의정부지방법원 2026타경60322. 고양시 일산서구 일산동 551-13, 도로명 원일로 116 소재 물건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설 및 위락시설로, 1층 소매점·제1종 및 제2종근린생활시설, 2층 제2종근린생활시설·무도장·일반음식점 등이 포함됩니다. 토지는 1,317.0㎡의 대지, 일반상업지역·상업용 이용상태이며 일괄매각, 제시외 건물 포함 조건입니다.

권리구조의 기준점은 2008.09.09. 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 3,680,400,000원입니다. 이후 중소기업은행의 다수 근저당권과 국윤문의 1,450,000,000원 근저당권, 고양시 압류, 경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리보다 기준권리보다 먼저 점유를 시작한 임차인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 대항력 임차인은 남는다

말소기준인 2008.09.09. 중소기업은행 근저당권 이후에 설정된 근저당권과 고양시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 조용도는 2003.06.10. 전입으로 말소기준보다 약 5년 앞서며, 매각물건명세서상 대항력 있는 임차인으로 정리되어 있습니다. 우선변제권이 없어 배당으로 보증금을 회수하지 못하고, 보증금 10,000,000원을 매수인이 승계합니다.

② 가격 판단 — 70% 유찰가와 ‘싸다’는 다른 문제

현재 최저매각가는 6,874,560,000원으로 감정가 9,820,801,690원의 70%입니다. 그러나 매수인이 실제 부담하는 금액은 대항력 임차인 보증금 10,000,000원을 더한 6,884,560,000원입니다.

동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 30% 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설·위락시설이 포함된 상업용 자산이고, 토지도 1,317.0㎡에 이르므로 입찰가는 감정가 할인율보다 실제 임대수익·공실·건물상태·토지가치에 대한 별도 검증이 우선입니다.

③ 예상배당표 (매각가 6,874,560,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권 총액 7,746,400,000원 중 6,803,414,400원이 배당되고 942,985,600원이 미배당됩니다. 조용도 보증금 10,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 배당표의 집행비용은 71,145,600원 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 일산서구보건소 북서측 인근으로, 주위는 근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
• 토지. 1,317.0㎡, 지목 대, 상업용, 일반상업지역입니다. 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 4,878,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·일반상업지역에 포함되고 도로구역에 접하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조·세멘벽돌조·시멘트브럭조·연와조 건물이 포함되고, 공부상 근린생활시설·위락시설로 이용됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 보고되지 않았습니다.
• 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지와 건물의 실제 경계·점유관계·제시외 건물 현황을 함께 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득가부터 계산. 현재 최저가 6,874,560,000원에 조용도 보증금 10,000,000원을 더한 6,884,560,000원이 기본 취득부담입니다.
• 조용도 점유 확인. 26.4464㎡ 점유와 보증금 10,000,000원, 월세 700,000원의 실제 현황을 확인하고 인수 후 반환·명도 시나리오를 세워야 합니다.
• 2층 임차관계 확인. 주식회사에스더블유종합건축사사무소는 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 실제 계약조건과 점유현황은 확인이 필요합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가 대상·현황·면적과 사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 상업용 수익성 검증. 감정가 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 각 층의 임대료·공실·유지비·건물상태를 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 중요한 것은 인수와 현금흐름

이 사건의 등기권리 구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2008.09.09. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 조용도 임차인의 대항력은 소멸하지 않습니다. 보증금 10,000,000원을 배당받지 못하는 대신 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 6,884,560,000원입니다.

또 하나의 핵심은 가격입니다. 감정가 9,820,801,690원에서 한 차례 유찰되어 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 근린생활시설·위락시설, 1,317.0㎡ 상업용 토지, 다수 임차점유, 일괄매각·제시외 건물까지 함께 보는 물건입니다. 권리는 대체로 정리되지만, 임차인 인수와 상업용 수익성 검증이 입찰의 승부처입니다.