184,988,000원
창원지방법원 2025타경1752. 경상남도 창녕군 부곡면 수다리 소재 기타 및 토지 물건입니다. 감정요항상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 농촌지대 안에 있으며 차량 접근은 가능합니다. 현재 최저매각가는 184,988,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 “싸졌다”보다 먼저 봐야 할 것이 있습니다. 2016년 근저당 2건, 2018년 가압류 1건이 경매개시결정 전에 존재한다는 점입니다.
또 하나의 핵심은 매각조건입니다. 일괄매각이고 제시외 건물과 수목이 포함되며, [목록2,4] 농지취득자격증명원 제출 필요 조건이 붙어 있습니다. 미제출 시 보증금 몰수로 명시되어 있어, 낙찰가보다 먼저 입찰 자격과 권리 인수 가능성을 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1752 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 부곡면 수다리 1374 |
| 등기 표시 | 경상남도 창녕군 부곡면 수다리 1376 · 도로명주소 경상남도 창녕군 부곡면 수다길 25-99 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강민정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 264,268,700원 / 184,988,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남단감원예농업협동조합 / 104,007,316원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 토지 요약 | 생산관리지역 · 토지면적 999.5㎡ · 공시지가 9,100원/㎡ · 지목 유지 · 토지이용상황 하천등 |
① 권리 흐름 — 가격보다 먼저 ‘선순위 표시’를 확인
이 사건의 기준권리는 2025.08.22 임의경매개시결정으로 나타납니다. 그보다 앞선 권리로 2016.08.29 경남단감원예농업협동조합 근저당 130,000,000원, 2016.09.07 정운철 근저당 100,000,000원, 2018.04.10 효성캐피탈주식회사 가압류 200,000,000원이 있습니다. 합계 430,000,000원입니다.
② 임차인·점유 — 확인된 임차인은 0명
확인된 임차인은 없습니다. 대항력 있는 임차인 보증금 인수형 사건은 아니며, 보증기관 승계나 중복신고로 볼 임차인도 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 사용관계, 인도 가능성은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,988,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,389,832원 |
| 을구 1번 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 정운철 | 100,000,000원 | 51,598,168원 |
| 갑구 3번 가압류 · 효성캐피탈주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 184,988,000원 기준 채권총액 430,000,000원 중 181,598,168원만 배당되고, 미배당은 248,401,832원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 매각조건 — 농취증과 제시외 물건이 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물(2-1, 3-1~3-3, 4-1) 및 수목(2-2, 3-4, 4-2)이 매각에 포함됩니다.
- 농지취득자격증명원. [목록2,4]는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 붙어 있습니다.
- 지분매각. [목록1]은 지분매각이며, 공유자 우선매수는 행사할 수 없습니다.
- 현황 차이. [목록2]는 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘창고 건부지’로 이용 중입니다.
- 이용상태. 감정요항상 [5] 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 블록조 판넬지붕 단층건입니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창녕군 부곡면 수다리 소재 ‘막디골소류지’ 남동측 및 남측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 부근은 주택 및 농경지 등으로 형성된 농촌지대이며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며, 성장관리계획구역(부곡3(혼합형)), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 관련 제한이 확인됩니다.
- 건물 설비. 제반 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 인수 확인. 경매개시결정 전 근저당 2건과 가압류 1건 합계 430,000,000원을 반드시 확인해야 합니다.
- 농취증 발급 가능성. [목록2,4] 농지취득자격증명원 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 입찰 전 발급 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 제시외 건물과 수목이 포함되므로 실제 경계, 면적, 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 차이. 지목 ‘답’이나 현황 ‘창고 건부지’로 이용 중인 목록이 있어 원상회복·인허가·이용계획 리스크를 따져야 합니다.
- 미배당 구조. 현재 최저가 기준 미배당 248,401,832원이 남습니다. 가격이 더 내려가도 권리 확인이 끝나지 않으면 안전마진으로 볼 수 없습니다.
맺으며 — 70% 최저가보다 ‘권리·자격’이 먼저다
이 물건은 겉으로 보면 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려온 단독주택·토지입니다. 하지만 권리표를 보면 경매개시결정 전 근저당과 가압류가 합계 430,000,000원으로 크게 잡혀 있고, 매각조건에는 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수까지 붙어 있습니다. 임차인 인수형 위험은 보이지 않지만, 이 사건의 본질은 권리 말소 확인과 입찰 자격 확인입니다.
따라서 결론은 단순합니다. 가격만 보고 싸다고 판단할 물건이 아닙니다. 말소기준, 공동담보, 선순위 권리의 인수 여부, 농취증 발급 가능성이 모두 확인된 뒤에야 입찰가를 논할 수 있습니다. 현재 단계의 평가는 보수적 접근이 맞습니다.