→ 468,440,000원
의정부지방법원 2026타경60448. 밤가시마을 910동 3층 308호로, 사건상 용도는 근린주택으로 표기되어 있고 감정 이용상태는 연립주택입니다. 감정 내용상 복층형으로 방 6, 거실, 주방·식당, 욕실 3, 드레스룸 등으로 이용되고 있으며 비교 면적은 210.63㎡입니다. 현재 소유자는 전석배입니다.
이 사건에서 먼저 볼 것은 가격보다 권리의 기준점입니다. 2007.03.15 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 하나은행 추가 근저당, 윤상돈 근저당, 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류, 이번 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인은 1명이나 전입일이 말소기준보다 약 8년 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60448 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 정발산동 1354 밤가시마을 910동 3층 308호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 표기 · 감정 이용상태 연립주택 · 복층형 · 대상면적 210.63㎡ |
| 내부 이용 | 방6 · 거실 · 주방/식당 · 욕실3 · 드레스룸 등 |
| 소유자 | 전석배 |
| 감정가 / 최저가 | 956,000,000원 / 468,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤상돈 / 310,459,094원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 선순위 채권이 매각대금을 흡수
말소기준은 2007.03.15 하나은행 근저당입니다. 등기 당시 채권최고액은 480,000,000원이고, 2017.10.20 변경계약으로 407,004,727원의 변경 기록도 존재합니다. 그 뒤 2007.06.20 하나은행 근저당, 2018.07.26 윤상돈 근저당과 각종 압류가 이어졌습니다. 이번 예상배당에서는 하나은행 선순위 근저당에만 461,355,600원이 배당되고 후순위 근저당은 배당을 받지 못하는 구조입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한혜련 | 2015.06.02 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
한혜련의 전입신고일은 2015.06.02로 말소기준일 2007.03.15보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 매수인에게 승계되는 보증금은 예상배당상 0원입니다.
② 시세 비교 — 46.8% 수준이지만 거래 시점과 표본 수를 봐야 한다
밤가시마을9, 대상면적 210.63㎡에 대응하는 실거래는 2021.08 3층 1건, 1,000,000,000원입니다. 실거래 평균·최고·최저가 모두 1,000,000,000원이며, 비교 기준으로 제시된 최근 12개월 평균 역시 1,000,000,000원(1건)입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 210.63㎡ | 3 | 1,000,000,000원 |
| 평균 | 210.63㎡ | 1건 | 1,000,000,000원 |
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 468,440,000원입니다. 이는 1,000,000,000원 비교값의 46.8%로 숫자상 차이는 큽니다. 다만 최신 실거래 자체가 2021.08 단 1건뿐이므로, 이를 현재 가격의 확정 시세로 놓고 “무조건 반값 이하”라고 판단하는 것은 위험합니다. 현재 응찰가 판단에서는 현장 중개가와 추가 거래 확인이 특히 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 468,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,084,400원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 하나은행 | 480,000,000원 | 461,355,600원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 하나은행 | 156,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 윤상돈 | 396,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,032,000,000원 중 예상배당은 461,355,600원, 미배당은 570,644,400원입니다. 신청채권자 윤상돈의 청구액은 310,459,094원이지만 현재 회차 배당 시나리오에서는 배당액이 0원입니다. 당해세가 있을 경우 실제 배당 순서는 달라질 수 있으나 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 냉천초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 연립주택, 근린생활시설, 각급 학교와 공원이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장과 풍산역(경의중앙선)이 있어 대중교통 편의도는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사슬래브지붕, 지하1층·지상4층 건물 내 3층 308호이며 외벽은 적벽돌 마감, 내부는 벽지·타일 및 장판지 등입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 주거용 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,612,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 개발행위허가제한지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 밤가시마을9은 144세대, 1996.02.03 준공이며 동일면적 실거래 표본은 1건입니다. 현재 물건도 2회 유찰 상태라 재매각 시 매수층 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 한혜련의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 현황과 배당요구 여부를 원문에서 대조하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 여부에 따라 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 재확인. 1,000,000,000원 비교가는 2021.08 단 1건입니다. 현재 매도호가·중개업소 체감가·최근 실제 계약 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 대형 연립주택 환금성. 대상면적 210.63㎡, 복층형 구조인 만큼 일반 소형 공동주택보다 매수층이 좁을 수 있어 향후 매도기간을 보수적으로 검토하세요.
- 토지 규제. 토지거래계약에관한허가구역, 개발행위허가제한지역 등 지정 내용을 입찰 목적과 보유계획에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 배당요구·세금 현황을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순해졌지만, 가격 판단은 시세 검증이 먼저다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2007.03.15 하나은행 근저당, 실제 임차인 1명의 전입은 2015.06.02로 늦어 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 468,440,000원은 감정가 956,000,000원의 49%, 확인되는 1,000,000,000원 실거래의 46.8%까지 내려왔습니다.
다만 그 실거래는 2021.08 단 1건입니다. 여기에 144세대, 210.63㎡ 대형 복층형 연립주택, 평균 2.0회 유찰이라는 특성이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 4.6844억원이 실제 현재 시장에서 얼마나 경쟁력 있는가를 확인해야 하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다. 권리만 보면 긍정적이지만, 최종 입찰가는 오래된 단일 실거래가 아니라 현재 환금성과 현장 시세를 확인한 뒤 정해야 합니다.
