의정부지방법원 2026타경60415. 고양시 일산서구 탄현동 큰마을대림아파트 102동 20층 2001호 아파트입니다. 이용상태 역시 아파트로 확인되고, 동일면적 실거래 비교 대상은 전용 84.73㎡입니다. 소유자 이수형은 2013.12.20. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 220,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 156,200,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 등기상 말소기준 뒤에 남은 권리는 2025.01.15. 국의 압류, 2025.12.22. 박영신 근저당권 35,000,000원, 2026.02.12. 박영신의 임의경매개시결정입니다. 이들은 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60415 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을대림아파트 102동 20층2001호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.73㎡ · 지상20층 건물 내 20층 |
| 소유자 | 이수형 (2013.12.20. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 273,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박영신 / 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
실제 임차인 0명. 별도 임차인 신고가 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항없음입니다. 따라서 현재 제공된 권리관계상 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 인수액은 0원입니다.
등기부에는 과거 여러 근저당권·전세권·가압류·경매개시결정이 존재했지만 대부분 이미 말소돼 있습니다. 특히 2022년 우리은행의 임의경매개시결정은 2022.08.02. 취하로 말소됐고, 2022년 어니스트펀드 경매 역시 2023.10.17. 취하돼 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석에서는 남아 있는 등기와 이번 말소기준을 중심으로 보면 됩니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았지만 1회 유찰 후 시세 아래
큰마을대림,현대아파트 동일면적 84.73㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 316,500,000원, 최신 거래는 2026.07. 290,000,000원입니다. 현재 최저매각가 273,700,000원은 최근 12개월 평균의 86.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.73㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 19 | 318,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 15 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 19 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 84.73㎡ | 16 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 84.73㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 84.73㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 84.73㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 84.73㎡ | 19 | 310,000,000원 |
| 평균 | 84.73㎡ | 12건 | 316,500,000원 |
표본의 최저 거래는 260,000,000원, 최고 거래는 345,000,000원입니다. 감정가 391,000,000원은 최근 실거래 범위보다 높았지만 1회 유찰로 최저가가 273,700,000원까지 낮아졌습니다. 현재 회차는 감정가보다 실거래와의 비교가 훨씬 중요하며, 최근 12개월 평균 대비 지표는 86.5%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,631,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 156,200,000원 | 156,200,000원 |
| 2. 근저당 · 박영신 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 77,868,200원 |
현재 최저가 273,700,000원 가정에서는 채권총액 191,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 77,868,200원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 호곡초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상20층 건물 내 제102동 제20층 제2001호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 단지·거래. 큰마을대림,현대아파트는 2,588세대이며 사용승인일은 2001.12.17.입니다. 동일면적 84.73㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 2,049,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형높이는 평지, 지형형상은 부정형입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 기준으로 판단. 감정가 391,000,000원은 최근 실거래보다 높았지만 현재 최저가는 273,700,000원입니다. 입찰 판단은 감정가보다 현재 최저가와 최근 거래 260,000,000원~345,000,000원 범위를 중심으로 보세요.
- 말소기준 재확인. 2013.12.20. 우리은행 근저당권 156,200,000원이 말소기준입니다. 이후 국 압류와 박영신 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차·인수. 실제 임차인 0명, 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당사항없음입니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 변동. 현재 회차에서는 채권총액이 전액 배당되는 계산이지만 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당과 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 현장 확인. 동일면적 실거래가 260,000,000원부터 345,000,000원까지 분포하므로 층·내부상태 등 개별 물건 조건을 현장에서 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 1회 유찰 뒤 경쟁력이 생겼다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2013.12.20. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 현재 남아 있는 압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 0명이고 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음이어서 매수인 인수 0원 구조입니다.
가격은 신건 감정가 391,000,000원만 보면 실거래 대비 높았지만, 1회 유찰된 현재 최저가 273,700,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 316,500,000원의 86.5%입니다. 최신 거래 290,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 자료 기준 결론은 권리상 단순하고, 1회 유찰을 거치며 가격도 최근 거래권 아래로 내려온 아파트입니다.
