최현 인수는 확약으로 0원*, 그래도 신건은 최근 거래의 137.1% — 더리치 103동 101호

의정부지방법원 2026타경60356. 고양시 일산동구 성석동 ‘더리치’ 103동 1층 101호, 전용 51.64㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 박성환은 2022년 7월 14일 거래가 290,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 과거 수협은행, 강은미, 주식회사리드코프의 근저당권이 있었지만 각각 2022년 6월 15일, 2021년 7월 27일, 2022년 4월 25일 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 과거 근저당이 아니라 최현의 선순위 주택임차권과 김용현의 별도 전입입니다.

최현은 임대차계약일 2022년 4월 20일, 확정일자 2022년 5월 20일, 전입·점유개시일 2022년 6월 15일, 보증금 290,000,000원으로 등기됐습니다. 강제경매개시결정일인 2026년 2월 9일보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 문제됩니다. 현재 매각가 233,000,000원 가정 시 집행비용을 제외한 배당은 228,938,000원이고, 미배당액은 61,062,000원입니다.

다만 신청채권자 주택도시보증공사는 2026년 5월 21일, 최현의 보증금채권에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 최현과 관련한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 주택도시보증공사는 최현으로부터 양도받은 보증금채권의 신청채권자이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최현 확약과 별도 점유자를 분리해 봐야 한다

말소기준은 2026년 2월 9일 강제경매개시결정입니다. 최현의 전입·점유와 임차권등기는 이보다 앞서지만, 주택도시보증공사의 확약으로 최현의 미배당 보증금을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조입니다. 반면 김용현의 전입일 2025년 1월 21일 역시 말소기준보다 앞섭니다. 김용현은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 평가해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석

임차인·점유관계 확인 대상은 2명입니다. 주택도시보증공사는 최현으로부터 양도받은 보증금채권의 신청채권자이므로 실제 임차인을 한 명 더 추가하거나 보증금 290,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 최현의 보증금은 한 번만 계산하고, 김용현은 별개의 점유자로 분리해 분석해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래가 중요하다

더리치 101·102·103·104동은 28세대 규모이며 사용승인일은 2019년 2월 15일입니다. 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균 206,666,666원에는 2022년 7월의 290,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단을 부풀릴 수 있습니다. 따라서 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

가장 직접적인 비교 사례는 2026년 5월의 동일 전용면적·동일 1층 거래 170,000,000원입니다. 신건 최저가 233,000,000원은 이 최근 시세의 137.1%입니다. 최현 확약을 적용한 실질취득액 역시 김용현 관련 미상 위험을 제외하고 233,000,000원이므로, 최저가가 낮아 보이는 구조가 아니라 최근 시세보다 63,000,000원 높은 구조입니다.

최근 가격은 이전 거래보다 -24.4%의 하락 추세로 집계됐습니다. 2022년 290,000,000원 거래와 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 크게 웃돌아 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)

룰상 계산에서는 최현 보증금 290,000,000원 중 61,062,000원이 미배당되지만, 2026.05.21.자 확약으로 최현에 관한 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 확약은 김용현에게 적용되지 않습니다. 당해세·최우선변제와 김용현의 미상 보증금은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 방3, 거실, 주방·식당, 욕실겸화장실2, 다용도실, 발코니와 현관으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 고양국제고등학교 북서측 인근으로 공동주택, 소규모 공장·물류창고, 근린생활시설과 농경지가 혼재합니다. 공동주택 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에 356번 지방도가 지나 전반적인 교통상태는 무난합니다.
• 도로·토지. 단지 동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접하며, 계획관리지역 및 성장관리계획구역 주거 Zone에 속합니다.
• 규제. 과밀억제권역, 제한보호구역, 가축사육제한구역 및 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 건물상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 급배수·위생·난방· 도시가스·화재경보기·승강기 설비를 갖췄습니다.
• 환금성. 28세대 규모 다세대이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 거래 표본이 1건뿐이므로 호가가 아닌 실제 매수 수요와 동일 건물 매물을 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 사건번호, 대항력 포기 범위와 임차권등기 말소 조건을 원문으로 확인하세요.
• 김용현 임대차 확인. 전입일은 2025.01.21.이지만 보증금·확정일자·계약서·점유부분이 확인되지 않았습니다. 주민등록세대열람, 현황조사 원문과 현장 점유를 대조해야 합니다.
• 명도 상대방 특정. 최현의 임차권등기와 현재 실제 점유자가 일치하는지, 김용현이 현재 거주하는지 확인해 인도명령 및 명도협의 상대방을 특정하세요.
• 가격 상한 보수적 설정. 신건 233,000,000원과 1회 유찰가 186,400,000원은 최신 거래 170,000,000원보다 높습니다. 과거 290,000,000원 거래를 현재 시세로 보지 마세요.
• 세금·관리비 확인. 2026.03.06. 고양시 압류의 체납 원인과 당해세 가능성, 공용부분 관리비 체납액을 관계기관과 관리 주체에 확인하세요.
• 규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 제한보호구역과 토지거래계약 허가구역의 실제 적용 범위를 관할기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 가격과 별도 점유자는 남았다”

이 사건은 보증금 290,000,000원의 선순위 임차권 때문에 겉으로는 낙찰가가 내려가도 총취득액이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형처럼 보입니다. 그러나 최현 측 보증금채권을 양수한 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약서를 제출해, 현재 회차에서 계산되는 미배당액 61,062,000원의 인수는 실질 0원*입니다.

그렇다고 바로 안전한 입찰물건이 되는 것은 아닙니다. 확약 밖에 있는 김용현은 전입일만 확인되고 보증금·확정일자·실제 점유가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 가격도 실질취득 233,000,000원이 최근 거래 170,000,000원의 137.1%이고, 최근 추세는 -24.4%입니다. 최현 인수는 해소, 김용현은 미해결, 가격은 시세 이상. 현재 신건에서는 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 합니다.