의정부지방법원 2026타경60340. 백석역 동측 인근의 일산요진와이시티 102동 25층 2504호입니다. 공동주택(아파트)으로 이용 중이고, 대상 면적은 84.49㎡, 건물은 지상 58층이며 사용승인일은 2016.06.20입니다. 권리분석의 출발점은 2016.10.05 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤에 설정된 한국투자캐피탈 근저당과 박샛별 임차권, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가장 눈에 띄는 것은 보증금 450,000,000원의 임차권입니다. 금액만 보면 부담스럽지만, 박샛별의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2023.04.28입니다. 말소기준권리인 농협은행 근저당의 2016.10.05보다 훨씬 늦기 때문에 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 없습니다. 배당에서 보증금이 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60340 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 백석동 1237 일산요진와이시티 102동 25층 2504호 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(아파트) · 84.49㎡ · 지상58층 중 25층 |
| 소유자 | 김광민 |
| 감정가 / 최저가 | 892,000,000원 / 624,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 471,452,054원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 사용승인 | 2016.06.20 |
| 단지 규모 | 일산요진와이시티 · 2,404세대 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 승계는 0원
말소기준은 2016.10.05 농협은행주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 436,800,000원이고, 2023.04.28 변경등기에서 채권최고액 240,000,000원으로 변경돼 있습니다. 이후 2024.09.25 설정된 한국투자캐피탈주식회사 근저당 202,800,000원, 2025.05.30 등기된 박샛별의 주택임차권, 2026.02.06 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박샛별 | 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 450,000,000원 | 2023.04.28 | 2023.04.04 | 대항력 없음 | 우선배당 메모 | 승계 없음 |
실제 임차인은 박샛별 1명입니다. 서울보증보험 주식회사는 별도의 임차인이 아니라 박샛별의 임차보증금반환채권을 대위한 자로 기재돼 있습니다. 따라서 박샛별 보증금과 서울보증보험 청구액을 별개의 임차보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 시세의 69.6%
일산요진와이시티의 최근 12개월 거래 12건 평균은 897,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.07의 900,000,000원이고, 최근 표본의 최저는 810,000,000원, 최고는 1,000,000,000원입니다. 감정가 892,000,000원은 최근 거래권과 비슷하지만, 1회 유찰된 최저매각가 624,400,000원은 최근 12개월 평균의 69.6%까지 내려와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.49㎡ | 20 | 900,000,000원 |
| 2026.07 | 84.3㎡ | 37 | 888,000,000원 |
| 2026.07 | 84.49㎡ | 28 | 840,000,000원 |
| 2026.07 | 90.33㎡ | 38 | 1,000,000,000원 |
| 2026.07 | 84.49㎡ | 2 | 810,000,000원 |
| 2026.07 | 84.49㎡ | 14 | 885,000,000원 |
| 2026.07 | 84.31㎡ | 2 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 84.49㎡ | 38 | 970,000,000원 |
| 2026.07 | 84.49㎡ | 16 | 880,000,000원 |
| 2026.07 | 84.3㎡ | 7 | 900,000,000원 |
| 2026.07 | 84.49㎡ | 55 | 945,000,000원 |
| 2026.06 | 84.49㎡ | 49 | 900,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.49㎡ | 12건 | 897,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 624,400,000원 산정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,644,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 436,800,000원 | 436,800,000원 |
| 3. 근저당 · 한국투자캐피탈주식회사 | 202,800,000원 | 178,956,000원 |
| 4. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 471,452,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,111,052,054원 중 산정 배당액은 615,756,000원, 미배당액은 495,296,054원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다.
회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 624,400,000원 | 615,756,000원 | 495,296,054원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 437,080,000원 | 430,309,200원 | 680,742,854원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 305,956,000원 | 300,872,616원 | 810,179,438원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 박샛별의 임차권은 말소기준권리보다 후순위이므로 회차별 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다. 이 사건에서는 채권자의 회수 부족이 곧 낙찰자의 승계 부담으로 이어지는 구조가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 백석역 동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 각종 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 3호선 백석역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 58층 건물의 25층 2504호이며, 사용승인일자는 2016.06.20입니다. 공동주택(아파트)으로 이용 중이고 지역난방·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 일산요진와이시티는 2,404세대이며 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 표본 거래가는 810,000,000원부터 1,000,000,000원까지 분포합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 5,314,000원/㎡입니다. 외국인등을 대상으로 아파트 용도 토지가 토지거래계약 허가구역에 포함돼 있습니다.
- 도로·상태. 남서측 대로와 남동측·북동측·북서측 중로에 접하고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 금액만 보고 인수로 오해하지 말 것. 박샛별 보증금은 450,000,000원이지만 전입·점유가 2023.04.28로 말소기준 2016.10.05보다 늦습니다. 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다.
- 서울보증보험을 별도 임차인으로 합산하지 말 것. 실제 임차인은 박샛별 1명이며, 서울보증보험은 박샛별 임대차보증금반환채권의 대위자로 기재돼 있습니다.
- 농협은행 변경등기 확인. 최초 채권최고액 436,800,000원에서 2023.04.28 240,000,000원으로 변경돼 있으므로 실제 배당계산 전 최신 채권관계를 대조해야 합니다.
- 대위배당 순위 확인. 명세서 비고에는 서울보증보험이 배당요구 없이도 후순위 권리자보다 우선배당을 받는다고 기재돼 있습니다. 산정 배당표와 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 현재 점유 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 명도 필요 여부는 입찰 전 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준은 최근 거래. 최저가 624,400,000원은 최근 12개월 평균 897,333,333원의 69.6%입니다. 감정가보다 최근 실거래와 현재 호가·물건 상태를 중심으로 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “큰 보증금보다 중요한 것은 순위”
이 사건은 보증금 450,000,000원의 임차권이 등기돼 있어 첫인상은 복잡하지만, 순서를 놓고 보면 결론은 명확합니다. 말소기준인 농협은행 근저당은 2016.10.05, 박샛별의 전입·점유는 2023.04.28입니다. 따라서 박샛별은 매수인에게 대항할 수 없고, 매각물건명세서상 인수권리도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건과는 상황이 달라졌습니다. 감정가 892,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 624,400,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 897,333,333원의 69.6%입니다. 최신 거래도 900,000,000원으로 확인됩니다. 권리상 인수 부담이 없으면서 최근 거래 대비 가격 차이가 큰 구조가 이 물건의 핵심 강점입니다.
다만 배당관계는 한 번 더 확인할 부분이 있습니다. 농협은행 근저당의 채권최고액 변경등기와 서울보증보험의 대위 우선배당 비고가 존재하므로 실제 배당순위와 채권잔액을 원본에서 대조해야 합니다. 이 확인사항을 전제로 보면, 권리는 안전형·가격은 할인형에 가까운 사건입니다.
