창원지방법원 2025타경1752. 창녕군 부곡면 수다리 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 제시외 건물과 수목도 매각에 포함됩니다. 현재 회차 최저가는 감정가 264,268,700원의 34%인 90,644,000원으로 크게 내려와 있지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 말소되지 않는 것으로 표시된 선순위 권리입니다.
등기 권리 내역에서는 2016년 설정된 경남단감원예농업협동조합 근저당과 정운철 근저당, 2018년 효성캐피탈 가압류가 모두 2025.08.22. 임의경매개시결정보다 앞서 있고, 각각 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있습니다. 따라서 최저가 90,644,000원만을 실질 취득비용으로 보아 “감정가 대비 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1752 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 부곡면 수다리 1374 |
| 등기 건물 표시 | 경상남도 창녕군 부곡면 수다리 1376 · 경상남도 창녕군 부곡면 수다길 25-99 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태상 단독주택 |
| 감정가 / 최저가 | 264,268,700원 / 90,644,000원 (3회 유찰) |
| 소유자 | 강민정 |
| 경매채권자 | 경남단감원예농업협동조합 |
| 청구금액 | 104,007,316원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 3건이 남는 구조
이 사건에서 기준권리로 기재된 것은 2025.08.22. 임의경매개시결정입니다. 문제는 그보다 먼저 설정된 권리입니다. 2016.08.29. 경남단감원예농업협동조합 근저당권 채권최고액 130,000,000원, 2016.09.07. 정운철 근저당권 채권최고액 100,000,000원, 2018.04.10. 효성캐피탈주식회사 가압류 청구금액 200,000,000원이 모두 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
| 순위 | 권리 | 권리자 | 채권액 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 을구 1 | 근저당권 | 경남단감원예농업협동조합 | 130,000,000원 | 매수인 인수 |
| 을구 2 | 근저당권 | 정운철 | 100,000,000원 | 매수인 인수 |
| 갑구 3 | 가압류 | 효성캐피탈주식회사 | 200,000,000원 | 매수인 인수 |
| 갑구 5 | 임의경매개시결정 | 경남단감원예농업협동조합 | - | 매각으로 소멸 |
② 임차·점유 — 임차관계 미상
등기상 임차권이나 조사된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가 기재상 임대관계는 미상입니다. 따라서 권리분석에서 확인된 선순위 담보권·가압류와 별개로, 실제 점유관계와 인도 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,644,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,592원 |
| 을구 1번 근저당권 · 경남단감원예농업협동조합 | 130,000,000원 | 88,612,408원 |
| 을구 2번 근저당권 · 정운철 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 효성캐피탈주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 430,000,000원, 예상 배당 합계는 88,612,408원, 미배당은 341,387,592원입니다. 이 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정되어 있으나, 등기 권리판정에서는 위 선순위 3건이 각각 매수인 인수로 표시되어 있으므로 입찰 판단은 등기상 인수 표시를 우선 확인해야 합니다.
④ 매각조건 — 일괄매각·농지증명이 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물(2-1, 3-1~3-3, 4-1)과 수목(2-2, 3-4, 4-2)이 매각에 포함됩니다.
- 지분매각. 목록1은 지분매각이며, 공유자 우선매수는 행사할 수 없습니다.
- 농지취득자격증명. 목록2와 목록4는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 현황과 공부 차이. 목록2 토지는 공부상 지목이 ‘답’이지만 현황은 창고 건부지로 이용 중입니다.
⑤ 토지·건물 이용상태
- 주위환경. 창녕군 부곡면 수다리 ‘막디골소류지’ 남동측 및 남측 인근이며, 주택과 농경지 등이 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며, 블록조 판넬지붕 단층 건물입니다. 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 벽지·타일, 창호는 하이샤시창호이며 위생설비와 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며, 일부 토지는 성장관리계획구역(부곡3 혼합형)과 관련됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당합니다.
- 토지 정보. 토지면적 999.5㎡, 지목 유지, 토지이용상황 하천등, 완경사·부정형, 세로한면(불), 공시지가 9,100원/㎡입니다.
⑥ 회차 시나리오 — 유찰될수록 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰(34%) | 90,644,000원 | 88,612,408원 | 341,387,592원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 63,450,799원 | 61,908,685원 | 368,091,315원 |
| 5회 유찰 시(17%) | 44,415,559원 | 43,216,079원 | 386,783,921원 |
유찰이 이어지면 표면상 입찰가는 63,450,799원, 44,415,559원까지 내려가지만, 채권자 미배당은 오히려 368,091,315원, 386,783,921원으로 늘어납니다. 특히 선순위 권리가 매수인 인수로 표시된 사건이므로 낙찰가 하락 자체를 투자 메리트로 평가할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 3건 원본 확인. 경남단감원예농업협동조합 근저당 130,000,000원, 정운철 근저당 100,000,000원, 효성캐피탈 가압류 200,000,000원의 실제 존속·채무잔액·말소 여부를 확인해야 합니다.
- 배당계산과 등기판정 불일치 확인. 예상배당에서는 매수인 인수가 0원으로 계산됐지만 등기 권리분석에서는 선순위 3건이 인수로 표시되어 있으므로 반드시 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록2·4의 증명원 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 지목·현황 차이. 목록2는 공부상 ‘답’, 현황은 창고 건부지이므로 이용·허가 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 수목이 포함되므로 각 목록과 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 거주·점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 인수권리가 먼저다
감정가 264,268,700원이 3회 유찰을 거쳐 90,644,000원까지 내려온 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 가격이 핵심이 아닙니다. 기준권리보다 앞선 근저당 2건과 가압류 1건이 모두 매수인 인수로 표시되어 있고, 그 등기상 채권액 합계가 430,000,000원입니다. 여기에 일괄매각, 목록2·4 농지취득자격증명, 목록2의 공부상 지목과 현황 차이까지 겹칩니다.
최저가가 감정가의 34%라는 사실만으로는 싸다고 평가할 수 없습니다. 선순위 권리의 실제 인수범위를 원본에서 해소하고 농지취득자격증명 발급 가능성을 확인하기 전까지는 가격 검토보다 권리·절차 검증이 우선입니다. 이 물건의 결론은 “가격은 낮지만, 권리 위험은 매우 크다”입니다.
