📉 감정가 대비 24% ⚠️ 인수 추정 50,004,000원 🏘️ 실제 임차인 신고 9명 🔍 권리순위 재확인 필요
전주지방법원 2025타경671. 전주시 완산구 효자동3가 소재의 주택 및 토지 경매입니다. 전주대학교 북서측 인근 기존 주택지대에 위치하며, 건물은 지하층과 지상 3층, 옥탑 및 제시외 건물로 구성됩니다. 감정평가상 지하층과 각 층은 여러 주거 세대로 구분되어 사용되고 있습니다. 토지면적은 895.0㎡이며, 제시외 창고·보일러실·건물 일부가 일괄매각 대상에 포함됩니다.
이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 말소기준권리의 실제 순위입니다. 권리분석상 서울신용보증재단의 2024.07.31 근저당권이 기준으로 표시되어 있으나, 등기에는 2016.02.02 설정된 부안수산업협동조합의 근저당권과 이후 전주동부신용협동조합·한별자산관리대부금융으로 이어지는 이전 기록이 존재합니다. 따라서 2024년 근저당권을 실질적인 최초 말소기준으로 단정하기 어렵습니다. 이 문제는 여러 임차인의 대항력과 배당순위, 매수인 인수위험에 직접 연결됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경671 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1324-2 도로명주소: 백마산길 63-6 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 다가구형 주택 및 제시외 건물 일괄매각 |
| 토지 | 895.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 지상 3층 · 지하층 및 옥탑 |
| 이용상태 | 지하층 주택 및 창고·세탁실, 지상층 다수 주거 세대, 옥탑 및 제시외 시설 |
| 소유자 | 김영자 (2020.07.20 소유권이전) |
| 감정가 | 859,620,320원 |
| 최저매각가 | 206,395,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 384,880,000원 |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 한별자산관리대부금융 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 검증해야 한다
2016년 근저당권의 원래 권리자는 부안수산업협동조합입니다. 2020.07.20 전주동부신용협동조합으로 이전되었고, 2024.12.31 한별자산관리대부금융으로 확정채권양도에 따른 이전이 이루어졌습니다. 같은 날 근저당권부 채권에 관한 전주동부신용협동조합 및 김상희의 질권설정도 존재합니다. 이러한 권리이전과 질권관계는 임차인보다 먼저 배당받을 채권의 범위와 순위를 확인할 때 중요한 사항입니다.
2025.04.22 부안수산업협동조합의 가압류 51,028,972원이 등기되었고, 2025.05.20 한별자산관리대부금융에 의한 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이후의 주택임차권등기 역시 권리별로 말소 여부와 선행 대항력 존속 여부를 구분해야 합니다. 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 원래 임차인의 보증금 인수위험까지 소멸한다고 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 9명, 승계 신고 1건
현황조사·매각물건명세서·임차권등기 관련 기록에는 실제 임차인으로 신고된 개인 9명과 한국토지주택공사의 보증기관 승계 신고 1건이 나타납니다. 보증기관 신고는 별도 임차인이나 독립된 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 각 세대의 전입·확정일자·배당요구를 확인하되, 2016년 근저당권의 효력 문제가 해결되기 전에는 선순위 대항력을 확정하지 않습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력·우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박규정 · 403호 | 2017.05.22 | 미상 | 대항력 재확인 확정일자 미상 |
보증금·선순위 여부 확인 |
| 박세노 · 205호 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 |
판단 불가 |
| 김맹순 · 202호 | 2024.12.04 | 미상 | 후순위 전입 확정일자 미상 |
전입 기준 후순위 |
| 신화용 · 305호 | 2019.03.16 | 4,000원(기재액) | 대항력 재확인 우선변제 미상 |
기재금액 단위·권리 확인 |
| 정세한 · 403호 | 2023.03.23 | 미상 | 대항력 재확인 확정 2022.05.02 · 배당요구 |
미배당액·중복 점유 확인 |
| DANG NGOCLAN · 호실 불상 | 2023.09.07 | 미상 | 대항력 재확인 우선변제 미상 |
호실·보증금 확인 |
| 김규 · 307호 | 2021.03.03 | 차수별 20,000,000원 기재 | 대항력 재확인 확정 2021.03.03 · 배당요구 |
보증금 변경관계·미배당 확인 |
| 조은수 · 401호 | 2022.05.19 | 50,000,000원 | 대항력 재확인 배당요구 확인 |
승계·중복 및 배당 확인 |
| 한국토지주택공사 · 305호 | 2019.03.06 | 50,000,000원 | 보증기관 승계 확정 2019.05.20 · 배당요구 |
조은수 승계 신고 · 별도 합산 금지 |
| 정도영 · 402호 | 2021.08.17 | 50,000,000원 | 대항력 재확인 확정 2021.07.29 · 배당요구 |
미배당 여부 확인 |
대항력 표시는 전입일만으로 확정하지 않았습니다. 특히 2016년 선행 근저당권의 존속 여부, 실제 점유·전입 효력, 세대별 임대차관계에 따라 최종 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 김규의 보증금은 차수별 금액이 기재되어 있어 단순 합산하지 않았습니다.
