부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 대항력 있는 임차인 고상민의 보증금 352,500,000원이 존재하는 물건입니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약으로 해당 임차인 인수는 실질 0원 처리됩니다. 다만 확약은 해당 임차인에만 적용되므로, 경매 진행 조건과 명도·서류 확인은 필요합니다.

감정가

366,000,000원

다세대주택

최저가

256,200,000원

1회 유찰

실질취득

256,200,000원

확약 적용 인수 0원

핵심지표

임차권

대항력 有·확약 확인

의정부지방법원 2026타경60287. 파주시 동패동 에덴파크 102동 401호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아니라 임차보증금 구조입니다. 임차인 고상민은 2022년 10월 31일 전입 및 점유를 시작했고, 2022년 8월 24일 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권등기가 설정되어 있습니다.

일반적으로 이런 구조라면 낙찰가가 낮아져도 보증금 부족분이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 고상민 임차인에 대한 실질 인수금은 0원으로 분석합니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2026타경60287 (강제경매)
소재지	경기도 파주시 동패동 30-26 에덴파크 102동 4층401호
물건종류 / 이용상태	다세대주택 · 공부상 다세대주택
소유자	조복현
감정가 / 최저가	366,000,000원 / 256,200,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 371,321,292원
매각기일	2026.07.01

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 변수

말소기준권리는 2021년 7월 13일 설정된 광명제일새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 임차권등기는 단순 소멸이 아니라 대항력 있는 임차인의 권리 구조이므로, 제출된 확약 조건을 전제로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있으나 확약 적용

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
고상민	352,500,000원	有	有	실질 0원*

* 주택도시보증공사의 2026.02.10.자 인수조건변경확약서에 따른 분석입니다. 확약이 적용되지 않는 다른 권리·조건은 별도 확인이 필요합니다.

⚠️ 임차인 인수 판단 확약이 없다면 배당 부족분 100,686,800원은 매수인 인수 위험으로 볼 수 있는 구조입니다. 그러나 본 사건은 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약으로 해당 임차인에 대한 실질 부담을 0원으로 봅니다.

③ 예상배당표 (매각가 256,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	4,386,800원
1. 임차인 고상민 보증금	352,500,000원	251,813,200원
2. 광명제일새마을금고 근저당	1,378,000,000원	0원
3. 서울경기양돈축산업협동조합 근저당	300,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당 위험

유찰이 계속되면 매각가는 낮아지지만, 확약 밖 위험 여부 확인이 중요합니다.

✅ 권리 관점 가장 큰 위험요소였던 고상민 임차인의 대항력은 확약 조건으로 실질 인수 0원 처리됩니다.

⛔ 확인할 점 다세대주택은 아파트 대비 환금성 판단이 중요합니다. 또한 확약은 특정 임차인에만 적용되므로 입찰 전 원본 서류와 확약 내용 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 운광초등학교 남동측 근거리, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 노선버스정류장이 소재합니다.
토지이용. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
물건상태. 공부와의 차이는 없으며 제시외 다락 부분이 존재합니다.
거래성. 에덴파크102동 8세대 규모로, 동일 조건 최근 거래 표본은 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 원본 확인. 임차권등기 말소 및 대항력 포기 조건이 실제 이행되는지 확인하세요.
인수 계산. 확약 적용 임차인은 0원이지만 다른 권리 부담 여부는 별도 검토해야 합니다.
가격 판단. 현재 최저가는 256,200,000원으로 감정가 대비 70% 수준입니다.
다세대 환금성. 소규모 단지 특성상 매수층과 재매도 가능성을 확인하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 판을 바꾼다”

이 물건은 표면적으로는 대항력 임차보증금 3.525억이라는 강한 위험요소가 있는 사건입니다. 하지만 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 다만 경매에서는 확약 조건 자체가 핵심 권리이므로 반드시 확인해야 합니다. 권리 위험은 낮아졌지만, 다세대 물건 특성상 가격과 환금성을 함께 봐야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-27	유찰	3억 6,600만원
2	2026-07-01	대기	2억 5,620만원

부동산강제경매

보증금 인수 위험을 확약으로 풀었지만, 확인할 조건이 남은 에덴파크 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 변수

② 임차인 분석 — 대항력 있으나 확약 적용

③ 예상배당표 (매각가 256,200,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 판을 바꾼다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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