의정부지방법원 2026타경60222. 일산동구 장항동 ‘일산삼성스위트’ 6층 604호, 현재 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 김성열은 2016년 9월 29일 매매계약을 원인으로 2016년 11월 10일 소유권을 이전받았고, 등기부상 거래가액은 610,000,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 464,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 현재 남아 있는 후순위 권리는 2019년 7월 9일 설정된 주식회사스타크레디트대부의 근저당권 83,200,000원과 2026년 1월 28일 주식회사 경동유통의 강제경매개시결정입니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60222 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 750 일산삼성스위트 6층 604호 · 도로명 경기도 고양시 일산동구 호수로 678 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철골철근콘크리트조 지하5층/지상15층 중 6층 604호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김성열 · 2016.11.10 소유권이전 · 2016.09.29 매매 · 거래가액 610,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 619,000,000원 / 619,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경동유통 / 337,324,393원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 “해당사항없음”, 법정지상권 역시 “해당사항없음”입니다. 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 적고 있으므로 실제 점유자는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있지만, 현재 확인된 권리관계만 놓고 보면 대항력 임차인 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 없습니다.
② 유찰 시나리오 — 가격이 내려갈수록 미배당은 커진다
현재 회차는 감정가 100%인 619,000,000원입니다. 이 금액에서 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 610,410,000원이고, 전체 채권 884,924,393원 중 274,514,393원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자 측 배당 부족분입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 619,000,000원 | 610,410,000원 | 274,514,393원 | 62,810,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 495,200,000원 | 487,848,000원 | 397,076,393원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 396,160,000원 | 389,813,760원 | 495,110,633원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 619,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,590,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 464,400,000원 | 464,400,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사스타크레디트대부 | 83,200,000원 | 83,200,000원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사 경동유통 | 337,324,393원 | 62,810,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 채권자 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당은 274,514,393원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철골철근콘크리트조 지하5층/지상15층 건물의 6층 604호입니다.
- 주위환경. 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 제3공영주차장 남서측 인근으로, 유사 업무시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 토지를 업무용 및 상업용 건부지로 이용 중이며, 남서측과 북동측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며, 공시지가는 4,557,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에서 임대관계가 미상으로 기록돼 있으므로 현장 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2016.11.10 을구 7번 신한은행 근저당권이 말소기준이며, 후순위 현존 권리의 소멸 여부를 등기 원본과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 619,000,000원을 권리 안전성만으로 정당화하지 말고, 실제 오피스텔 거래 가격을 별도로 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
- 유찰별 자금계획. 제시 시나리오는 1회 유찰 495,200,000원, 2회 유찰 396,160,000원입니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 총 미배당 274,514,393원은 채권자 회수 부족분이며 매수인이 승계하는 채무로 계산된 금액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 11월 10일 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 현존 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 신고 내역이 없으며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없음입니다. 배당 시나리오 역시 현재부터 2회 유찰 가정까지 매수인 인수액 0원을 유지합니다.
반면 현재 최저가는 감정가 100%인 619,000,000원입니다. 신건이라는 사실과 권리 안전성만으로 이 금액을 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다. 확인 가능한 실거래 비교 없이 “싸다”는 결론은 유보해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격, 가격은 별도 검증으로 정리하는 것이 적절합니다.
