전주지방법원 2024타경31428. 전주시 완산구 효자동1가의 효자롯데아파트 6동 7층 703호, 전용 84.88㎡ 아파트입니다. 감정가는 208,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 145,600,000원입니다. 말소기준권리는 2021.12.06 설정된 우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이후 설정된 토스뱅크·우리카드·비엠더블유파이낸셜서비스코리아·삼성카드의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 권리분석을 단순히 말소기준권리 이후의 등기만으로 끝내기 어렵습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 구동서가 등장하고, 전입일은 말소기준권리보다 훨씬 이른 2006.05.24입니다. 문제는 이 사람이 2004년 소유권을 취득했던 구동서와 같은 이름이라는 점입니다. 과거 소유자의 전입 사실이 계속 남아 있는 것인지, 현재 유효한 임대차 관계와 보증금이 존재하는지 확인해야 합니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 매수인이 보증금을 인수한다고 단정할 수도, 반대로 무조건 인수하지 않는다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경31428 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 414, 용머리로 29, 효자롯데아파트 제6동 제7층 제703호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.88㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 7층 |
| 단지 | 효자롯데 · 666세대 · 1990.12.04 준공 |
| 소유자 | 구자명 (2019.09.19 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 | 208,000,000원 |
| 최저매각가 | 145,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 209,292,180원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.06 우리은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 열람 기준 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소는 명확하지만 점유관계가 변수
말소기준은 2021.12.06 우리은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 2022년 국세·부천시 압류 및 2023년 서울보증보험 가압류는 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 가장 중요한 확인사항
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 구동서 703호 · 실제 임대차 관계 확인 필요 |
2006.05.24 | 보증금 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 우선변제 미확인 보증기관 승계 아님 |
현황조사·매각물건명세서에 등장하는 점유관계 조사 대상 1명입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 임대차 관계는 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되는 사람은 아닙니다.
추가 인수 가능 금액: 미확정
매수인 실질취득: 낙찰가 + 실제 인수금액
유효한 대항력 임차권과 미배당 보증금이 확인되면 그 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가를 초과하고 미배당액을 인수하는 구조라면 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 반대로 구동서의 유효한 임차권이 없거나 인수할 잔액이 없다면, 해당 임차보증금 인수액은 0원이 될 수 있습니다.
현재 배당 추정에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있으나, 이는 구동서에 대한 법적 판단이 완료되었다는 뜻이 아닙니다. 매각물건명세서 원본과 보완 조사로 확정해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자상 할인 폭은 크다
같은 단지 효자롯데의 동일 전용면적 84.88㎡ 실거래 12건을 비교하면 최근 12개월 평균은 235,000,000원입니다. 최신 거래인 2026.07 거래가 역시 235,000,000원입니다. 현재 최저가 145,600,000원은 두 기준 모두의 62.0%입니다. 다만 이 비교는 미확정 인수금액을 반영하지 않은 입찰가격 기준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.88㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 13 | 255,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 8 | 217,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 9 | 215,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 3 | 262,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 84.88㎡ | 1 | 231,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.88㎡ | 12건 | 235,000,000원 |
최근 거래는 210,000,000원~262,000,000원 범위에서 형성되어 있습니다. 최신 거래도 평균과 같은 235,000,000원이므로, 전체 평균만 높고 최근 가격은 크게 떨어져 있는 상황으로 단정할 근거는 없습니다. 그렇다고 거래 가격이 계속 상승하거나 하락한다고 단정할 수도 없습니다. 개별 거래의 층·상태별 차이가 크며 본 물건은 7층입니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 145,600,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,838,400원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 240,000,000원 | 142,761,600원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 | 60,678,664원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리카드 | 8,615,752원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 93,459,064원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 | 31,343,832원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권 합계 / 배당 합계 | 434,097,312원 | 142,761,600원 |
집행비용은 2,838,400원으로 추정한 배당 모형입니다. 우리은행 채권액은 실제 확정 채권잔액이 아닌 근저당권 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제·실제 채권액 및 배당순위 변동은 미반영되어 있습니다. 구동서의 보증금과 우선변제 여부도 확정되지 않아 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.
