238,000,000원
의정부지방법원 2026타경60243. 고양시 일산동구 마두동 정발마을 206동 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(연립주택) 이용 상태인 다세대 물건입니다. 소유자는 김남형이며 2019.05.09 증여로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주식회사 세명대부가 신청했고 청구액은 248,960,681원입니다.
등기 흐름 자체는 단순하지 않습니다. 과거 여러 근저당권과 질권, 선행 경매가 있었고 2025.02.24 설정된 330,000,000원 및 90,000,000원 근저당권은 2025.11.12 주식회사 세명대부로 이전됐습니다. 이후 해당 채권에는 엠지캐피탈주식회사와 김영찬의 질권 설정도 이어집니다. 다만 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 확인되며 임차인도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60243 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 마두동 859 정발마을 206동 4층 401호 · 도로명 경기도 고양시 일산동구 산두로 72 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 시세 매칭 면적 59.95㎡ · 지하1층 지상4층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 김남형 · 2019.05.09 소유권이전(2019.04.18 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 238,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 세명대부 / 248,960,681원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 복잡하지만 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 보증금·전입·확정일자에 따른 대항력 또는 우선변제권을 검토할 임차인이 없으므로 임차보증금 승계 위험은 없습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 238,000,000원은 345,000,000원의 69.0%, 그러나 하락 추세
정발마을2의 면적 매칭 실거래 5건은 2021.12부터 2024.09까지 확인됩니다. 전체 평균은 389,400,000원이지만 과거 400,000,000원대 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 최신 거래와 최근 가격지표를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.09 · 345,000,000원, 최근 가격지표도 345,000,000원이며 현재 최저가 238,000,000원은 이 기준의 69.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 59.88㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2022.06 | 59.93㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2022.05 | 59.93㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 2022.05 | 59.88㎡ | 3 | 412,000,000원 |
| 2021.12 | 59.88㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 389,400,000원 |
여기서 중요한 것은 -13.9%의 추세입니다. 최근 가격과 과거 가격을 비교한 흐름이 음수이므로 시장은 하락 방향으로 읽어야 합니다. 238,000,000원이 345,000,000원보다 낮다는 사실은 분명하지만, 전체 평균 389,400,000원 대비 61.1%라는 숫자만으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다. 특히 최신 거래월이 2024.09이고 매각기일은 2026.09.09이므로 시세 표본의 현재성에는 주의가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,132,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 233,868,000원 |
예상배당 시뮬레이션은 매각대금 238,000,000원 중 집행비용 4,132,000원, 소유자 교부 233,868,000원으로 구성돼 있습니다. 다만 신청채권자 주식회사 세명대부의 청구액 248,960,681원이 별도로 존재하므로, 이 단순 배당표를 실제 최종 배당확정으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 내려가도 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 238,000,000원 | 0원 | 233,868,000원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 166,600,000원 | 0원 | 163,467,600원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 116,620,000원 | 0원 | 114,187,320원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금 승계가 있는 구조가 아니므로, 회차가 내려갈수록 낙찰가와 실질취득가가 함께 내려갑니다. 현재 회차에서도 실질취득은 238,000,000원이며 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식조 경사스라브지붕 지하1층 지상4층 중 4층 401호입니다.
- 입지. 정발고등학교 동측 인근으로 아파트·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 정문을 통해 왕복 2차선 도로와 연계되며 토지는 평지·정방형, 중로각지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·개발행위허가제한지역·과밀억제권역에 포함되고, 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,907,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 11,850.2㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 정발마을2는 136세대, 준공일 1996.02.13입니다. 확인 실거래는 5건이고 최신 거래는 2024.09이므로 거래가격의 현재성 점검이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수권리 재확인. 매각물건명세서상 명시 인수권리·법정지상권은 해당사항 없음이고 임차인도 없습니다. 입찰 직전 최신 매각물건명세서에서 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 담보권 이전·질권 확인. 330,000,000원·90,000,000원 근저당권의 세명대부 이전 및 엠지캐피탈주식회사·김영찬 질권 설정관계를 최신 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 교차검증. 신청채권자 청구액은 248,960,681원인데 단순 배당 시뮬레이션에는 채권자 배당이 반영되지 않았습니다. 실제 배당요구·채권액·우선순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 현재성. 최신 거래는 2024.09의 345,000,000원이고 최근-과거 추세는 -13.9%입니다. 238,000,000원이 낮아 보여도 현장 매물과 현재 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 임차인은 없지만 현재 실제 점유자와 미납 관리비, 인도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 개발행위허가제한지역·지구단위계획구역·외국인 등 대상 토지거래계약허가구역 등 토지이용 규제를 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 인수 0원, 승부는 345,000,000원의 현재성”
이 물건은 임차인 승계나 명시 인수권리 때문에 실질취득가가 불어나는 유형이 아닙니다. 현재 회차에서 낙찰가 238,000,000원을 기준으로 보면 실질취득도 238,000,000원입니다. 최신 거래와 최근 가격지표 345,000,000원 대비 69.0%라는 숫자는 분명 매력적입니다.
다만 시세 판단의 질은 표본의 현재성에 달려 있습니다. 최신 실거래가 2024.09이고, 최근-과거 가격 추세가 -13.9%라는 점은 반드시 감점 요소입니다. 전체 평균 389,400,000원이나 과거 최고 412,000,000원을 기준으로 할인폭을 크게 잡는 방식은 적절하지 않습니다. 권리는 합격, 가격은 현장 시세 확인을 전제로 한 조건부 합격. 현재 238,000,000원이 실제 시장에서도 충분히 낮은지 확인하는 것이 이 사건의 마지막 승부처입니다.
