의정부지방법원 2026타경60193. 파주시 와동동 운정역센트럴하이뷰 1층107호, 공부상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 842,000,000원이고 현재 최저매각가는 288,806,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 소유자 이선호는 2021.12.09. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 987,200,000원입니다. 같은 날 채권최고액 696,000,000원의 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준이 됩니다.
신청채권자인 서울경기양돈축산업협동조합의 청구액은 577,845,649원입니다. 현재 최저가를 전제로 한 예상배당에서는 집행비용을 제외한 283,962,716원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 412,037,284원의 미배당이 남습니다. 그러나 이 미배당은 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60193 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1433 운정역센트럴하이뷰 1층107호 · 경기도 파주시 경의로 1240 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상23층 · 제1층 제107호 · 사용승인일 2021.01.08 |
| 소유자 | 이선호 · 2021.12.09. 소유권이전 · 거래가액 987,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 842,000,000원 / 288,806,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경기양돈축산업협동조합 / 577,845,649원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기 신탁등기는 주식회사무궁화신탁 명의로 존재했지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 2021.12.09. 이선호에게 소유권이 이전되고 같은 날 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2026.01.27. 임의경매개시결정, 2026.04.03. 파주시 압류는 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최유은 | 2023.02.15 | 30,000,000원 | 1,870,000원 | 2026.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
최유은의 전입일은 2023.02.15로 말소기준인 2021.12.09보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 2026.03.24. 배당요구를 했지만 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 낙찰자에게 보증금이 승계되는 것으로 계산되지 않았습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%, 그러나 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 288,806,000원으로 감정가 842,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 현재 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 감정가 대비 낙폭만으로 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 288,806,000원 | 283,962,716원 | 412,037,284원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 202,164,200원 | 198,533,901원 | 497,466,099원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 141,514,940원 | 138,733,731원 | 557,266,269원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당은 늘어나지만, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권자의 손실 규모가 아니라 근린시설 자체의 적정 시장가격과 환금성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,806,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,843,284원 |
| 2. 근저당권 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 696,000,000원 | 283,962,716원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 소유자 잔여가 0원이고 근저당권에 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다. 근저당권 미배당과 매수인 인수는 별개이며, 제공된 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 와동동 소재 의정부지방법원 고양지원 파주시법원 동측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·아파트·업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도. 공부상 근린생활시설로 이용 중이며 제1층 제107호입니다. 외벽은 석재 붙임 등, 내벽은 페인팅·인테리어 등, 창호는 새시 창호로 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 냉난방설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 평탄한 형태로 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 5,243,000원/㎡입니다.
- 도로. 차량 출입 가능한 포장도로가 갖춰져 있고 대로3류 및 중로2류와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 임대. 확인된 임차인은 최유은 1명으로 보증금 30,000,000원, 월세 1,870,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 재검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 저가라고 판단하지 말고, 주변 동일·유사 근린시설의 매매사례와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 최유은은 대항력은 없지만 실제 임차인으로 확인됩니다. 현 점유상태와 낙찰 후 인도 가능 시점을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 우선변제 확인. 임차인의 배당요구일은 2026.03.24이나 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류 원본을 대조해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 근저당 미배당 412,037,284원이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액을 낙찰자의 추가 부담으로 오인하지 않아야 합니다.
- 상가 환금성. 이미 3회 유찰된 근린시설이므로 향후 재매각 시 수요와 환금성, 공실 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 관리·영업비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 실제 영업 가능 상태와 냉난방 등 설비상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 명확한 편입니다. 2021.12.09. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 파주시 압류는 소멸합니다. 실제 임차인 최유은도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 그래서 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 감정가 842,000,000원에서 3회 유찰돼 288,806,000원까지 내려왔지만, 현재 실거래 시세 비교자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 근린시설은 주거용보다 개별 호실의 임대수익·공실·동선·가시성에 따라 시장가격 차이가 큽니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 3회 유찰의 원인을 가격·임대·현장 측면에서 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
