727,612,000원
전주지방법원 2024타경36010. 김제시 금구면 하신리 171-22의 공장 관련 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장, 사무실 및 기숙사, 창고로 이용 중이고, 토지 일부는 공부상 임야이나 실제로는 공장 부속토지 및 일부 도로로 이용되고 있습니다. 감정가 1,484,920,860원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 727,612,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2016.01.29 중소기업은행 근저당권 624,000,000원입니다. 이후의 중소기업은행 근저당 2건과 각종 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 채권보다 말소기준보다 먼저 전입한 배인철입니다. 배인철의 보증금이 확인되지 않았으므로, 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수를 0원으로 계산했다고 해서 실제 인수위험까지 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경36010 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 금구면 하신리 171-22 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 및 기숙사 · 창고 |
| 소유자 | 주식회사방주 |
| 감정가 / 최저가 | 1,484,920,860원 / 727,612,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 620,718,785원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 일괄매각 | 제시외 건물·제시외 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 선순위 점유가 핵심
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (유)베스트스틸중공업 임지은 | 1.7336제곱미터 · 2024.04.30 | 보증금 미상 차임 4,400,000원 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 배인철 | 2015.10.13 | 보증금 미상 | 대항력 있음 말소기준권리 이전 전입 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 두 기록 모두 실제 임차인으로 봅니다. 특히 배인철은 대항력이 있는 것으로 분류되어 있고 보증금이 미상입니다. 따라서 낙찰가 727,612,000원에 별도의 선순위 임차보증금이 남는 경우, 매수인의 실질취득액은 낙찰가 + 미배당 인수액으로 증가합니다.
② 가격·실질취득 — 감정가 49%만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 727,612,000원으로 감정가 1,484,920,860원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 509,328,399원, 4회 유찰 시 356,529,879원으로 계산되어 있습니다. 하지만 이 사건에서는 낙찰가 하락만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 배인철의 선순위 보증금이 미상이기 때문에 실제 취득원가가 아직 정해지지 않았기 때문입니다.
③ 유치권·매각범위 — 33,000,000원 신고와 공장 구성 확인
유한회사 베스트스틸중공업은 2024.07.23 공사대금 33,000,000원을 이유로 유치권을 신고했습니다. 명세서에는 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있고, 신청채권자는 2026.03.03 유치권배제의견서를 제출했습니다. 따라서 유치권은 확정 인수액으로 계산할 수는 없지만, 현장점유와 공사대금 채권의 성립 여부를 입찰 전에 반드시 분리해서 확인해야 하는 위험요소입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 제시외 기계기구가 매각에 포함됩니다.
- 멸실 부분. 목록2 중 일부는 공부상 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 창고이나 현재 멸실된 상태입니다.
- 토지 현황. 목록3은 공부상 임야이나 실제 공장 부속토지 및 일부 도로로 이용 중입니다.
- 제외 기계. 감정평가서상 일련번호 4~12 기계기구는 2020.10.13 압류 후 2021.06.29 및 2021.10.19 매각되어 이번 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없음입니다.
④ 예상배당표 (매각가 727,612,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,676,120원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 중소기업은행 | 624,000,000원 | 624,000,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 중소기업은행 | 96,000,000원 | 93,935,880원 |
| 4. 을구 16번 근저당권 · 중소기업은행 | 98,040,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 37번 가압류 · 디에스스틸 주식회사 | 41,672,020원 | 0원 |
| 6. 갑구 38번 가압류 · 박현우 | 25,300,000원 | 0원 |
| 7. 을구 19번 근저당권 · 유한회사백두철강 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 43번 가압류 · 이경자 | 27,641,816원 | 0원 |
| 9. 갑구 44번 가압류 · 근로복지공단 | 97,647,050원 | 0원 |
| 10. 갑구 46번 가압류 · 전중배 | 28,335,584원 | 0원 |
| 11. 갑구 47번 가압류 · 신아정 | 20,424,363원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 2,059,060,833원, 채권자 배당액은 717,935,880원, 미배당액은 1,341,124,953원입니다. 이 계산에서는 매수인 인수를 0원으로 두고 있으나, 배인철의 선순위 임차보증금이 확인되지 않아 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김제시 금구면 하신리 ‘상송마을’ 북동측 인근이며, 소규모 공장·농촌취락·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리 간선도로 및 마을입구 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 공장, 사무실 및 기숙사, 창고로 이용 중입니다.
- 설비. 공장에는 소화전설비, 사무실 및 기숙사에는 기본적인 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 해당하고, 목록3 토지는 준보전산지입니다.
- 공부 차이. 목록3 토지는 공부상 임야이나 실제로는 공장 부속토지 및 도로로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배인철 보증금 확인. 2015.10.13 전입으로 말소기준보다 선순위입니다. 보증금·점유 범위·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 유치권 실체 확인. 유한회사 베스트스틸중공업의 2024.07.23 공사대금 33,000,000원 유치권 신고와 2026.03.03 유치권배제의견서를 함께 대조해야 합니다.
- 점유자 구분. (유)베스트스틸중공업 임지은은 2024.04.30 전입으로 말소기준 이후이지만, 차임 4,400,000원과 실제 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 멸실 건물 확인. 공부상 창고로 기재된 일부가 현재 멸실돼 있으므로 감정가와 실제 현황의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 기계기구 범위 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 기계기구와 기존 유체동산 압류·매각으로 제외된 기계기구를 구분해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 임야와 실제 공장부속토지·도로 이용의 차이를 현황 및 경계와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 사건은 감정가 1,484,920,860원에서 두 번 유찰돼 최저가가 727,612,000원까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 채권은 말소기준 이후라 소멸 구조가 비교적 명확하지만, 배인철의 2015.10.13 선순위 전입과 미상 보증금 때문에 매수인이 실제로 부담할 금액을 아직 확정할 수 없습니다. 또한 33,000,000원 유치권 신고가 있고 성립 여부가 불분명하며, 공장·토지·제시외 건물·기계기구가 함께 얽혀 있습니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 “49%라 싸다”가 아니라 “선순위 보증금과 유치권을 먼저 확정한다”가 되어야 합니다.
