕 지상3층이며 전기·위생·급배수·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박상현 보증금 확인. 2012.06.26. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 임대차계약서·보증금·점유 현황을 확인해야 합니다.
- 구덕성 보증금 확인. 2017.11.20. 전입 역시 말소기준보다 앞섭니다. 점유부분과 임대차 조건 확인이 필수입니다.
- 확정일자 확인. 두 사람 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 배당 가능액을 계산할 수 없습니다.
- 실질취득비용 재계산. 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실제 취득비용을 다시 산정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 현황과 경계를 감정서·현황조사서에서 대조해야 합니다.
- 토지거래허가 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 숫자가 있다
현재 최저가 585,380,000원은 감정가 1,194,656,540원의 49% 수준까지 내려와 있습니다. 등기부상 말소기준과 후순위 권리 정리는 비교적 명확합니다. 하지만 이 사건의 가격표에는 아직 선순위 점유자 2명의 보증금이라는 숫자가 빠져 있습니다.
박상현과 구덕성 모두 전입일이 말소기준 2024.02.22.보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없더라도, 실제 임대차관계와 대항력·보증금이 확인되기 전까지 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 절반 이하라서 싼 물건”이 아니라 “임차보증금을 확인해야 가격을 계산할 수 있는 물건”입니다. 권리 기준선은 보이지만, 입찰가는 임차관계 확인 뒤에 정해야 합니다.
