전주지방법원 2025타경671. 전주대학교 북서측 인근에 있는 토지와 다수 가구 주택의 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 3층으로, 지하1층에 주택 2가구와 창고·세탁실, 1층과 2층에 각 7가구, 3층에 3가구가 이용 중이며 옥탑과 제시외 창고·보일러실·건물 일부도 매각에 포함됩니다. 토지는 895.0㎡이고 지목은 대이나, 현황 일부는 도로로 이용되고 일부를 타인이 점유하고 있습니다.
감정가 대비 최저가는 크게 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순한 “3회 유찰 할인물건”으로 보면 안 됩니다. 임차관계가 복잡하고, 현재 계산된 2024.07.31 말소기준과 2016.02.02에 설정된 442,000,000원 근저당의 권리이전 흐름 사이에 반드시 확인해야 할 연결점이 있습니다. 매각물건명세서에는 인수할 권리와 법정지상권이 각각 해당사항 없음으로 적혀 있지만, 실제 입찰 판단은 등기 원본과 임차인별 배당·인수 관계를 서로 맞춰본 뒤 내려야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경671 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1324-2 · 백마산길 63-6 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 다수 가구 주택 및 제시외 건물 일괄매각 |
| 토지 | 895.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용 | 지하1층 주택 2가구·창고·세탁실, 1·2층 각 7가구, 3층 3가구, 옥탑 |
| 소유자 | 김영자 · 2020.07.20 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 859,620,320원 / 294,850,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한별자산관리대부금융 / 384,880,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2024년 말소기준만 보고 끝내면 안 된다
2024.07.31을 기준으로만 판단하면 박규정·신화용·정세한·DANG NGOCLAN·김규·조은수·정도영 등 여러 전입자가 기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정해서는 안 됩니다. 박규정·정세한·DANG NGOCLAN처럼 보증금과 확정일자가 미상인 점유자는 보수적으로 대항력 가능·미상으로 두는 것이 맞습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 보증기관 승계 1건
| 이름 | 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박규정 | 403호 | 2017.05.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 보증금 확인 필요 |
| 박세노 | 205호 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 전입·보증금 확인 필요 |
| 김맹순 | 202호 | 2024.12.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.07.31 기준 후순위 |
| 신화용 | 305호 | 2019.03.16 | 4,000원 | 있음 | 미상 | 4,000원 인수 계산 |
| 정세한 | 403호 | 2023.03.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 보증금 확인 필요 |
| DANG NGOCLAN | 불상 | 2023.09.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 점유부분·보증금 확인 필요 |
| 김규 | 307호 | 2021.03.03 | 20,000,000원 + 20,000,000원 | 있음 | 있음 | 배당요구 2025.02.28 · 미배당분 확인 |
| 조은수 | 401호 | 2022.05.19 | 50,000,000원 | 있음 | 별도 확인 | LH 승계 대상 중복 합산 금지 |
| 한국토지주택공사 | 305호 부분 | 2019.03.06 | 50,000,000원 | 승계 신고 | 있음 | 조은수 대위·승계 실제 임차인 제외 |
| 정도영 | 402호 | 2021.08.17 | 50,000,000원 | 있음 | 있음 | 예상배당 50,000,000원 |
| 주택공사 | 주거 | 2019.03.06 | 0원 | 있음 | 있음 | 배당요구 2025.06.19 |
중복을 제거하면 현재 자료에서 별도로 확인되는 인수액은 신화용의 4,000원입니다. 하지만 박규정·박세노·정세한·DANG NGOCLAN 등 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있어 실질취득비용을 294,854,000원으로 확정할 수는 없습니다. 안전한 표현은 294,850,000원 + 4,000원 + 미상 보증금의 미배당분입니다. 최저가 자체만 보고 “2억대 취득”이라고 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 294,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,927,900원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 1. 정도영 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 인수 · 신화용 | 4,000원 | 0원 |
| 인수 · 조은수 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 서울신용보증재단 근저당 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 3. 부안수산업협동조합 가압류 | 51,028,972원 | 51,028,972원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,893,128원 |
위 숫자는 매각가 294,850,000원 기준 예상배당입니다. 한국토지주택공사는 조은수 보증금의 대위·승계이므로 양쪽 50,000,000원을 별개 부담으로 합산하면 안 됩니다. 또한 김규 임차권에는 보증금 20,000,000원 + 20,000,000원과 배당요구가 확인되므로 실제 배당순서·잔여액은 원본 배당요구 및 채권계산서를 반영해 다시 계산해야 합니다.
④ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
최저가는 감정가 859,620,320원의 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 가격 메리트는 감정가 할인율이 아니라 실제 취득비용과 환금 가능한 시장가격으로 판단해야 합니다. 이 사건에서는 현재 시세 비교보다 권리관계 확정이 먼저입니다. 보수적 실질취득비용은 최저가 294,850,000원에 확인되는 인수 4,000원과 미상 보증금의 미배당분을 더해 봐야 하므로, 최저가 294,850,000원만을 실제 취득가로 놓고 싸다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지하1층 주택 2가구와 창고·세탁실, 1·2층 각 7가구, 3층 3가구로 이용 중인 다수 가구 주택이며 옥탑이 있습니다.
- 제시외 건물. 창고, 보일러실, 건물 일부가 매각에 포함되는 일괄매각입니다.
- 토지. 895.0㎡, 지목 대, 공시지가 516,400원/㎡, 자연녹지지역입니다.
- 현황 차이. 지목은 대이나 현황 일부가 도로로 이용 중이고, 일부는 타인이 점유 중입니다.
- 입지. 전주대학교 북서측 인근으로 근린생활시설과 주택이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량접근 가능, 인근 시내버스 승강장과 백마산길이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·자연취락지구 등의 저촉·포함 관계가 있습니다.
- 환금성. 단일 아파트 호수가 아니라 토지와 다수 가구 주택, 제시외 건물을 함께 취득하는 구조이므로 응찰 전 임대수익·명도·토지 현황을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2024.07.31 서울신용보증재단 근저당과 2016.02.02 설정 후 양도된 442,000,000원 근저당의 존속·순위를 반드시 등기 원본에서 확인하세요.
- 임차인별 보증금 확정. 박규정·박세노·정세한·DANG NGOCLAN 등 미상 보증금과 확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 문건접수내역으로 대조하세요.
- 김규 배당 반영. 임차권등기에 보증금 20,000,000원 + 20,000,000원, 확정일자 2021.03.03, 배당요구 2025.02.28이 확인됩니다.
- 보증기관 승계 중복 제거. 한국토지주택공사 50,000,000원과 조은수 50,000,000원은 동일 보증금의 대위·승계이므로 합산하지 마세요.
- 토지 현황 확인. 일부 도로 이용 및 타인 점유 부분의 위치·면적·사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 창고·보일러실·건물 일부의 실제 상태를 감정평가서 도면과 맞춰보세요.
- 명도 범위. 다수 가구 점유 구조이므로 개별 호실별 점유자, 임차권등기자, 현황조사 대상이 실제로 일치하는지 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 응찰가를 결정하지 말고, 확정된 인수액·명도비용·토지 현황을 모두 포함한 총취득비용을 기준으로 계산하세요.
맺으며 — “3회 유찰”보다 중요한 것은 인수액을 확정하는 일
이 사건의 표면은 강한 할인입니다. 감정가 859,620,320원에서 최저가 294,850,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실제 분석의 핵심은 가격이 아니라 말소기준과 임차인입니다. 2024.07.31을 기준으로 보면 선순위 전입자가 여럿이고 일부 보증금은 미상이며, 반대로 2016.02.02 설정 근저당의 양도 흐름이 동일 권리의 존속이라면 선후관계 판단 자체가 크게 달라질 수 있습니다.
또한 한국토지주택공사의 50,000,000원은 조은수 보증금에 대한 대위·승계이므로 별도 50,000,000원으로 더하면 안 됩니다. 중복을 제거한 상태에서 현재 확인되는 별도 인수는 신화용 4,000원이지만, 미상 보증금 점유자가 남아 있어 총 실질취득비용은 확정되지 않습니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 사건이 아니라, 등기와 임차인 자료를 맞춰 인수액을 먼저 확정해야 하는 고난도 권리분석 물건입니다.
