의정부지방법원 2026타경60243. 고양시 일산동구 마두동 정발마을 206동 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 340,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 238,000,000원입니다. 임차인 신고 내역이 없고 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어, 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 시세의 신선도입니다. 비교 단지의 최근 12개월 평균은 345,000,000원, 최신 거래도 2024.09 · 345,000,000원으로 제시되어 현재 최저가는 그 가격의 69.0%입니다. 그러나 최근 가격이 이전 거래군보다 13.9% 낮은 추세이므로, 과거의 380,000,000원~412,000,000원 거래를 현재 적정가격처럼 적용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60243 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 마두동 859 정발마을 206동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 산두로 72 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) |
| 건물 위치 | 철근콘크리트벽식조 · 지하1층 지상4층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 김남형 (2019.05.09 소유권이전 · 2019.04.18 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 238,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 세명대부 / 248,960,681원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고 인수액 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 경매를 신청한 주식회사 세명대부는 2025.11.12 기존 근저당권을 이전받았고, 해당 근저당권의 원래 설정일은 2025.02.24입니다. 이보다 뒤의 질권설정과 2026.01.28 임의경매개시결정 역시 매각 절차에서 정리되는 권리 흐름입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
비교 단지는 정발마을2, 총 136세대, 사용승인일은 1996.02.13입니다. 비교 면적은 59.95㎡이며 면적 일치로 분류돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 59.88㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2022.06 | 59.93㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2022.05 | 59.93㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 2022.05 | 59.88㎡ | 3 | 412,000,000원 |
| 2021.12 | 59.88㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.95㎡ | 1건 | 345,000,000원 |
전체 5건 평균은 389,400,000원이지만 가격 판단에는 이 값을 앞세우기 어렵습니다. 과거 고가 거래가 포함돼 있고, 최신 거래는 2024.09 · 345,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 345,000,000원이며 표본은 1건입니다. 현재 최저가 238,000,000원은 이 최근 기준의 69.0%이므로 신건보다 가격 간격이 상당히 벌어져 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 신청채권자 · 주식회사 세명대부 | 248,960,681원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 233,868,000원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 4,132,000원과 소유자 교부 233,868,000원으로 계산돼 있으며, 신청채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 등기상 담보권과 신청채권액이 별도로 존재하므로 실제 배당은 배당요구·채권계산서와 법원 배당표를 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정발고등학교 동측 인근으로 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트벽식조 경사스라브지붕 건물의 지상4층 401호입니다.
- 도로. 서측 정문을 통해 왕복 2차선 도로와 연계됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,907,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 없습니다.
- 규제. 개발행위허가제한지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2025.02.24 설정된 근저당권과 2025.11.12 세명대부로의 이전, 관련 질권의 순위를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당표 확인. 신청채권액 248,960,681원이 존재하지만 현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 배당액이 0원으로 표시돼 있습니다. 실제 법원 배당자료와 반드시 대조해야 합니다.
- 시세 신선도. 최신 거래는 2024.09의 345,000,000원이며 최근 가격 추세가 -13.9%입니다. 입찰 직전 동일 단지·동일 면적의 최신 거래를 재확인하세요.
- 환금성. 총 136세대, 1996.02.13 사용승인 단지이며 비교 거래 표본도 많지 않습니다. 재매각 시 실제 수요층을 보수적으로 점검하세요.
- 현장 상태. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물은 없지만 내부 상태·수선 필요 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 세금·비용. 당해세와 일부 우선변제 항목은 현재 배당 계산에 반영되지 않았으므로 입찰 전 별도 확인하세요.
맺으며 — “69% 할인, 그러나 하락 추세까지 함께 본다”
이 물건은 임차인과 명시 인수권리가 없어 매수인 인수액 0원이라는 점이 분명한 장점입니다. 한 차례 유찰된 최저가 238,000,000원도 최근 12개월 평균 345,000,000원의 69.0%로 내려와 가격 간격이 충분히 벌어져 있습니다. 다만 최근 가격 흐름은 -13.9%이고 최근 표본도 1건에 그칩니다. 따라서 과거 380,000,000원~ 412,000,000원 거래를 기대가격으로 삼기보다, 현재 할인폭과 하락 추세를 동시에 놓고 보는 것이 이 물건의 핵심입니다. 권리 부담은 낮고 가격 간격은 크지만, 시세 확인은 보수적으로.
