의정부지방법원 2026타경60244. 고양시 덕양구 화정동 옥빛마을아파트 1708동 16층 1602호입니다. 감정가는 536,000,000원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 375,200,000원입니다. 소유자는 김태성이며 2023.11.30 거래가액 527,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 336,600,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2025.10.01에는 해당 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2026.01.28 임의경매를 개시했습니다. 말소기준 이후 설정된 아파트대부닷컴주식회사 근저당, 같은 회사의 전세권, 고양시 압류까지 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 매수인이 승계할 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60244 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 화정동 1135 옥빛마을아파트 1708동 16층1602호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상20층 건물 내 16층 1602호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김태성 · 2023.11.30 소유권이전 · 거래가액 527,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 536,000,000원 / 375,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 316,752,397원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸
말소기준은 2023.11.30 을구 7번 국민은행 근저당 336,600,000원입니다. 이 근저당은 2025.10.01 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후의 아파트대부닷컴주식회사 근저당 120,000,000원과 전세권 5,000,000원, 경매개시결정, 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 0명이며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항없음입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가 536,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 375,200,000원입니다. 제시된 유찰 시나리오는 2회 유찰 시 262,639,999원, 3회 유찰 시 183,847,999원입니다. 인수액이 없으므로 각 회차의 실질취득액은 해당 회차 매각가와 동일합니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 375,200,000원 | 0원 | 375,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 262,639,999원 | 0원 | 262,639,999원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 183,847,999원 | 0원 | 183,847,999원 |
③ 예상배당표 (매각가 375,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,052,800원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 주식회사국민은행 | 336,600,000원 | 336,600,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 아파트대부닷컴주식회사 | 120,000,000원 | 32,547,200원 |
| 4. 을구 11번 전세권 · 아파트대부닷컴주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 375,200,000원 가정 시 채권 총액 461,600,000원 중 369,147,200원이 배당되고, 미배당은 92,452,800원입니다. 아파트대부닷컴주식회사 근저당과 전세권에 미배당이 발생하지만 해당 권리는 말소기준 이후 권리이므로 미배당액을 매수인이 인수하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 덕양구 화정동 지도중학교 남동측 인근으로, 대단위 아파트단지와 근린생활시설·각급 학교·공원이 주변에 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 지상20층 건물의 16층 1602호이며, 난방·위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·화정능곡택지개발 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하고, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.11.30 을구 7번 국민은행 근저당과 2025.10.01 한국주택금융공사로의 근저당권 이전 관계를 등기 원본에서 재확인하세요.
- 후순위 권리. 아파트대부닷컴주식회사 근저당 120,000,000원과 전세권 5,000,000원은 미배당 가능성이 있으나 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 대조하세요.
- 세금 관계. 2026.03.23 고양시 압류가 있으므로 실제 배당 단계의 조세채권 순위와 금액을 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계를 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고, 같은 단지 거래와 현재 매물 가격을 확인해 375,200,000원의 적정성을 검증하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 입찰가
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2023.11.30 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없으며 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 536,000,000원의 70%인 375,200,000원까지 내려왔습니다. 따라서 권리 측면은 합격점이지만, 70%라는 할인율 자체를 시세 할인으로 착각하지 않는 것이 중요합니다. 권리는 단순하고, 최종 승부는 375,200,000원이 실제 시장가격 대비 어느 위치인지에 달려 있습니다.
