63,451,000원
창원지방법원 2025타경1752. 창녕군 부곡면 수다리 일대의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 일부 토지는 공부상 ‘답’이지만 현황은 창고 건부지로 사용됩니다. 제시외 건물과 수목까지 일괄매각에 포함돼 있습니다. 최저가는 감정가의 약 24%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체보다 복합 용도·농지취득자격증명·권리 소멸 여부 확인에 있습니다.
임차인은 확인되지 않았고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 권리 흐름을 보면 경남단감원예농업협동조합 근저당 130,000,000원, 정운철 근저당 100,000,000원, 효성캐피탈주식회사 가압류 200,000,000원이 모두 2025.08.22 경매개시결정보다 먼저 등기돼 있습니다. 따라서 “최저가가 낮으니 인수 0원으로 확정”이라고 단정해서는 안 되며, 매각물건명세서와 등기사항전부증명서 원본에서 실제 말소기준권리와 매수인 부담을 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1752 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 부곡면 수다리 1374 · 건물 등기표시 경상남도 창녕군 부곡면 수다리 1376, 수다길 25-99 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 · 주택 및 농경지가 형성된 농촌지대 |
| 현재 소유자 | 강민정 |
| 감정가 / 최저가 | 264,268,700원 / 63,451,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남단감원예농업협동조합 / 104,007,316원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 주요 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 · 목록 2·4 농지취득자격증명원 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 배당계산의 ‘인수 0원’만 믿기엔 확인할 것이 많다
임차인 없음. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 별도 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 예상배당표에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 권리표시상 2016년의 근저당 2건과 2018년 가압류가 2025.08.22 경매개시결정보다 선행하고, 각각 “말소기준권리 이전”으로 정리돼 있습니다. 이 부분은 예상배당의 인수 0원과 그대로 맞아떨어지지 않습니다.
② 가격 구조 — 감정가 대비 24%지만 ‘저가’ 판단은 별개
현재 최저가는 63,451,000원으로 감정가 264,268,700원의 24.01%입니다. 네 차례 유찰로 가격 자체는 크게 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 44,415,700원, 그 다음은 31,090,989원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 63,451,000원 | 24.01% | 368,091,118원 |
| 5회 유찰 시 | 44,415,700원 | 16.81% | 386,783,783원 |
| 6회 유찰 시 | 31,090,989원 | 11.76% | 399,868,649원 |
다만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 주택·농지·창고용지 성격이 섞인 일괄매각이고, 농지취득자격증명 제출 의무와 권리 재확인 이슈가 있어 일반 주거용 물건보다 환금성과 응찰자 범위가 제한될 수 있는 구조입니다. 4회 유찰이라는 사실 자체가 이러한 복합성을 가격에 반영하고 있는 것으로 볼 여지가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,451,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,542,118원 |
| 1. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 130,000,000원 | 61,908,882원 |
| 2. 근저당 · 정운철 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 효성캐피탈주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 430,000,000원 중 예상 배당액은 61,908,882원, 미배당액은 368,091,118원입니다. 신청채권자 청구액 104,007,316원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 이용상태·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 건물 이용. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 블록조 판넬지붕 단층, 외벽 사이딩판넬, 내벽 벽지·타일, 하이샤시창호 구조입니다.
- 입지. 창녕군 부곡면 수다리 ‘막디골소류지’ 남동측 및 남측 인근의 농촌지대로, 주택과 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 토지정보상 면적 999.5㎡, 생산관리지역이며 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)로 표시돼 있습니다. 공시지가는 9,100원/㎡입니다.
- 목록 2 현황. 공부상 지목은 ‘답’이지만 현황은 창고 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역이 포함되며 일부는 성장관리계획구역과 접합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물(2-1, 3-1~3-3, 4-1)과 수목(2-2, 3-4, 4-2)이 매각에 포함됩니다.
- 공유자 우선매수. 목록 1은 지분매각이지만 공유자 우선매수는 행사할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2016년 근저당 2건과 2018년 가압류가 실제 낙찰 후 소멸하는지 등기사항전부증명서·매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 2·4는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 지목과 현황 차이. 목록 2는 ‘답’으로 등재됐지만 실제로는 창고 건부지입니다. 이용 가능성과 행정상 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 수목까지 낙찰대상에 포함되므로 현장 경계·위치·수량을 확인해야 합니다.
- 지분매각 조건. 목록 1은 지분매각이고 공유자 우선매수권을 행사할 수 없는 조건입니다. 전체 이용관계와 공유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 해석. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저평가라고 판단하지 말고, 권리관계·농지취득·복합용도·환금성을 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격”보다 먼저 볼 것은 권리와 자격
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 264,268,700원에서 4회 유찰돼 63,451,000원까지 내려왔기 때문입니다. 예상배당만 놓고 보면 인수액 0원이고 실질취득도 63,451,000원입니다. 하지만 권리표시와 배당계산 사이에 확인이 필요한 지점이 있고, 목록 2·4의 농지취득자격증명 미제출 시에는 보증금 몰수라는 직접적인 입찰 리스크가 있습니다.
또한 단독주택·농지·창고 건부지와 제시외 건물·수목이 함께 묶인 일괄매각이라 일반적인 주택 경매보다 처분성과 활용성 판단이 어렵습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”가 아니라 “실제로 무엇을 인수하고, 어떤 자격과 조건으로 무엇을 취득하는가”를 먼저 확정하는 것입니다. 권리와 농취증이 정리된 뒤에야 63,451,000원이라는 현재 최저가의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다.
