한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 가격은 매력 요소지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 말소기준권리 이전 전세권(경기지방공사 5천만원)이 매수인 인수 가능 권리라는 점입니다. 후순위 권리는 소멸하더라도 선순위 권리와 점유 리스크를 반드시 확인해야 합니다.
감정가
629,519,920원
평가금액
최저가
440,664,000원
감정가 70%
인수 가능 권리
50,000,000원
선순위 전세권
핵심지표
C등급
권리 확인 필수
의정부지방법원 고양지원 2026타경60155. 경기도 고양시 일산서구 일산동 580-18 소재 연립/다세대 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정가는 6.29억, 현재 최저매각가는 4.40억으로 1회 유찰된 상태입니다. 하지만 일반적인 말소기준권리 이후 권리만 남은 물건과 다르게, 2007년 설정된 전세권과 2009년 설정된 근저당권이 2014년 말소기준권리보다 앞선 위치에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 고양지원 2026타경60155 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 580-18 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 이용상태 | 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 천봉애 |
| 감정가 / 최저가 | 629,519,920원 / 440,664,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 김영숙 / 243,269,663원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
⛔ 핵심 위험 말소기준권리인 2014년 서울우유협동조합 근저당보다 앞선 2007년 경기지방공사 전세권은 데이터상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시됩니다. 전세금 50,000,000원에 대한 처리 여부를 반드시 확인해야 합니다.
② 점유자 분석
| 점유자 | 부분 | 전입 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 천봉애 | 303호 | 1999.01.19 | 대항력 있음 표기 등기부상 소유자와 동일, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 |
| KONG CHANGZHU | 미상 | 2013.07.16 | 확인 필요 대항력 표기는 있으나 보증금·확정일자 미상으로 최종 판단 필요 |
| 정만월 | 미상 | 2021.12.28 | 말소기준 이후 전입, 대항력 없음 |
| 이미경 외 | 각 호수 | 2020~2025년 | 말소기준 이후 전입, 대항력 없음 |
보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수 존재합니다. 보증금 미상 상태에서는 금액 인수 여부를 확정할 수 없으므로 현황조사서·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 440,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 6,806,640원 |
| 전세권 · 경기지방공사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 근저당 · 대한주택공사 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 근저당 · 서울우유협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 경매개시결정 · 김영숙 | 243,269,663원 | 205,857,360원 |
매각대금 배분
회차별 매각가
2회 유찰 시 감정가 49%, 3회 유찰 시 감정가 34% 수준
④ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 확인. 경기지방공사 전세권 50,000,000원은 말소기준 이전 권리로 인수 가능성이 있습니다.
- 점유 관계 확인. 보증금 미상 점유자가 존재하며, 특히 303호 천봉애 및 KONG CHANGZHU 관련 사실관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가는 감정가 대비 낮지만 선순위 권리 처리 비용을 반영해 판단해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 제시외 건물 포함 조건이 있으므로 현황 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰보다 먼저 권리 확인”
이 물건은 단순히 30% 할인된 다세대가 아닙니다. 가격만 보면 4.40억이라는 숫자가 매력적으로 보이지만, 경매의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 부담할 권리와 점유 문제입니다. 특히 선순위 전세권 5천만원은 일반적인 소멸 권리와 다르므로 반드시 인수 여부를 확정한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 권리 확인이 끝난 뒤에야 가격 메리트를 판단할 수 있는 물건입니다.