의정부지방법원 2026타경60257. 파주시 야당동 로뎀캐슬 B동 3층 301호, 전용 49.66㎡의 다세대주택입니다. 이용상태는 방 3개·거실·주방·욕실 2개·발코니이고, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 3층입니다. 감정가 167,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 116,900,000원으로 낮아졌습니다.
이 사건의 핵심은 최저가 자체보다 임차보증금 인수 여부입니다. 박홍비 임차인의 보증금은 170,000,000원이고 전입일은 2022.11.07, 확정일자는 2022.10.06입니다. 말소기준권리인 롯데카드 가압류의 2024.02.23보다 앞서므로 원칙상 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 현재 최저가에서 배당으로 충당되지 않는 금액은 55,536,600원으로 계산되지만, 주택도시보증공사가 2026.02.27 제출한 확약으로 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 164 로뎀캐슬 제비동 제3층 제301호 도로명: 경기도 파주시 송학2길 99-18 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 49.66㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 · 지상4층 중 3층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 로뎀캐슬B동 11세대 · 사용승인 2016.08.04 |
| 소유자 | 김관호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
등기상 과거 근저당권은 후속 말소등기로 정리됐습니다. 이에 따라 현재 말소기준권리는 2024.02.23 접수된 롯데카드 가압류 6,181,068원입니다. 이후의 서초세무서 압류, 강제경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
박홍비 임차인은 임대차계약 2022.10.05, 확정일자 2022.10.06, 점유개시 2022.11.04, 전입신고 2022.11.07로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 임차권등기도 2024.11.08 설정됐습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박홍비 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 170,000,000원 | 전입 2022.11.07 확정 2022.10.06 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | HUG 채권 승계 실질 인수 0원* |
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 68.8%, 다만 하락 추세
로뎀캐슬B동 전용 49.66㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 이 가운데 가장 최근 거래는 대상과 같은 3층에서 2024.06에 체결된 170,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 170,000,000원이며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 49.66㎡ | 3층 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 49.66㎡ | 3층 | 149,500,000원 |
| 2021.06 | 49.66㎡ | 4층 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.66㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | 49.66㎡ | 3건 | 184,833,333원 |
전체 평균 184,833,333원에는 2021.06의 235,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균인 170,000,000원을 우선하는 편이 합리적입니다. 확약을 반영한 실질취득 116,900,000원은 최근 시세의 68.8% 수준으로 가격 여유가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,436,600원 |
| 1. 박홍비 임차보증금(우선변제) | 170,000,000원 | 114,463,400원 |
| 후순위 채권 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박홍비 임차보증금의 미배당액은 55,536,600원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 박홍비 임차보증금 채권의 양도·승계분이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수액 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 116,900,000원 | 55,536,600원 | 0원* | 116,900,000원 |
| 2회 유찰 시 49% | 81,830,000원 | 90,042,940원 | 0원* | 81,830,000원 |
| 3회 유찰 시 34% | 57,281,000원 | 114,150,058원 | 0원* | 57,281,000원 |
* 확약은 박홍비 임차권과 이를 양도받은 주택도시보증공사의 채권에만 적용됩니다. 확약 원문과 임차권등기 말소 조건은 입찰 직전 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 야당역 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 도로. 서측과 북측으로 폭 약 6미터 및 4미터 내외의 도로에 각각 접해 인근 지역으로 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 다세대주택이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 987,100원/㎡입니다.
- 환금성. 전용 49.66㎡ 거래는 확인되지만 11세대 규모이고 최근 거래량이 적습니다. 최신 거래와 같은 3층이라는 점은 비교에 유리하나, 하락 추세와 매도기간을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 동의, 적용 대상이 박홍비 임차권과 일치하는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 잔금납부 후 말소에 필요한 서류와 제출 시점, 인도 협조 방식까지 확인해야 합니다.
- 현장 점유 대조. 확인된 실제 임차인은 1명이지만 현장 점유자가 박홍비 또는 주택도시보증공사 관련 점유와 일치하는지 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 평균 170,000,000원은 거래 1건입니다. 내부 상태·주차·채광·누수·수리비를 반영해 응찰 상한을 조정하세요.
- 하락 추세. 최근 구간이 이전 거래보다 -11.6% 낮습니다. 최저가 할인만 보지 말고 향후 매도가격을 보수적으로 잡으세요.
- 토지거래허가구역 확인. 적용 대상과 취득 목적에 따른 허가 필요 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 미납금 확인. 체납 관리비 중 공용부분, 당해세와 인도·명도 관련 비용을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형 구조를 확약이 바꿨다”
이 물건은 임차인의 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서, 원래대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커지는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 기준 규칙상 인수액도 55,536,600원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출해, 박홍비 임차권의 실질 인수는 0원으로 바뀌었습니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 116,900,000원이고, 최신 실거래와 최근 12개월 평균 170,000,000원의 68.8%입니다. 가격 자체는 매력적입니다. 다만 거래 표본이 적은 11세대 다세대주택이고 최근 추세가 -11.6%라는 점, 실질 인수 0원 판단이 확약서의 유효한 이행을 전제로 한다는 점은 분명한 제한요소입니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 매력, 환금성은 보수적으로입니다.
