의정부지방법원 2026타경60356. 고양시 일산동구 성석동 더리치 103동 1층 101호, 전용 51.6392㎡ 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물의 1층으로, 방3·거실·주방/식당·욕실겸화장실2·다용도실·발코니·현관 등으로 이용 중이며 사용승인일은 2019.02.15입니다. 현재 소유자는 박성환으로, 2022.07.14 거래가액 290,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기 흐름에서 가장 중요한 것은 근저당이 아니라 임차권입니다. 과거 수협은행 212,750,000원 근저당과 리드코프 32,500,000원 근저당 등은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2026.02.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 최현의 주택임차권은 2024.07.02 등기돼 이 기준보다 앞섭니다. 원칙적으로는 매수인이 떠안을 수 있는 권리지만, 이번 사건에서는 별도의 인수조건변경확약서가 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60356 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-18 더리치 103동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 51.6392㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실겸화장실2·다용도실·발코니·현관 · 4층 중 1층 |
| 사용승인 | 2019.02.15 |
| 소유자 | 박성환 (2022.07.14 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 114,170,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 ‘확약’이 핵심
과거 신탁등기와 수협은행·강은미·리드코프 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 문제의 중심이 아닙니다. 2026.02.09 강제경매개시결정이 말소기준이고, 이후 2026.03.06 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 최현의 임차권은 말소기준보다 앞선 권리여서 원칙적으로 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2명
| 임차관계 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용현 | 2025.01.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확약 없음 |
| 최현 | 2022.06.15 · 건물전부 | 2022.05.20 | 290,000,000원 | 포기 확약 | 有 | 주택도시보증공사 신청채권자(양도전: 최현) · 2026.05.21 확약 |
최현은 임대차계약일 2022.04.20, 확정일자 2022.05.20, 전입·점유개시 2022.06.15로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권자입니다. 배당요구도 2024.07.02 접수돼 있습니다. 다만 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시됐으므로 이 임차권의 미배당액을 매수인에게 넘기는 구조로 보면 안 됩니다. 반대로 김용현은 금액과 확정일자 정보가 없어 인수위험을 수치화할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면 최저가는 낮지만, 하락 추세
가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 단지의 최근 거래는 총 3건이고, 최근 12개월 거래는 2026.05의 170,000,000원 1건입니다. 전체 3건 평균 206,666,666원에는 2022.07의 290,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기보다 최신 거래와 최근 추세를 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 51.64㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2024.05 | 54.09㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.07 | 51.64㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.64㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
현재 최저가 114,170,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 170,000,000원의 67.2%입니다. 하지만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -24.4%로 하락 방향입니다. 여기에 최근 12개월 표본도 1건에 불과합니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,398,380원 |
| 1. 임차인 최현 보증금(우선변제) | 290,000,000원 | 111,771,620원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산상 최현의 미배당액은 178,228,380원으로 잡히지만, 2026.05.21 확약에 따라 최현 관련 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 확약은 김용현에게 적용되지 않으므로 김용현 관련 금액은 위 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제고등학교 북서측 인근이며, 공동주택·소규모 공장·물류창고·근린생활시설·농경지가 혼재합니다. 공동주택으로서 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 356번 지방도가 경유해 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.02.15 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택이며, 급배수·위생·상하수도·난방·화재경보기·도시가스·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거Zone)이며 제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다. 공시지가는 708,600원/㎡입니다.
- 거래 표본. 더리치 101·102·103·104동은 28세대이며 확인된 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 추세는 -24.4%로 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.05.21 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 당사자·적용 범위가 최현 임차권 전체에 정확히 미치는지 원본으로 대조해야 합니다.
- 김용현 보증금 확인. 2025.01.21 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 매수인 총 부담액을 확정할 수 없습니다.
- 점유관계 확인. 최현은 임차권등기 상태이고 김용현은 현황조사와 매각물건명세서에 확인됩니다. 실제 현재 점유자와 인도 대상자를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 3건 평균 206,666,666원보다 2026.05 최신 거래 170,000,000원과 최근 추세 -24.4%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔지만, 권리 미확정 요소가 남아 있으므로 최저가 자체를 곧바로 가격 메리트로 해석하지 않는 것이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 0원 확정은 아직 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 290,000,000원 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 그러나 최현 임차권은 2026.05.21 확약으로 대항력을 포기하고 미배당이 남더라도 임차권등기를 말소하기로 해, 그 임차인과 관련한 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
문제는 확약 밖에 남은 김용현입니다. 2025.01.21 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 두어야 하고, 이 위험이 해소되기 전에는 최저가 114,170,000원을 최종 실질취득액이라고 단정할 수 없습니다. 최신 거래 170,000,000원 대비 67.2%라는 숫자도 같은 이유로 그대로 “싸다”는 결론으로 연결하면 안 됩니다.
게다가 시장 추세는 -24.4% 하락입니다. 주된 임차권 확약은 분명한 호재지만, 확약 밖 미상임차인과 하락 추세를 함께 반영하면 이 물건은 권리 확인을 전제로 한 조건부 검토형입니다. 핵심은 최현이 아니라 김용현의 임대차 실체를 입찰 전에 확정할 수 있느냐입니다.