③ 매수인 인수 — 50,004,000원은 확정액이 아니다
예상배당 계산은 신화용의 보증금 4,000원과 조은수의 보증금 50,000,000원을 매수인 인수로 처리하여 합계 50,004,000원을 제시합니다. 그러나 이 추정값은 매각물건명세서에 기재된 “인수권리 해당사항 없음”이라는 내용과 상충합니다. 또한 조은수 보증금은 한국토지주택공사 승계 신고와 중복될 가능성이 있으므로 그대로 확정 인수액으로 볼 수 없습니다.
| 항목 | 기재액 | 판단 |
|---|---|---|
| 신화용 인수 추정 | 4,000원 | 금액 단위 및 대항력 확인 필요 |
| 조은수 인수 추정 | 50,000,000원 | 보증기관 승계·배당과 중복 여부 확인 |
| 배당계산상 합계 | 50,004,000원 | 확정 인수액 아님 |
| 그 밖의 보증금 미상 임차인 | 확인 불가 | 추가 인수위험 배제 불가 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않고 매수인에게 인수되는 구조라면, 실제 취득부담은 낙찰대금과 인수보증금의 합계로 보아야 합니다. 특히 인수보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총취득부담이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 물건에서는 그런 구조가 실제 성립하는지 확인되지 않았으므로, 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유로 유리하다고 평가할 수 없습니다.
④ 가격 판단 — 4회 유찰은 확인, 시세 할인은 미확인
감정가 859,620,320원에 비해 현재 최저매각가 206,395,000원은 감정가의 약 24%입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정평가액 대비 비율입니다. 실제 시장 거래가격이나 최근 실거래 평균이 확인되지 않으므로 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 206,395,000원 | 50,004,000원 | 43,323,502원 |
| 5회 유찰 시 | 144,476,500원 | 50,004,000원 | 104,375,143원 |
| 6회 유찰 시 | 101,133,550원 | 51,086,320원 | 146,028,972원 |
회차별 금액은 예상 시나리오입니다. 인수 추정액은 상충하는 임차·승계관계가 해소되지 않았으므로 확정 취득비용으로 사용하면 안 됩니다. 채권 미배당액 역시 실제 법원 배당순위를 확정한 수치가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 206,395,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 3,689,530원 |
| 한국토지주택공사 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 정도영 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 서울신용보증재단 근저당 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 부안수산업협동조합 가압류 | 51,028,972원 | 7,705,470원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
제시된 예상배당 구성입니다. 2016년 근저당권 및 한별자산관리대부금융의 권리, 보증기관 승계관계와 임차인 우선순위가 충분히 반영되었는지 검증되지 않아 실제 배당표로 사용할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등도 미반영입니다.
⑥ 토지·건물·입지 및 환금성
- 입지. 전주대학교 북서측 인근에 있으며, 주위는 근린생활시설과 주택 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장과 백마산길이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 면적 895.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지 및 자루형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역에 해당하며, 자연취락지구 및 상대보호구역 등 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
- 공시지가. ㎡당 516,400원으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 실제 거래가나 낙찰 후 환금가치를 의미하지 않습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조의 지상 3층 주택이며, 지하층·옥탑 및 제시외 부속시설이 존재합니다.
- 제시외 건물. 창고, 보일러실 및 건물 일부가 매각에 포함됩니다. 실제 구조·면적·사용상태를 확인해야 합니다.
- 토지 현황 차이. 공부상 지목은 '대'이지만 일부는 도로로 이용되고 있고 일부는 타인이 점유 중입니다. 인도 및 이용 가능 범위 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 말소기준 재검증. 2016.02.02 근저당권이 한별자산관리대부금융으로 이어진 경위와 현재 효력을 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 실사. 신고된 개인 임차인 9명의 실제 호실·점유상태·보증금·전입·확정일자·배당요구를 세대별로 대조해야 합니다.
- 승계 중복 검증. 조은수와 한국토지주택공사 간의 보증금 승계관계를 확인하고, 401호와 305호의 목적물 불일치를 해소해야 합니다.
- 보증금 미상 확인. 박규정·박세노·정세한·DANG NGOCLAN 등의 보증금과 권리관계를 확인하기 전에는 확정 인수액을 산출할 수 없습니다.
- 김규 보증금 확인. 임차권등기에 기재된 차수별 20,000,000원과 계약 변경 내용, 실제 반환채권액을 구분해야 합니다.
- 명세서와 배당 추정 대조. 매각물건명세서의 '인수권리 해당사항 없음'과 예상배당상 인수 50,004,000원이 왜 다르게 계산되는지 확인해야 합니다.
- 선행 채권 확인. 한별자산관리대부금융의 근저당채권과 질권설정, 서울신용보증재단의 순위를 확인하고 실제 배당 가능성을 재계산해야 합니다.
- 토지 현황 측량. 도로 이용 및 타인 점유 부분을 확인하고, 매각 후 이용 제한이나 분쟁 가능성을 조사해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢이 포함된 범위와 실제 현황을 감정평가서·현장과 대조해야 합니다.
- 시세 및 운영비 검증. 실거래 사례, 건물의 임대 가능성, 공실·수선·관리 비용을 파악한 후 적정 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가보다 확정 인수액이 먼저다”
전주 효자동3가 2025타경671은 감정가 대비 낮은 최저가가 눈에 띄는 사건입니다. 그러나 권리관계는 단순하지 않습니다. 여러 임차인, 보증기관의 승계 신고, 선행 근저당권의 이전 이력, 서로 다른 인수액 판단과 토지 일부 타인 점유가 함께 존재합니다.
특히 예상 인수액 50,004,000원은 검증 없이 실질취득가에 확정 반영할 수 없으며, 반대로 매각물건명세서상 인수권리 없음이라는 기재만 보고 모든 보증금 위험이 해소되었다고 단정할 수도 없습니다. 보증기관 승계는 중복을 제거해야 하고, 그 밖의 미상 임차인 인수위험은 별도로 검토해야 합니다.
시세 자료도 확인되지 않아 감정가 대비 24%라는 비율을 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 현재로서는 권리·배당·점유관계가 확정될 때까지 입찰 판단을 보류하는 편이 타당합니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮은지가 아니라, 실제로 얼마를 부담하고 어떤 권리와 점유관계를 인수하게 되는지입니다.
