창원지방법원 2025타경10473. 밀양시 가곡동 590-31의 토지와 근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가는 4,921,695,680원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 3,445,187,000원입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 말소기준권리는 2021.12.30. 황영호 근저당권 500,000,000원이고, 이보다 앞서 전입한 정대경·밀양축산업협동조합가곡동지점·김언주가 대항력을 갖는 것으로 조사됐습니다. 세 사람의 보증금 합계 720,500,000원은 우선변제 없이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
따라서 현재 회차를 3,445,187,000원만 보고 판단하면 실제 자금부담을 과소평가하게 됩니다. 최저가에 인수 보증금을 더한 실질취득 부담은 4,165,687,000원입니다. 한 번 더 유찰되면 2,411,630,900원에 인수액 720,500,000원이 더해져 3,132,130,900원, 세 번째 유찰 시에는 1,688,141,630원에 같은 인수액이 더해져 2,408,641,630원이 됩니다. 즉 유찰이 진행돼도 매수인 인수 720,500,000원은 별도 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10473 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 가곡동 590-31 |
| 용도 | 근린생활시설 + 토지 · 토지 1,766.0㎡ |
| 소유자 | 정국진 |
| 감정가 / 최저가 | 4,921,695,680원 / 3,445,187,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 508,683,187원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 일부 포함 · 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 점유가 핵심
현재 권리분석의 말소기준은 2021.12.30. 을구 15번 황영호 근저당권입니다. 그 뒤의 팔공에스에프 가압류, 청정농수산 가압류, 김언주 소유권이전청구권가등기, 해돋이농산 가압류, 현대카드·신용보증기금·경남신용보증재단·경남은행 가압류와 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 다만 김언주의 2025.01.10. 가등기는 종류 확인이 필요한 권리로 별도 주의가 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 인수 대상 3명
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정대경 · 나동 1층 | 2019.05.13 | 20,000,000원 | 有 | 없음 | 매수인 인수 |
| 윤은식 · 일등장터 가동 일등장터 내 정육코너 | 2024.01.30 | 100,000,000원 | 無 | 미확인 | 없음 |
| 유훈 · 일등장터 | 2024.02.21 | 10,000,000원 | 無 | 미확인 | 없음 |
| 밀양축산업협동조합가곡동지점 · 다동 | 2021.06.25 | 700,000,000원 | 有 | 없음 | 매수인 인수 |
| 김언주 · 점유부분 미상 | 2017.09.12 | 500,000원 | 有 | 없음 | 매수인 인수 |
| 김문성 · 점유부분 미상 | 2024.07.31 | 150,000,000원 | 無 | 미확인 | 없음 |
대항력 있는 세 임차인 가운데 금액상 대부분을 차지하는 것은 밀양축산업협동조합가곡동지점의 보증금 700,000,000원입니다. 이 조합은 별도로 경매개시결정 채권자이기도 하며 배당 계산에는 신청채권 508,683,187원이 따로 반영돼 있습니다. 임차보증금 인수와 신청채권 배당은 서로 다른 항목이므로 합산 구조를 혼동하면 안 됩니다.
