전주지방법원 2024타경40811. 완주군 봉동읍 장구리의 완주테크노밸리일반산업단지에 위치한 공장·토지 일괄매각 물건입니다. 소유자는 주식회사에스모터스이며, 등기상 최초 말소기준은 2017.06.30. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,760,000,000원이고, 이후 중소기업은행 추가 근저당과 다른 금융기관의 근저당, 가압류 및 압류가 순차적으로 설정됐습니다. 현재 경매개시결정의 채권자는 에이치에프아이삼이비유동화전문 유한회사입니다.

표면적으로는 등기상 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 일반적인 빈 공장이 아닙니다. 현황조사에서 공장·사무실·기숙사 관련 공간을 사용하는 5명의 점유자가 확인됐습니다. 이들의 보증금과 대항력 성립 여부가 밝혀지지 않은 상태에서는 매수인 인수액을 최종적으로 0원이라고 단정할 수 없습니다. 또한 기계기구와 시설물의 매각 포함 범위도 별도로 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유 위험은 별개

권리분석의 출발점은 2017.06.30. 중소기업은행 근저당권(을구 1번)입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 중소기업은행 추가 근저당, 신한은행·우리은행 근저당과 가압류·압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 이미 해지되거나 말소된 근저당과 가압류도 있으므로 현재 유효한 권리와 말소 완료 권리를 구분해야 합니다.

점유자 분석 — 실제 점유자 5명

현황조사 등에서 파악된 점유자는 총 5명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않았습니다. 그러나 각 점유자의 보증금, 전입 또는 사업자등록 시점, 확정일자 및 대항력 성립 여부가 확정되지 않았습니다. 따라서 실제 임대차 관계와 인수 가능성을 추가로 조사해야 합니다.

따라서 현재 예상배당에서 매수인 인수액이 0원으로 계산된 것은 확인된 등기상 인수권리를 기준으로 한 잠정 결과입니다. 실제 임차인의 대항력, 배당, 임대차 조건이 확인되기 전에는 이를 최종 취득비용으로 사용하면 안 됩니다. 법인 점유자의 사업자등록 및 점유개시 시점, 임대차계약서, 보증금 지급 여부와 권리 성립요건을 각각 검증할 필요가 있습니다.

② 가격 분석 — 49% 할인율을 그대로 믿으면 안 된다

이 물건은 감정가 5,370,497,920원에서 2회 유찰을 거쳐 최저가 2,631,544,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 49% 수준으로 보이지만, 산업용 공장·토지는 일반 주거용 부동산과 달리 건물의 사용 적합성, 기계기구의 소유관계, 공장 가동 가능성, 매수 수요와 유동성의 영향을 크게 받습니다.

후속 회차 금액은 유찰 시나리오이며 실제 매각기일, 최저가 및 절차 변경 여부는 법원 공고를 확인해야 합니다. 미배당액은 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 추정이며 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.

매각 포함·제외 시설 — 현장 확인 필수

특히 목록2 내부 CNC실과 기계기구, 목록3 지붕 태양광발전설비는 매각에서 제외됩니다. 이 시설을 낙찰자가 자동으로 취득한다고 가정해서는 안 됩니다. 공장 전체를 인수해 운영하거나 임대하려는 경우, 제외 시설의 소유자와 사용계약 및 향후 처리 문제를 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,631,544,000원 가정)