현재 시뮬레이션상 집행비용을 제외한 142,761,600원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 나머지 가압류 채권자에게는 배당금이 돌아가지 않습니다. 채권최고액 등을 기준으로 집계한 총 미배당액은 291,335,712원입니다. 다만 채권자의 미배당액이 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 소멸하는 근저당권·가압류 채권과 별도로, 유효한 선순위 임대차보증금의 인수 여부를 판단해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 총 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 145,600,000원 | 142,761,600원 | 291,335,712원 | 임차보증금 미확정 |
| 2회 유찰 (49%) | 101,920,000원 | 99,693,120원 | 334,404,192원 | 임차보증금 미확정 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 71,344,000원 | 69,659,808원 | 364,437,504원 | 임차보증금 미확정 |
각 회차 금액은 해당 최저가로 매각되는 가정에 따른 배당 시나리오입니다. 실제 매각가격이나 향후 기일을 확정한 내용은 아닙니다. 배당 모형상 인수액 0원이라는 가정은 선순위 점유자의 법적 권리 확인을 대신하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 위치. 효자3동주민센터 북동측 인근에 위치하는 효자롯데아파트로, 주변은 아파트단지·대형마트·교회·음식점 등이 혼재한 주거지대입니다. 감정평가상 주거지 입지조건은 양호한 편입니다.
- 교통. 단지까지 중소형 차량 진입이 가능하고, 인근 용머리로·거마평로에 일반버스가 운행됩니다. 도로 연결과 대중교통 편의성은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 7층입니다. 기본 위생·급배수 설비, 도시가스 난방, 화재탐지·경보설비, 소화전과 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 공시지가는 811,300원/㎡입니다. 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역 등 관련 제한사항이 있으며, 토지이용계획상 접도 조건도 확인됩니다.
- 공부·건축. 공부와 현황의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 임대관계는 조사되지 못했습니다.
- 환금성. 666세대 규모의 아파트이며 동일 전용면적 실거래 표본이 존재합니다. 다만 1990년 준공 건물로 노후화 상태, 수선비 및 개별 세대 상태가 실제 매도가격에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 구동서의 법적 지위. 2004년 등기상 소유자·과거 채무자 구동서와 현재 전입자 구동서가 동일인인지 확인하고, 실제 점유 경위 및 현재 임대차 관계를 조사해야 합니다.
- 2018년 경매 이력. 2018.07.24 과거 임의경매 매각 당시 구동서의 소유·점유·임차권 관계가 어떻게 정리되었는지 종전 경매기록과 함께 대조해야 합니다.
- 임대차 계약서·보증금. 유효한 임대차계약의 존재, 계약 당사자, 보증금과 지급 내역, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금 액수가 미상인 상태에서는 실질취득가격을 산정할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 원본. 명시적인 인수권리 '해당사항 없음' 표기와 전입자 조사 내용의 관계를 확인하고, 명세서 정정·추가 기재 및 점유관계 변동 여부를 점검해야 합니다.
- 명도 및 점유 확인. 실제 거주자, 점유권원, 명도 가능성, 인도명령 또는 별도 소송 필요 여부를 확인해야 합니다. 매수인에게 임차보증금 인수 의무가 없더라도 점유 해소 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.
- 배당채권자 검증. 우리은행 근저당권과 신청채권자 이에이에스제삼차유동화전문 유한회사 사이의 채권 승계 여부, 실제 채권잔액, 배당순위를 확인해야 합니다.
- 추가 비용. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분, 취득 관련 세금, 수선비와 명도비를 별도로 점검해야 합니다.
- 입찰 직전 재확인. 2026.10.26 매각기일을 기준으로 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·법원 공고 및 최신 실거래를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “62% 할인보다 선순위 전입자의 실체가 먼저”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 62.0%입니다. 동일평형 최근 12개월 평균과 최신 거래가 235,000,000원인 상황에서 최저매각가 145,600,000원은 분명 큰 가격 차이를 보여줍니다. 그러나 경매의 실질가격은 입찰금액만으로 결정되지 않습니다.
구동서의 2006년 전입과 2021년 근저당 설정일을 단순 비교하면 선순위로 보이지만, 그는 과거 소유자·채무자와 동일명이고 2018년 과거 경매 매각 이력까지 존재합니다. 임차권 성립 여부부터 다시 확인해야 하는 사건입니다. 유효한 임차권이 없으면 권리 부담 없이 접근할 여지가 있지만, 반대로 미배당 보증금 인수채무가 확인되면 현재의 가격 차이는 실질취득가격에서 축소되거나 사라질 수 있습니다.
따라서 결론은 가격은 관심, 권리확인은 필수, 입찰판단은 보류입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없다는 사실은 긍정적이나, 그것만으로 구동서의 점유·임대차 문제가 모두 해소되었다고 판단할 수 없습니다. 구동서의 임대차 실체와 인수액을 확정한 다음, 실질취득금액을 최근 시세 235,000,000원과 비교하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