③ 실질취득 부담 — 최저가보다 720,500,000원을 더 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 3,445,187,000원 | 720,500,000원 | 4,165,687,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 2,411,630,900원 | 720,500,000원 | 3,132,130,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 1,688,141,630원 | 720,500,000원 | 2,408,641,630원 | 146,831,485원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액 1,815,691,699원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 1,592,643,431원이 계산됩니다. 두 번째 유찰 시에도 채권자 전액 배당이 가능하지만, 세 번째 유찰 시에는 미배당액이 146,831,485원으로 발생하고 신청채권자의 배당도 416,835,710원으로 줄어듭니다. 반면 대항력 임차인 인수액은 세 시나리오 모두 720,500,000원으로 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,445,187,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 36,851,870원 |
| 인수 · 정대경 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 밀양축산업협동조합가곡동지점 보증금 | 700,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김언주 보증금 | 500,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 황영호 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 팔공에스에프 | 458,380,337원 | 458,380,337원 |
| 4. 가압류 · 농업회사법인 주식회사 청정농수산 | 3,623,800원 | 3,623,800원 |
| 5. 가압류 · 주식회사해돋이농산농업회사법인 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 6. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 10,020,367원 | 10,020,367원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 8. 강제경매개시결정 · 주식회사팔공에스에프 | - | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 밀양축산업협동조합 | 508,683,187원 | 508,683,187원 |
| 10. 가압류 · 경남신용보증재단 | 23,734,808원 | 23,734,808원 |
| 11. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 31,249,200원 | 31,249,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,592,643,431원 |
대항력 임차인 보증금 720,500,000원은 배당액 0원으로 표시되지만 소멸하는 것이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 약 매각가의 1.1% 추정치이며, 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 근린생활시설 일괄매각의 확인 포인트
- 이용상태. 기호 (2)~(4) 건물은 일반건축물대장상 근린생활시설입니다. 기호 (2)는 일반철골구조 및 경량철골구조, 기호 (3)은 경량철골구조, 기호 (4)는 일반철골구조의 단층 건물입니다.
- 토지. 면적 1,766.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 1,057,000원/㎡입니다.
- 입지. 부근은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 관공서 등으로 형성돼 있으며 주위환경과 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 지적경계. 인접 토지와 경계가 다소 불분명해 정확한 지적경계 확인을 위해 지적측량이 필요합니다. 측량 결과에 따라 이용상황이나 점유현황이 달라질 수 있습니다.
- 건축물 면적. 목록 2는 제시목록 면적과 일반건축물대장 면적이 상이해 일반건축물대장상 면적을 기준으로 평가됐습니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물 일부는 매각에 포함되지만, 철파이프조 천막지붕 창고 2동과 물탱크는 해체·이동이 용이한 점을 고려해 매각에서 제외됐습니다. 잡자재도 다수 적재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 최저가 3,445,187,000원이 아니라 인수액까지 포함한 4,165,687,000원을 기준으로 자금부담을 판단해야 합니다.
- 대항력 임차인 3명. 정대경 20,000,000원, 밀양축산업협동조합가곡동지점 700,000,000원, 김언주 500,000원 보증금의 실제 임대차·점유 상태를 재확인해야 합니다.
- 김언주 관계. 임차인 김언주가 등기부상 관계인과 동일하다는 경고가 있으므로 실제 임차인 여부와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 2025.01.10. 김언주 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후지만 담보가등기 여부 등 종류 확인이 필요하다고 표시돼 있습니다.
- 재매각 보증금. 이 사건은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 지적측량. 목록 1·5·6의 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명하므로 경계와 실제 점유범위를 확인해야 합니다.
- 면적·제시외 물건. 목록 2 면적 차이와 매각 포함·제외 제시외 건물 및 물탱크를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “720,500,000원 인수”가 먼저다
이 사건은 감정가 4,921,695,680원에서 1회 유찰돼 3,445,187,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격표만 보면 핵심을 놓칩니다. 정대경·밀양축산업협동조합가곡동지점·김언주가 말소기준보다 앞서 전입했고, 배당표상 이들의 보증금 720,500,000원 전액이 매수인 인수입니다. 현재 회차 실질취득 부담은 4,165,687,000원입니다.
또한 이 물건은 근린생활시설과 토지의 일괄매각으로, 재매각·20% 매수신청보증금, 지적경계 불분명, 건축물 면적 차이, 매각 제외 제시외 물건, 김언주 관계 확인과 가등기 성격 확인까지 실사 항목이 많습니다. 후순위 등기는 소멸하지만 임차보증금 인수와 현황 리스크가 큰 사건으로 보는 것이 제공된 자료에 가장 부합합니다.
