한 줄 평 임차인 인수 부담은 없고 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 다만 오래된 근저당부터 최근 대부업 담보까지 권리관계가 촘촘한 물건입니다. 최근 실거래 평균 389,400,000원 대비 최저가는 61.1% 수준으로 가격 메리트는 있으나, 등기부 순위와 배당 구조를 반드시 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
340,000,000원
최저 238,000,000원
실거래 평균
389,400,000원
최근 5건
최저가 ÷ 시세
61.1%
가격 메리트 구간
매수인 인수
0원
인수권리 없음
의정부지방법원 2026타경60243. 고양시 일산동구 마두동 정발마을 206동 401호 다세대 물건입니다. 감정가는 3.4억, 현재 최저가는 2.38억으로 1회 유찰된 상태입니다. 등기상 소유자는 김남형이며, 2025년 설정된 주식회사액트캐쉬대부 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하며 매각물건명세서상 인수권리는 없습니다.
다만 이 사건은 단순한 권리 깨끗형 물건과는 다릅니다. 과거 한국주택은행·국민은행·신한은행 등 기존 담보권과 여러 대부업 근저당권이 누적되어 있습니다. 낙찰자는 인수 부담은 없지만, 배당 순위와 말소 기준을 정확히 이해해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60243 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 마두동 859 정발마을 206동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) 이용 중 |
| 소유자 | 김남형 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 238,000,000원 |
| 신청채권 | 248,960,681원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 등기 구조는 복잡하다
말소기준권리는 2025.02.24 설정된 주식회사액트캐쉬대부 근저당권입니다. 매각으로 해당 권리 이후의 근저당권·전세권 등은 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래 대비 낮은 구간
정발마을2(136세대), 전용 59.95㎡ 기준 최근 거래는 345,000,000원~412,000,000원이며 평균은 389,400,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 59.88㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2022.06 | 59.93㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2022.05 | 59.93㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 2022.05 | 59.88㎡ | 3 | 412,000,000원 |
| 2021.12 | 59.88㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 389,400,000원 |
✅ 가격 관점 최저매각가 238,000,000원은 최근 실거래 평균 대비 약 61.1%입니다. 단순 가격만 보면 시세 대비 할인 폭이 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 삼성화재 근저당 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 국민은행 근저당 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 신한은행 근저당 | 85,800,000원 | 83,668,000원 |
| 후순위 권리 | 1,048,500,000원 이상 | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 평균
최저가는 실거래 평균보다 낮지만 권리관계 확인이 전제입니다.
⚠️ 권리 확인 포인트 선순위 근저당권 일부는 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외되었습니다. 실제 배당은 원본 등기와 법원의 배당표 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 정발고등학교 동측 인근으로 아파트·근린생활시설·학교가 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 정발마을2 136세대 규모이며 최근 거래는 확인되나 다세대 특성상 개별 호수 차이가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기부 재확인. 근저당권·전세권·질권 설정 이력이 많아 말소기준 이후 권리 여부를 다시 확인하세요.
- 임차인 조사. 임차인 인수 문제는 확인되지 않았으나 현황 점유 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 배당 분석. 후순위 채권은 미배당 가능성이 높으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸지만 읽어야 하는 물건”
이 물건은 최저가가 시세 대비 낮고 인수권리도 없어 표면적인 조건은 좋습니다. 하지만 다세대 경매에서 중요한 것은 단순 할인율이 아니라 말소기준권리와 배당 구조입니다. 정발마을 401호는 인수 위험은 제한적이지만 등기부에 다양한 담보권이 누적된 만큼, 가격 메리트와 권리 확인을 함께 판단해야 하는 물건입니다.