창원지방법원 2025타경1196. 등기상 소유자는 김숙이이고, 말소기준은 2019.11.20 접수된 남지농업협동조합의 을구 7번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,950,000,000원이며 2022.10.07 변경등기에는 채권최고액 2,210,000,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 을구 8번 근저당 650,000,000원과 이후 주식회사지디조은종합건설·경남신용보증재단의 가압류, 창녕군 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리의 표면은 비교적 단순하지만 물건 자체는 단순한 주거용 단위세대가 아닙니다. 감정평가 이용상태에는 식당, 커피숍, 숙소, 공실, 주택이 함께 나타나며 토지도 포함됩니다. 특히 일괄매각으로 제시외 건물·물건·수목이 포함되고, 제시외 건물 내부의 이동 가능한 냉장창고는 매각에서 제외됩니다. 목록3 동측 일부는 현황상 도로로 이용 중입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1196 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 782-4 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 식당 · 커피숍 · 숙소 · 공실 · 주택 |
| 소유자 | 김숙이 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,929,884,500원 / 661,950,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남지농업협동조합 / 2,218,079,451원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 대 · 1,147.0㎡ · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 제2종일반주거지역 |
| 공시지가 | 390,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기상 핵심은 2019.11.20 남지농업협동조합 근저당입니다. 그보다 앞선 영산농업협동조합의 근저당들은 이미 말소돼 있고, 말소기준 이후의 을구 8번 근저당, 주식회사지디조은종합건설·경남신용보증재단 가압류, 창녕군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰로 감정가 34%
감정가 1,929,884,500원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 661,950,000원입니다. 현재 회차 표기는 감정가의 34%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 463,365,000원, 324,355,500원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 661,950,000원 | 652,930,500원 | 2,227,862,672원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 463,365,000원 | 456,331,350원 | 2,424,461,822원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 324,355,500원 | 319,014,523원 | 2,561,778,649원 |
채권 총액은 2,880,793,172원으로 현재 최저매각가를 크게 웃돕니다. 따라서 현재 회차에서도 소유자 잔여는 0원이고 신청채권자도 전액 만족되지 않습니다. 다만 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개이며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 661,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,019,500원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 남지농업협동조합 | 1,950,000,000원 | 652,930,500원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 남지농업협동조합 | 650,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 주식회사지디조은종합건설 | 255,710,172원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 경남신용보증재단 | 25,083,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 9,019,500원을 제외한 652,930,500원이 을구 7번 남지농업협동조합 근저당에 배당되고, 이후 채권에는 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물 2는 1층 식당(쇠나루식당), 2층 커피숍(풍경, 공실)과 숙소, 2-1은 숙소, 건물 4는 1층 식당(물망초횟집), 2~3층 공실이며 일부 내부 마감재가 미시공 상태이고 2층 일부는 주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 송진쇠나루공원 북동측, 남지청소년 문화의집 동측 인근, 창녕군 새누리 노인종합센터 북서측 인근에 각각 위치하며 근린시설·학교·취락·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 기호1·3·5·6은 대중교통 사정이 대체로 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·부정형·소로한면이며 토지면적은 1,147.0㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제2종일반주거지역과 함께 하천구역, 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 자연재해위험개선지구 및 도로 관련 계획이 기재돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대·점유 확인. 임차인 목록은 없지만 임대관계는 미상입니다. 식당·숙소·주택 이용 부분의 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물(4-1), 물건(4-2), 수목(4-3)은 매각에 포함되며 이동 가능한 냉장창고는 제외됩니다.
- 현황 도로 확인. 목록3 동측 일부가 현황상 도로로 이용되고 있으므로 실제 이용 범위와 토지 상태를 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당액은 2,227,862,672원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 이용상태·토지·일괄매각 범위를 함께 평가해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사 및 감정평가 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”
이 사건은 등기 권리만 보면 방향이 분명합니다. 2019.11.20 남지농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건은 식당·커피숍·숙소·주택·공실과 토지가 결합된 일괄매각이고 임대관계도 미상입니다. 3회 유찰로 최저가가 661,950,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이를 곧바로 시세 대비 저가라고 해석할 근거는 없습니다. 권리 부담은 낮지만, 현장·점유·매각범위 확인이 가격 판단보다 먼저 필요한 사건입니다.
