217,000,000원
의정부지방법원 2026타경60197. 고양시 일산서구 일산동 ‘일산신원1차아파트’ 103동 1층 101호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 대상 면적은 84.961㎡입니다. 건물은 철근콘크리트 벽식구조, 지하 2층·지상 25층 규모이며 대상 호수는 1층입니다. 사용승인일은 2002.12.31입니다. 현재 소유자는 안병주로, 2015.01.09 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
현재 경매의 말소기준권리는 2022.02.22 설정된 우리금융캐피탈주식회사 근저당권 369,600,000원입니다. 그 뒤 2022년 고양세무서, 2024년 종로세무서의 압류와 신용보증기금 가압류 12,666,673원, 2026년 우리금융캐피탈의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60197 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 2125 일산신원1차아파트 103동 1층 101호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산서구 일현로 8 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.961㎡ · 지하 2층 지상 25층 중 1층 |
| 소유자 | 안병주 · 단독소유 · 2015.01.09 임의경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 217,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 332,402,928원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.22 우리금융캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 369,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당 이후는 소멸
등기부의 과거 근저당권과 2013년 가압류·2014년 경매개시결정은 이미 말소됐고, 현 경매에서 기준이 되는 권리는 을구 21번 우리금융캐피탈 근저당입니다. 이 근저당 이후의 국세 압류 2건, 신용보증기금 가압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 -5.3% 하락 추세
신원1 단지 동일 면적 84.96㎡의 거래는 총 12건이 잡혀 있습니다. 전체 평균은 330,416,666원이지만, 과거 고가 거래가 섞일 수 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 84.96㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 12 | 330,000,000원 |
| 2025.09 | 84.96㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2025.05 | 84.96㎡ | 22 | 300,000,000원 |
| 2025.02 | 84.96㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 7건 | 322,857,142원 |
현재 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균 322,857,142원의 67.2%이고, 최신 거래인 2025.12 370,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 310,000,000원 자체도 최근 12개월 평균보다 낮은 수준입니다.
다만 최근 거래 평균은 이전 구간보다 -5.3% 내려와 있습니다. 즉 이 단지는 최근 시세가 상승하는 국면이 아니라 하락 조정 국면으로 읽어야 합니다. 현재 최저가가 최근 평균 대비 충분히 낮은 것은 사실이지만, 향후 가치 판단에서 전체 평균 330,416,666원만을 기준으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 1. 근저당 · 우리금융캐피탈주식회사 | 369,600,000원 | 213,162,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 12,666,673원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 382,266,673원 중 예상 배당액은 213,162,000원이고, 미배당은 169,104,673원입니다. 우리금융캐피탈의 경매 청구액 332,402,928원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수로 넘어가는 구조는 아니며, 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 169,104,673원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 233,293,273원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 278,225,293원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 권리관계에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건은 유찰에 따라 임차보증금 인수액이 커지는 대항력 임차인 인수형과는 구조가 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산고등학교 서측 인근이며 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 탄현역(경의중앙선)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하 2층·지상 25층 건물이며 사용승인일은 2002.12.31입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 신원1 단지는 166세대이며 대상 면적 84.961㎡가 실거래 비교 면적과 일치합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·부정형 토지이며 공시지가는 2,616,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접하고, 대로3류·중로1류·소로2류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반사항. 제공된 감정·토지자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 명단은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입 상태를 재확인하세요.
- 1층 보정. 최근 비교 거래는 여러 중·고층이 섞여 있습니다. 1층 선호도와 내부 상태를 별도로 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균은 과거 구간보다 -5.3%입니다. 전체 평균이나 최고가보다 최근 12개월 평균 322,857,142원과 최신 거래 370,000,000원을 우선 참고하세요.
- 배당 부족과 인수를 구분. 현재 회차 미배당 169,104,673원이 발생하지만, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 세금·관리비 확인. 등기부상 국세 압류가 존재하므로 실제 배당에서 세금 우선순위와 금액을 확인하고, 관리비 체납 여부도 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 1층 가격
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 우리금융캐피탈 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권이 없으며, 현재부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 모두 0원입니다.
가격도 현재 최저가 217,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 평균 322,857,142원의 67.2%로 내려와 있어 신건보다 분명한 할인 구간입니다. 다만 시장 자체는 -5.3% 하락 추세이고 대상 호수는 1층입니다. 따라서 단순히 “최근 평균보다 32.8% 낮다”는 숫자만으로 결론내리기보다, 1층의 실제 상품성과 점유·내부 상태를 확인한 뒤 할인 폭이 충분한지 판단하는 것이 핵심입니다. 권리상 인수 위험은 낮고, 가격 경쟁력은 있지만 시세는 보수적으로 잡아야 하는 물건입니다.
