전주지방법원 2024타경40811. 완주군 봉동읍 장구리 579-5, 완주테크노벨리일반산업단지 안의 공장·토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 공장용지 5,767.8㎡이고, 감정평가상 건물은 1층 공장·2층 기숙사와 휴게실, 사무실·식당, 1·2층 공장·전시실과 옥탑 물탱크실·창고 등으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2017.06.30. 중소기업은행 근저당권 2,760,000,000원입니다.
등기부만 보면 그 뒤의 근저당·가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 난점은 등기부 밖에 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 임차·점유 관계자가 5명이고, 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경40811 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장구리 579-5 · 도로명 전북특별자치도 완주군 봉동읍 테크노밸리2로 120 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장용지 및 공장·기숙사·휴게실·사무실·식당·전시실·창고 등 |
| 토지 | 공장용지 5,767.8㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사에스모터스 |
| 감정가 / 최저가 | 5,370,497,920원 / 2,631,544,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프아이삼이비유동화전문 유한회사 / 4,358,510,120원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 등기 발급일 | 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 아직 미상
말소기준인 중소기업은행 근저당 이후 설정된 중소기업은행·신한은행·우리은행 근저당과 우리카드·신용보증기금·중소벤처기업진흥공단·전북신용보증재단 등의 가압류, 국·완주군·국민건강보험공단의 압류 및 현재 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도로 2017년 엔에이치농협캐피탈 근저당, 2018년 신한캐피탈 근저당, 박경모 가압류, 이전 경매개시결정과 산은캐피탈 가압류 등은 이미 말소된 내역이 확인됩니다.
임차·점유 관계 — 실제 조사대상 5명
| 성명 / 명칭 | 점유 부분 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류덕환 | 목록2. 1층 일부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (유)오토에스엔피 대표자 손주원 | 목록2. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김윤선 | 목록4. 2층 일부 | 500,000원 | 2025.01.08 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 에스컴퍼지트 대표자 김원 | 목록4. 1층 일부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 밴테일러오토모티브 대표자 손주영 | 목록2. 1층 일부 및 목록3. 사무실 일부 | 2,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 임차·점유 관계 조사대상은 5명입니다. 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 어느 임차인도 대항력 또는 우선변제권이 확정된 것으로 보지 않았습니다.
② 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 5,370,497,920원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2,631,544,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다.
특히 공장·토지는 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵고, 건물 이용상태·설비 포함범위·임차상태가 실제 취득가치에 직접 영향을 줍니다. 더구나 이 사건은 임차보증금이 미상이라, 명세서에 명시된 인수권리 0원만을 더해 실질취득액을 2,631,544,000원으로 고정해서도 안 됩니다. 대항력 있는 임차인이 확인되고 미배당 보증금이 발생하면 실질취득비용은 그만큼 증가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,631,544,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,715,440원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 2,760,000,000원 | 2,602,828,560원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 9번 근저당 · 주식회사우리은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 49,893,843원 | 0원 |
| 9. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 846,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 6번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,546,146,203원 | 0원 |
| 11. 갑구 7번 가압류 · 전북신용보증재단 | 171,120,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 8번 가압류 · 2020제1차스케일업유동화전문 유한회사 | 2,937,569,602원 | 0원 |
| 13. 갑구 11번 가압류 · 신보2022제7차유동화전문 유한회사 | 750,000,000원 | 0원 |
| 14. 갑구 18번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 11,168,765원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권총액은 11,951,898,413원, 예상배당은 2,602,828,560원, 미배당은 9,349,069,853원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 신청채권자의 예상배당도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 완주군 봉동읍 장구리 소재 완주테크노벨리일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 공장과 공업나지 등이 소재하는 산업단지입니다. 공업지대로서의 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 북동측 인근에 왕복 6차선 봉동로가 지나고 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 있어 일반적인 교통사정은 양호한 편입니다.
- 토지. 공장용지 5,767.8㎡, 평지·정방형·중로각지이며 공시지가는 130,600원/㎡입니다. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·산업육성구역 등에 포함됩니다.
- 건물. 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬지붕 공장으로, 사용승인일은 2014.03.10.과 2017.06.29.입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 표준화 자산이 아니라 공장·토지와 설비가 결합된 물건이고 이미 2회 유찰된 상태입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 5명부터 확인. 류덕환, (유)오토에스엔피 대표자 손주원, 김윤선, 주식회사 에스컴퍼지트 대표자 김원, 주식회사 밴테일러오토모티브 대표자 손주영의 점유시점·사업자등록 또는 전입관계·보증금·확정일자를 대조해야 합니다.
- 실질 인수액 재산정. 명세서상 명시 인수권리는 없지만 임차인 대항력이 미상입니다. 대항력이 확인되는 임차인이 있다면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계되는지 다시 계산해야 합니다.
- 매각 포함 자산 확인. 기계기구 10식과 제시외 기계기구 2식(1,2), 제시외 건물 ㄱ~ㄷ, 소나무 2주는 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외 자산 확인. 이동 가능한 컨테이너 1동, 타인 소유로 탐문된 경량철골조 천막지붕 콤프레샤실, 이동이 용이한 경량철골구조 위험물저장소 2식은 매각에서 제외됩니다.
- CNC·태양광설비 주의. 목록2 내부의 CNC실과 그 내부 기계기구, 목록3 지붕의 태양광발전설비는 매각에서 제외됩니다. 공장 운영가치와 철거·인도관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·공과금 우선순위. 국·완주군·국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 해당액이 있으면 선순위로 차감되어 후순위 배당금이 더 줄어들 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 실거래가 제시되지 않았습니다. ‘반값’이라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 공장·토지와 설비의 개별 가치를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 53.70억원짜리 공장·토지가 2회 유찰돼 26.32억원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준 이후 등기권리가 소멸한다는 점은 명확하지만, 임차·점유 관계 5명의 대항력과 보증금이 미상이라 매수인이 실제로 부담할 금액을 아직 확정할 수 없습니다.
여기에 CNC실 내부 기계기구와 태양광발전설비 등 일부 자산이 매각에서 제외되고, 현재 가격에서도 9,349,069,853원의 채권 미배당이 발생합니다. 비교 가능한 실거래 시세까지 확인되지 않는 만큼 “감정가의 49%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건의 승부처는 임차관계와 매각 포함·제외 범위를 먼저 확정한 뒤, 그 결과를 반영한 실질취득비용으로 가격을 다시 판단하는 데 있습니다.
