의정부지방법원 2026타경60219. 고양시 일산서구 덕이동 소재 전용 47.43㎡ 다세대주택입니다. 소유자 조연빈은 2021.06.23. 이 부동산을 거래가 165,000,000원에 취득했습니다. 이후 2023.07.21. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기(보증금 165,000,000원)가 올라왔고, 2025.07.17. 국가 압류 2건이 등기된 뒤 2026.01.29. 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 개시했습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “68,600,000원이 싸다”가 아닙니다. 임차권등기만 기계적으로 적용하면 매각대금에서 집행비용을 뺀 66,965,200원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 98,034,800원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러면 실질취득은 68,600,000원 + 98,034,800원 = 166,634,800원 수준이 됩니다. 그러나 이 사건에는 신청채권자 측의 별도 확약이 있어, 한국토지주택공사 임차권에 한해서는 그 인수를 실질 0원으로 처리해야 합니다. 이 확약을 반영한 현재 회차 실질취득액은 68,600,000원입니다.*
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60219 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1085-28 2층 202호 · 도로명 경기도 고양시 일산서구 신덕로 36-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.43㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 중 2층 |
| 이용상태 | 주거용(다세대주택) |
| 소유자 | 조연빈 (2021.06.23. 매매, 거래가 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 68,600,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 194,944,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 임차권은 원래 인수형, 확약으로 해당 권리만 해소
등기부상 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.07.17. 국가 압류입니다. 그보다 앞선 2023.07.21. 한국토지주택공사 주택임차권은 전입 2021.06.23., 점유개시 2021.06.24., 확정일자 2021.05.28.로 기록돼 있어 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차권입니다. 통상이라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건
| 구분 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 165,000,000원 | 2021.06.23 / 2021.05.28 | 有 확약으로 포기 | 有 | 실질 0원* |
| 지주택 실제 임차인 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
한국토지주택공사의 165,000,000원은 지주택 관련 보증금 대위·승계 신고로 분류되므로 별도의 두 번째 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시 가격 여유는 크지만 하락 추세
같은 건물로 집계된 전용 47.43㎡ 거래는 2건입니다. 2021.06. 2층 거래가 165,000,000원, 최신 거래인 2025.04. 4층 거래가 125,000,000원입니다. 전체 평균은 145,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 125,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 47.43㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2021.06 | 47.43㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.43㎡ | 1건 | 125,000,000원 |
확약을 반영하면 현재 실질취득액은 68,600,000원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 125,000,000원의 54.9%입니다. 숫자만 보면 가격 여유가 큽니다. 다만 최근 거래가격은 이전 거래 대비 24.2% 하락한 흐름이므로, 과거 165,000,000원이나 전체 평균 145,000,000원을 기준으로 “반값”이라고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,634,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 165,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 194,944,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 부족분은 98,034,800원입니다. 하지만 2026.04.13. 확약으로 한국토지주택공사 임차권의 대항력 포기 및 미배당 시 말소 동의가 제출돼 해당 부족분의 실질 매수인 인수는 0원으로 처리합니다.* 지주택의 미상 권리는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용 다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 47.43㎡입니다.
- 입지. 고양예술고등학교 북서측 인근, 유사 규모 다세대주택이 밀집한 주택지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물의 2층 202호이며, 기본 위생·급배수·난방·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고, 공시지가는 803,200원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 덕이힐타운102동은 8세대이고 확인된 동일면적 거래는 2건입니다. 최신 거래가 125,000,000원이며 최근 가격 추세는 -24.2%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.13.자 인수조건변경확약서가 한국토지주택공사 임차권의 대항력 포기와 미배당 시 임차권등기 말소 동의를 정확히 담고 있는지 원문으로 재확인해야 합니다.
- 지주택의 실체 확인. 실제 임차인 1명으로 기재된 지주택의 전입일·보증금·점유 상태를 확인해야 합니다. 현재 정보만으로는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 165,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 지주택 보증금과 별도로 두 번 합산해서는 안 됩니다.
- 가격 기준은 최신 거래. 과거 165,000,000원보다 2025.04. 최신 거래 125,000,000원과 최근 12개월 평균 125,000,000원을 우선 기준으로 잡아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 이전 거래 대비 24.2% 낮아졌습니다. 현 최저가가 낮아도 향후 매도 시 회복을 전제로 수익률을 계산하면 위험합니다.
- 명도·점유 확인. 실제 점유자가 누구인지, 임차권 대위·승계 이후 점유 관계가 어떻게 바뀌었는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 싸져도, 미상 권리는 남는다”
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 200,000,000원이 3회 유찰돼 68,600,000원까지 내려왔고, 최신 실거래 125,000,000원의 54.9%입니다. 더구나 원래 98,034,800원에 달하던 한국토지주택공사 임차권 인수 부담도 2026.04.13. 확약으로 실질 0원으로 해소되는 구조입니다.
하지만 이 물건을 단순한 ‘반값 다세대’로 보면 안 됩니다. 보증기관 승계와 별개인 실제 임차인 지주택 1명은 보증금과 전입일이 미상이고, 확약은 그 미상 권리까지 포괄하지 않습니다. 또 8세대 소규모 다세대이고 실거래 표본은 2건뿐이며 최근 가격도 24.2% 하락했습니다. 따라서 결론은 가격은 매력적이나 권리 확인이 끝나지 않은 저환금성 물건입니다. 확약서와 지주택의 실제 임대차관계가 명확히 정리되기 전까지는 보수적인 접근이 맞습니다.
* 한국토지주택공사 임차권에 대한 확약 반영 기준. 배당표상 룰상 미배당액은 98,034,800원이며, 확약 밖 실제 임차인의 별도 인수 위험은 포함하지 않습니다.