집행비용 28,715,440원 차감 후 2,602,828,560원이 선순위 중소기업은행 근저당권에 배당되는 단순 추정입니다. 채권최고액 기준이며 실제 채무잔액·공동담보 배당·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 완주테크노밸리일반산업단지 내부에 위치합니다. 주변은 공장과 공업나지 등이 분포하는 산업단지로서 공업지역의 주변 환경은 양호한 편입니다.
• 교통. 북동측 인근에 왕복 6차선 봉동로가 지나며, 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 승강장이 있습니다. 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.
• 토지. 공장용지 5,767.8㎡로 일반공업지역, 지구단위계획구역 및 일반산업단지에 속합니다. 정방형·평지·중로각지이며 완충녹지와 접합니다.
• 도로. 중로1류 및 소로1류에 접하며, 공장 진출입과 물류 동선은 실제 차량 운행 조건을 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
• 규제. 산업육성구역, 일반산업단지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 등에 속합니다. 공장 업종의 입주 가능성과 시설 변경 제한을 확인해야 합니다.
• 건물. 일반철골구조·경량철골구조의 공장 및 부속시설로 건물별 사용승인일은 2014.03.10. 및 2017.06.29.입니다. 위생·급배수·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지가격. 공시지가 130,600원/㎡가 확인되지만, 이는 실거래가격이나 현재 매매 가능 가격과 동일하지 않습니다.
• 환금성. 공장·산업용 토지는 사용 가능한 업종과 시설 조건에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 2회 유찰 이력과 복수 점유관계를 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 5명 권리조사. 류덕환, (유)오토에스엔피, 김윤선, 주식회사 에스컴퍼지트, 주식회사 밴테일러오토모티브의 실제 점유 구역과 임대차계약 관계를 각각 확인하세요.
• 보증금·대항력 확인. 점유개시 시점, 전입 또는 사업자등록, 확정일자, 보증금 지급 및 반환 여부를 조사하고 인수 가능액을 산정해야 합니다.
• 김윤선 배당요구 검토. 2025.01.08. 배당요구가 접수됐으나 우선변제권 성립과 실제 배당 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
• 기계기구 목록 대조. 포함되는 기계기구 10식과 제시외 2식의 현황을 확인하고, 제외되는 CNC실 및 내부 설비와 명확히 구분하세요.
• 태양광·제외 시설. 태양광발전설비, 콤프레샤실, 컨테이너 및 위험물저장소의 소유자와 이용관계, 존치·철거 가능성을 확인하세요.
• 공장 가동 가능성. 사용하려는 업종의 산업단지 입주 허용 여부와 전력·설비·소방 상태 및 시설 재가동 조건을 확인하세요.
• 공동담보·배당관계. 중소기업은행 등 근저당권의 실제 채권잔액, 공동담보 목적물과 다른 채권자의 배당관계를 검증하세요.
• 세금·관리비. 압류와 관련된 우선채권, 체납 공과금, 관리비 및 시설 유지비 부담 가능성을 확인하세요.
• 실질취득액 재산정. 최저가만 기준으로 투자수익률을 계산하지 말고 인수 보증금, 명도비, 시설 보수 및 제외 설비 처리비용을 반영하세요.
• 시세·유찰 검토. 같은 산업단지 내 유사 공장의 최근 실거래, 토지·건물·설비별 가치와 현재 가동 가능 상태를 비교한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 기계기구 목록 및 매각기일 공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 인수 범위”

이 사건은 감정가 53.70억 원에서 최저가 26.32억 원 수준으로 내려온 공장·토지 물건입니다. 등기상으로는 2017년 중소기업은행 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 명세서에 별도 인수권리도 기재돼 있지 않습니다. 그러나 등기가 정리된다는 사실만으로 안전한 취득이 보장되지는 않습니다.

현장에는 실제 점유자 5명이 있으며, 각 점유자의 보증금과 대항력 성립 여부가 확인되지 않았습니다. 또한 CNC실 내부 기계와 태양광발전설비 등은 매각에서 제외됩니다. 이러한 요소는 인수 위험뿐 아니라 공장의 사용 가능성과 경제적 가치에도 직접 영향을 줄 수 있습니다.

여기에 감정가 대비 가격은 49%이지만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확정되지 않았으므로 가격 메리트 역시 검증 전입니다. 후순위 채권이 대부분 배당받지 못할 만큼 채무 규모가 크고, 이미 2회 유찰된 산업용 부동산이라는 점도 무시하기 어렵습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 확인되지만, 실질취득비용과 환금성은 불확실하다는 것입니다. 점유자들의 임대차 권리와 시설물의 매각 범위를 확정하고, 실제 시장가격을 검증하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 낙찰 후 실제로 무엇을, 얼마의 비용으로, 어느 정도 자유롭게 사용할 수 있느냐입니다.