창원지방법원 2025타경10405. 경남 밀양시 삼랑진읍 용전리 992-6 소재 공장·토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 공장용지 10,544.5㎡, 용도지역은 일반공업지역이며, 감정 이용상태는 공장·사무실·식당·기숙사·자재보관소·작업장 등으로 제시되어 있습니다. 공장 물건은 아파트처럼 단순히 “유찰률”만 보고 판단하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 권리표상 선순위 표시, 공장저당·기계기구 범위, 그리고 35,774,524,263원에 달하는 미배당입니다.
데이터상 임차인 배열은 비어 있습니다. 그러나 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 임차인 없음으로 단정하기보다 공장 점유·사용자·임대차 원본 확인이 필요합니다. 보증금·전입·확정일자 자료가 없으므로 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수는 없고, 현재 배당표는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10405 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 용전리 992-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장(공장, 사무실 등) · 공장(사무실, 식당, 기숙사 등) · 공장(자재보관소, 작업장 등) |
| 토지 | 공장용지 10,544.5㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 공시지가 241,800원/㎡ |
| 소유자 | 신성메탈주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 12,189,294,600원 / 8,532,506,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국산업은행 / 11,882,033,158원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기 발행 | 2026.07.03 · 창원지방법원 밀양지원 등기계 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 선순위 표시는 원본 대조
데이터상 말소기준은 2023.04.18 을구 3번 한국산업은행 근저당권입니다. 그 이후 서울보증보험, 기술보증기금, 농협은행, 한국무역보험공사, 국민은행 등의 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 표시되어 있습니다.
② 실질취득 — 최저가가 아니라 ‘85.33억 + 권리확인 비용’의 문제
이 사건에는 실거래 시세 데이터가 제공되지 않았습니다. 따라서 아파트처럼 실거래 평균과 단순 비교하는 구조가 아니라, 최저매각가 8,532,506,000원에 인수액 0원을 더한 실질취득 8,532,506,000원을 기준으로 공장 운영가치·기계기구 상태·매각제외 물건·점유관계·환금성을 따져야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 8,532,506,000원 | 8,444,780,940원 | 35,774,524,263원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 5,972,754,200원 | 5,910,626,658원 | 38,308,678,545원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 4,180,927,939원 | 4,136,718,660원 | 40,082,586,543원 | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 44,219,305,203원인데, 배당되는 금액은 8,444,780,940원입니다. 배당 대부분이 부산은행 근저당으로 흡수되고, 신청채권자인 한국산업은행은 배당표상 0원입니다. 이 구조는 단순한 가격 메리트보다 권리·담보·공장자산 범위 확인이 더 중요하다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,532,506,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 87,725,060원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 14,736,000,000원 | 8,444,780,940원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사 세화정밀공업 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 한국산업은행 | 15,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 890,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 에스엠씨 | 15,400,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 2023기보제이차유동화전문 유한회사 | 3,500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 박동찬 | 643,359,900원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 1,311,941,833원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 이순점 | 203,210,260원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사 복스트라 | 485,778,943원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 정성진 | 67,795,200원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 597,293,370원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 한국무역보험공사 | 1,425,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 한국무역보험공사 | 532,215,774원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 202,203,189원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 1,009,106,734원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 자동 추정입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원이지만, 선순위 표시 권리와 임대관계 미상은 원본으로 별도 확인해야 합니다.
④ 공장·토지·기계기구 범위 (감정요항표·비고 기준)
- 입지. 경상남도 밀양시 삼랑진읍 용전리 소재 ‘밀양용전일반산업단지’ 내 토지로, 주위는 유사 규모 공장이 밀집한 공업지대입니다.
- 교통. 기호 ②까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 기호 ①은 공장·사무실, 기호 ③은 공장·사무실·식당·기숙사, 기호 ④는 공장·자재보관소·작업장 상태입니다.
- 토지이용. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함되고 중로2류·중로3류에 접합니다.
- 매각 포함. 일괄매각이며, 제시외 건물 1-1~1-3, 2-1, 4-1과 기계기구목록 1~18은 매각 포함입니다.
- 기계기구 주의. 기계기구 15 중 15-2, 15-3은 물적 동일성이 인정되나 15-1은 제시목록과 현존 물건의 물적 동일성이 인정되지 않아 평가에서 제외되었습니다.
- 매각 제외. 컨테이너, 제시외 기계기구인 가스저장소·쿨링타워·Air Compressor·Oil Cooler, 적치물 등은 이전 용이성, 타인소유, 공장저당 외 물건 등을 이유로 매각 제외입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 false입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 원본 확인. 2016.10.25 부산은행 근저당, 2019.02.01 세화정밀공업 가압류, 2023.04.18 부산은행 말소, 2023.04.18 한국산업은행 말소기준의 순서를 원등기로 대조하세요.
- 임대관계 확인. tenants 데이터는 비어 있지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 공장 점유자, 사용계약, 임차보증금, 유치권 주장 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. 기계기구 1~18은 정상 작동 상태 기준 평가이나, 15-1은 평가 제외입니다. 실제 생산라인 가동 여부와 교체 장비의 소유관계를 확인해야 합니다.
- 매각제외 물건. 컨테이너, 가스저장소, 쿨링타워, Air Compressor, Oil Cooler, 적치물 등 제외 자산이 공장 운영에 필요한지 확인하세요.
- 미배당 구조. 현재 회차에서도 미배당이 35,774,524,263원입니다. 후순위 채권자·압류권자의 이해관계와 명도·점유 협의 난도를 보수적으로 보세요.
- 공장용도 규제. 일반공업지역·일반산업단지·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역의 제한이 매수 후 사업계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 기계기구 목록 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “권리·공장자산 확인”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 121.89억에서 최저가 85.33억으로 내려온 대형 공장 경매입니다. 그러나 결론은 단순하지 않습니다. 배당표 기준 실질취득은 8,532,506,000원이고 인수액은 0원이지만, 권리목록에는 선순위 표시 권리가 남아 있으며 임대관계도 미상입니다. 여기에 기계기구 15-1 평가 제외, 매각제외 설비, 제시외 건물, 산업단지 규제까지 겹칩니다. 가격은 낮아졌지만, 안전마진은 원본 확인과 공장 실사에서만 만들어집니다.
