473,006,000원
전주지방법원 2024타경42435. 진안군 마령면 덕천리 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가 1,970,035,240원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 473,006,000원입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설·마을공동시설, 버섯재배사, 창고 등으로 이용됐으며, 조사시점에는 근린생활시설과 버섯재배사 등이 공실로 확인됐습니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2009.10.07 설정된 장수농업협동조합 근저당이고, 채권최고액은 최초 800,000,000원에서 2013.09.02 변경등기로 1,020,000,000원이 됐습니다. 2024.12.12 장수농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐고, 이후 2025.02.14 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경42435 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 전북특별자치도 진안군 마령면 덕천리 1669 |
| 등기 대상 표시 | 전북특별자치도 진안군 마령면 덕천리 1663, 1664 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물(물건) 포함 · 제시외 수목 포함 |
| 소유자 | 영농조합법인은정원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,970,035,240원 / 473,006,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 청구금액 | 810,687,753원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 토지 정보 | 2,027.0㎡ · 지목 대 · 농림지역 · 공시지가 15,400원/㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2009년 근저당
소유권은 2008.12.08 영농조합법인마이산촌체험마을 명의로 보존등기됐고, 2009.10.07 명칭이 영농조합법인은정원으로 변경됐습니다. 같은 날 장수농업협동조합의 근저당이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다. 경매개시결정은 2024.12.12 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 도승목 | 2009.12.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서원석 | 2009.12.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2009.10.07보다 늦은 2009.12.08이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 2명이며 보증금을 중복 합산할 사안은 없습니다.
③ 가격 판단 — 24%까지 내려왔어도 ‘싸다’는 결론은 금지
현재 회차 최저가는 473,006,000원으로 감정가 1,970,035,240원의 24% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
오히려 4회 유찰됐다는 사실과 감정평가상 주요 시설이 조사시점 현재 공실이라는 점, 순수농촌지대에 위치한 근린생활시설·버섯재배사·창고 및 토지의 일괄매각이라는 특성을 함께 봐야 합니다. 현재 자료상 실질취득은 473,006,000원으로, 최저가 473,006,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 473,006,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,130,060원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 장수농업협동조합 | 800,000,000원 | 465,875,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 800,000,000원 중 465,875,940원이 배당되고 334,124,060원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 사건 청구금액은 810,687,753원이고, 배당 시뮬레이션의 채권총액은 800,000,000원 기준입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다.
집행비용은 약 매각가의 1.5%로 추정한 7,130,060원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현장·경계 리스크 — 이 사건의 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물(물건)과 제시외 수목이 포함됩니다.
- 인접지 548-2 점유. 목록 2 지상 제시외물건 ㉯, ㉰는 인접지 동소 548-2번지 일부를 점유하고 있습니다.
- 부속건물 소재지 차이. 목록 3 지상 부속건물 창고는 공부상 소재지번이 1663, 1664번지이나 현황은 547-1번지에 소재합니다.
- 감정 제외 설비. 목록 13 지상 제시외 수전설비는 수전용량 확인이 불가능해 감정평가에서 제외됐습니다.
- 인접지 이용상황. 목록 19 남측 일부는 인접지 동소 1667의 이용상황이 점유하고 있는 것으로 보여 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 2·4·19는 공부상 답이나 현황 잡종지, 목록 10은 현황 대, 목록 11은 잡종지(화단), 목록 13은 잡종지 및 일부 대지, 목록 15는 잡종지(인접지와 경계부분)입니다.
⑥ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진안군 마령면 덕천리 ‘신덕마을’ 동측 인근의 순수농촌지대입니다.
- 교통. 동측 인근으로 왕복2차선 관진로가 지나고 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 있어 일반적인 교통사정은 무난한 편입니다.
- 근린생활시설. 기호20은 휴게·독서실·화장실3·접견실·방송실·강당·강의실3·숙직실 및 경비실·교육실2·주방 및 식당·창고·도서실·보일러실 등의 마을공동시설로 조사시점 현재 공실입니다.
- 숙소형 시설. 기호6은 숙소11·방6·거실3·욕실3·샤워실2·화장실2·체력단련실·보일러실 등을 갖춘 마을공동시설로 조사시점 현재 공실입니다.
- 버섯재배사. 기호3-1은 관리사 형태의 버섯재배사, 기호7·8·14·17·18도 버섯재배사이며 조사시점 현재 공실입니다.
- 창고. 기호3-2는 기계실·모타실 용도의 창고이며 조사시점 현재 모타는 가동 중단상태입니다.
- 규제. 농림지역·생산관리지역·계획관리지역이 포함되고 농업진흥구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 2·4·10·11·13·19의 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건을 먼저 확인해야 합니다.
- 경계·현황 측량. 548-2번지 점유, 547-1번지 소재 부속건물, 1667 이용상황의 일부 점유를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 포함 범위. 일괄매각되는 제시외 건물·수목과 감정에서 제외된 수전설비의 실제 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 자료. 도승목·서원석은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이라 최우선변제 가능성을 포함해 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 공실 시설 상태. 근린생활시설·버섯재배사·창고 등의 실제 사용 가능 상태와 가동 중단 설비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 24%지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘취득 가능성과 현황 일치’가 승부처
등기와 임차관계만 보면 부담은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 도승목·서원석의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 사건은 4회 유찰돼 감정가의 24%까지 내려왔다는 숫자만 보고 접근하기 어렵습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있고, 제시외 물건의 인접지 점유, 부속건물의 공부상 소재지와 현황 소재지 차이, 인접지의 일부 점유, 여러 토지의 공부와 현황 차이가 동시에 존재합니다. 주요 시설도 조사시점 현재 공실입니다.
권리상 인수 0원은 장점이지만, 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 현재 최저가 473,006,000원이 시장가격보다 낮다고 단정하지 말고, 농취증·경계·매각범위·시설 현황을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
