79,920,000원
의정부지방법원 2026타경60356. 고양시 일산동구 성석동 더리치 103동 101호, 다세대주택입니다. 현재 소유자 박성환은 2022.07.09. 매매를 원인으로 2022.07.14. 소유권을 취득했고 거래가액은 290,000,000원입니다. 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액 역시 290,000,000원입니다. 감정가는 233,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 79,920,000원까지 내려왔습니다.
표면적인 가격만 보면 최근 12개월 실거래 170,000,000원의 47.0%라 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 임차권과 별도 점유자의 승계 위험입니다. 최현의 290,000,000원 임차권은 확약으로 실질 인수 0원이 됐지만, 그 확약은 최현에만 적용됩니다. 김용현에게는 같은 효력이 없으므로 보증금 확인 전에는 총 취득비용 상한을 정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60356 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-18 더리치 103동 1층101호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산동구 동국로197번길 109-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실2, 다용도실, 발코니, 현관 등) |
| 면적 / 층 | 51.6392㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 1층101호 |
| 사용승인 | 2019.02.15 |
| 소유자 | 박성환 (2022.07.14. 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 79,920,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약으로 해소, 별도 점유자는 미상
제공 자료상 말소기준은 2026.02.09. 강제경매개시결정입니다. 최현의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.07.02. 접수됐고, 전입·점유개시는 2022.06.15., 확정일자는 2022.05.20.입니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 갖는 인수 검토 대상입니다.
임차인·점유자 확인
| 성명 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현 | 2022.06.15 · 건물전부 | 2022.05.20 | 290,000,000원 | 2024.07.02 | 대항력 있음 우선변제 있음 확약 후 승계 0원* |
| 김용현 | 2025.01.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 위험 미상 |
확인된 임차인·점유자는 2명입니다. 최현의 확약 효과는 최현에게만 적용되며, 김용현의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 47.0% 할인처럼 보이지만 하락 추세와 미상 인수부터 본다
더리치(101·102·103·104동)는 총 28세대, 사용승인일은 2019.02.15.입니다. 실거래 표본은 많지 않습니다. 최근 확인 거래 3건 중 최근 12개월 거래는 2026.05. 170,000,000원 1건이고, 이 금액이 최근 12개월 평균이자 최신 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 51.64㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2024.05 | 54.09㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.07 | 51.64㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.64㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
현재 최저가 79,920,000원은 최근 12개월 평균 170,000,000원의 47.0%입니다. 그러나 가격 추세는 -24.4%로 하락 방향입니다. 전체 거래 평균 206,666,666원에는 2022.07.의 290,000,000원 거래가 섞여 있어, 현재 가격 메리트 판단의 기준으로 삼기보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,838,560원 |
| 1. 임차인 최현 보증금(우선변제) | 290,000,000원 | 78,081,440원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당 시뮬레이션상 최현 보증금의 미배당액은 211,918,560원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수액으로 계산되지만, 2026.05.21. 인수조건변경확약서에 따라 최현에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다. 확약은 김용현에게 적용되지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 확약 없을 때 최현 룰상 인수액 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 79,920,000원 | 211,918,560원 | 최현 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 | 55,944,000원 | 235,462,992원 | 최현 실질 인수 0원* |
| 5회 유찰 시 | 39,160,800원 | 251,944,094원 | 최현 실질 인수 0원* |
확약이 없는 일반적인 대항력 임차권 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건은 최현에 대해서는 확약이 그 구조를 끊었습니다. 다만 김용현의 미상 보증금은 위 표에 포함되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제고등학교 북서측 인근. 공동주택, 소규모 공장 및 물류창고, 근린생활시설, 농경지가 혼재하며 공동주택으로서 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 버스정류장 소재. 남측 근거리에 356번 지방도가 경유해 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 중 1층101호. 급배수·위생·상하수도·난방·화재경보기· 도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거Zone)이며 공시지가는 708,600원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래·환금성. 28세대 규모이고 확인 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세는 -24.4%이며 경매 통계상 평균 유찰은 3.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최현 확약 원본 확인. 2026.05.21. 인수조건변경확약서의 대항력 포기, 미배당 시 임차권등기 말소 동의 내용을 매각기일 전 원본으로 재확인해야 합니다.
- 김용현 보증금 확인이 최우선. 2025.01.21. 전입만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약서, 배당요구 여부, 점유관계를 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마십시오.
- 명목 할인율과 실질취득을 분리. 최저가가 최근 12개월 실거래의 47.0%라도, 미상 승계액이 있으면 할인폭은 그대로 투자이익이 되지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -24.4%입니다. 과거 290,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 206,666,666원을 현재 시세 판단의 주근거로 사용하지 마십시오.
- 3회 유찰의 의미 확인. 현재 이미 3회 유찰됐고 단지 경매 통계 평균도 3.0회입니다. 낮은 최저가 자체보다 왜 반복 유찰됐는지를 임차관계와 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 하나는 풀렸지만, 아직 숫자가 완성되지 않았다”
이 사건의 가장 큰 권리위험이었던 최현의 290,000,000원 임차권은 2026.05.21. 인수조건변경확약서로 방향이 명확해졌습니다. 우선변제만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로 최현에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
그러나 여기서 바로 “79,920,000원짜리 물건”이라고 보면 안 됩니다. 김용현은 2025.01.21. 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 최현의 확약 대상도 아닙니다. 최근 12개월 실거래 170,000,000원 대비 최저가가 47.0%까지 내려온 것은 분명하지만, 시장 추세도 -24.4% 하락 중입니다. 주된 임차권은 해결됐지만 확약 밖 미상 임차인이 남아 있는 상태이므로 결론은 하나입니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 김용현의 보증금 확인 전에는 실질취득액도, 안전한 입찰가도 확정할 수 없습니다.
