73,010,000원
의정부지방법원 2026타경60194. 고양시 일산동구 장항동 삼라마이다스3 4층 408호로, 사건상 용도는 오피스텔이며 감정평가상 공부상 업무시설(사무소)로 이용 중입니다. 현 소유자는 명성재이고, 2014.09.16. 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 권리분석 기준점은 2024.10.21. 접수된 송탄농업협동조합의 가압류 1,015,428,790원입니다.
그 뒤 2024.11.04. 명주애의 전입이 확인되고, 2025.03.07.에는 같은 명주애 명의로 채권최고액 100,000,000원의 근저당권도 설정됐습니다. 두 시점 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 임차인의 전입만 놓고 보면 대항력은 없고, 후순위 근저당도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60194 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 734 삼라마이다스 3 4층408호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 무궁화로 39 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(사무소) |
| 건물 | 일반철골구조 철근콘크리트평슬래브지붕 · 10층 중 4층 · 사용승인 2005.12.09. |
| 소유자 | 명성재 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 73,010,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄농업협동조합 / 372,423,983원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 2024.10.21. 갑구 17번 가압류입니다. 이후 설정된 명주애의 근저당권과 2026.01.27. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부에 남아 있는 과거 가압류·압류·근저당·임차권 가운데 2009.02.20. 및 2014.09.16. 매각 과정에서 이미 말소된 권리들은 현재 매수인의 인수 판단 대상이 아닙니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 ‘관계인 여부’ 확인
확인되는 실제 임차인은 명주애 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복신고를 제외할 사안은 없습니다. 전입일은 2024.11.04.로 말소기준인 2024.10.21.보다 뒤여서 대항력 없음으로 판단됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 명주애 | 2024.11.04. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 49%’는 다르다
감정가 149,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 73,010,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 51,107,000원, 4회 유찰 시 35,774,900원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 동일·유사 호실의 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 73,010,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하면 안 됩니다. 특히 감정평가상 실제 이용은 사무소이고, 주변도 업무시설과 근린생활시설이 혼재하는 중심상업지역입니다. 실제 응찰 상한은 사무실·업무용 오피스텔 거래와 임대수요를 별도로 대조해 결정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,714,180원 |
| 갑구 17번 가압류 · 송탄농업협동조합 | 1,015,428,790원 | 71,295,820원 |
| 을구 9번 근저당권 · 명주애 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 18번 강제경매개시결정 · 송탄농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,115,428,790원 중 예상 배당액은 71,295,820원, 미배당은 1,044,132,970원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양세무서 북서측 인근이며, 주변은 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철3호선 정발산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이지만 감정평가상 공부상 업무시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 철근콘크리트평슬래브지붕 10층 건물의 4층 408호이며, 사용승인일은 2005.12.09.입니다.
- 설비. 위생설비·급배수·승강기·소방·방송설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 11미터, 북동측 약 15미터, 남동측 약 25미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 1,546.4㎡, 공시지가는 4,720,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 최저가가 감정가의 49%라도 시세 비교자료가 없으므로 업무용 오피스텔·사무실 실거래를 별도 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 명주애의 보증금·확정일자·실제 임대차계약 존재 여부와 현재 점유 상태를 확인하세요.
- 관계인 확인. 임차인 명주애와 후순위 근저당권자 명주애가 동일인이므로 권리 설정 경위와 이해관계를 대조해야 합니다.
- 명도 확인. 대항력은 없지만 실제 사무실 사용·점유자가 누구인지에 따라 명도 과정은 달라질 수 있습니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서 채권 미배당액이 1,044,132,970원이고 소유자 잔여가 0원인 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 임대차관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증
이 사건은 최저매각가가 73,010,000원까지 내려왔고, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 가압류보다 늦게 전입한 임차인 명주애도 대항력이 없어 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.
다만 핵심 변수는 두 가지입니다. 첫째, 명주애가 임차인이면서 후순위 근저당권자로도 등장한다는 점. 둘째, 감정가 대비 49%라는 할인율을 시세 할인율로 착각해서는 안 된다는 점입니다. 실제 가격자료 없이 최저가만 보고 싸다고 판단하기보다, 관계인·점유관계 확인과 업무용 실거래 검증을 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 사건으로 보는 편이 맞습니다.
